时间：2022-12-02 14:08:28来源：法律常识
停车不容易，是现在有车一族的共同感受，车子买的起停不起是不少人正在面临的痛处，近年来，随着车辆的迅速增加，有关停车位使用权的问题也逐渐突出，小区停车位本来就少，开发商和物业公司还变卖停车位，不少车位被“人为”买断，更是加重了小区停车的负担。那么，作为业主的您，如何正确认识与了解小区车位的归属与收费问题呢?下面就由树人律师以几个典型城市为例，为您答疑解惑。
Q开发商和物业公司规定地下停车位只售不租，业主只能任其摆布吗？
答：当然不是。
《成都市关于建筑区划配套停车位（库）租售有关问题的通知》中明确规定，“开发建设单位出租车位、车库的，应当首先出租给建筑区划内的业主。业主要求承租尚未销售的空置车位、车库，开发建设单位不得拒绝。”
《青海省物业管理条例》第七十四条规定，“业主要求承租尚未出售并空置的车库、车位的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。”
《青海省物业管理条例》第八十六条第三款规定：“未按规定出售或者出租车库、车位的，责令限期改正；逾期未改正的，处五万元以上十万元以下罚款。”
显然，停车位只售不租是各省市行政法规所禁止的行为，若你所在的小区存在开发商和物业公司拒绝出租停车位的情况，可以依法向有关部门投诉举报，依法维护自己的合法权益。
Q小区内明明有空闲的停车位，但物业公司却不让业主停，这样合理吗？
答：不合理。
《中华人民共和国民法典》第二百七十六条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”
《北京市物业管理条例》第八十条规定，“物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库，应当首先满足业主的需要。用于出售的，应当优先出售给本物业管理区域内的业主；
不出售或者尚未售出的，应当提供给本物业管理区域内的业主使用。满足业主需要后仍有空余的，可以临时按月出租给物业管理区域外的其他人。”
《北京市物业管理条例》第九十九条规定，“违反本条例第八十条规定，将车位、车库提供给业主以外的其他人的，由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正，有违法出租所得的，责令退还违法所得，按每个违法出租车位处五千元以上一万元以下的罚款；拒不改正的，按每个违法出租车位处每月二千元的罚款。”
《西安市物业管理条例》第八十二条规定，“物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本物业管理区域内业主的停车需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”
根据上述法律规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要。在小区有空余车位且不属于消防通道的前提下，开发商或物业公司不得阻挠业主停放车辆，否则会受到相关部门的行政处罚。
Q小区地上有大量的停车位，但物业公司不让业主停车，要求停车必须缴纳收停车费，这样做对么？
答：不对。
《中华人民共和国民法典》第二百七十五条第二款规定，“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
《北京市物业管理条例》第二十六条规定，“物业管理区域内的以下部分属于业主共有：(二)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。”
《成都市物业管理条例》第五十二条规定，“利用物业共有部分设置机动车停放位的，其车位设置、管理、收费等事项由业主大会决定。”
《西安市物业管理条例》第八十三条规定，“占用业主共有道路、场地用于停放汽车的车位、车库属于全体业主共有，建设单位不得出售、附赠或者出租。
业主共有用于停放汽车的车位、车库的使用，由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定。”
根据上述法律规定，小区的地上停车位一般情况下都属于全体业主共有部分，归业主集体所有，物业只有管理权，想收费必须经业主大会同意，且所有收益归全体业主所有。收费也必须标准参照价格主管部门的规定确定，可以委托物业公司代为收取。
Q新买的房子，小区公共面积也很大，但就是没有地上停车位，地下停车位也已经饱和，业主停不了车，那么，住宅小区应不应该有地面停车位呢？
答：小区地面是否应该设置停车位这个不是绝对的，需要看建筑规划，现在很多小区都做成了人车分流，因此小区内部地面上也有很多是没有停车位的，但同时一般都会在小区商铺上设置停车位，以满足停车需求。
Q停车费收费参差不齐，乱收费现象层出不穷，有没有法律法规进行明确规定呢？
答：以青海省西宁市为例，西宁市出台《西宁市住宅小区停车位收费最高限价标准的通知》（以下简称《通知》），《通知》规定，“租赁停车位收费按照地上、地下车位划分，其中地上停车位租赁最高限价为每个每月70元，地下停车位租赁最高限价为每个每月200元；地上停车位服务费最高限价每个每月30元，地下停车位服务费最高限价每个每月60元。对已出售的地下停车位服务费标准最高限价每个每月60元。”
与此同时，《通知》还规定，“临时停车收费标准。其中，车辆临时停放时间不超过30分钟免收停车费；临时停放2小时以内按5元收取，2至8小时以内按10元收取，8至24小时以内按15元收取。”
目前，全国各省市都在积极相继出台住宅小区停车费用收取标准，如你所在的城市存在乱收费、高收费现象，可以对物业公司或开发商停车位收费情况进行监督、举报。
另外，由于各个省市法规略有不同，而开发商投资建设的地下车库且取得车库产权，业主委员代表可以与物业协商小区停车费标准，约定到合同中，避免出现乱收费的情况。
Q小区收取了停车位服务费，但未提供有效的停车服务，可以不交停车服务费吗？
答：不可以不交。
《西宁市住宅小区停车位收费最高限价标准的通知》对服务费限定了最高价格。其中，地上停车位服务费最高限价每个每月30元，地下停车位服务费最高限价每个每月60元。收取服务费就必须要做到引导车辆有序停放、地下停车场相关设施设备维护保养、卫生保洁和垃圾清运、停车场巡逻等服务。
如果小区物业确实未做到必要的引导、相关设施的维护保养、卫生保洁和垃圾清等服务内容，业主可以向业主委员会反映，要求物业公司及时整改，提高服务质量。
Q小区停车位本来就少，不少车位被“人为”买断，更加重了小区业主的停车负担，开发商和物业公司有权批量变卖停车位吗？
答：开发商和物业公司没有权力批量变卖停车位，导致停车位被买断。
《中华人民共和国民法典》第二百七十六条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”如果开发商和物业公司将大量停车位卖给同一人或者公司，由其囤积大量车库，更加加剧了小区停车难问题，此种情况下，会导致停车位价格的悬高，会严重损害全体业主的权益，也违反了《中华人民共和国物权法》第七十四条之规定，所以，开发商和物业公司没有权力批量变卖停车位，导致停车位被买断。
Q开发商和物业公司采取“圈地收费、抬高车位价格或租金”等方式逼迫业主就范，不服从只能接受停车难的折磨，停车位价格只能任由开发商和物业公司随意定价吗？
答：不是。
根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国物业管理条例》等法律法规规定，小区停车位应当先满足业主需求。停车位的买卖或出租是一种市场调节行为，政府只能进行宏观调控，并非政府指导价和政府定价，政府不能过多干预。
但是，对于小区停车场未按相关规定标准收费的，业主可以向当地价格举报中心进行投诉，或向房管部门举报，维护自身合法权益。业主也可以成立业主委员会，通过业主委员会与开发商协调车位销售和车位租赁价格，也可以向当地住建、物价等部门反映。
结语
面对开发商和物业公司的恶意欺瞒、涨价、囤积停车位等行为，业主要勇敢的拿起手中的法律武器对抗不合理不合法现象，维护自身合法权益，你要始终相信，你不是一个人在战斗，你身后有业主委员会的支持，有国家法律法规的保障，更有树人律师为您出谋划策，排忧解难！
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