时间：2022-12-06 13:56:50来源：法律常识
6月1日以来，海南自贸港赚足眼球，不仅带火了海南相关概念股，房子也再次成为硬通货。在投资热潮之下，如何用7折乃至5折买到一套海南的房子？真的有这种可能吗？这种羊毛怎么薅？
答案是：法拍房！
法拍房是什么？顾名思义，即被法院强制拍卖的房源。主要分为两种情况，一是经济纠纷，比如无力偿还贷款、欠债还不上，银行或者债主经由司法程序向法院申请强制执行，将当事人名下的房产拍卖，用拍卖所得欠款抵债。二是房屋涉及刑事案件（会在拍卖公告中特别说明）。
法拍房价格之所以远远低于市场价，是因为潜在风险大、手续复杂，不小心就会房财两失。但法拍房就好比股票，高风险与高收益并存，是当前市场捡漏的最佳途径。
4月26日-5月16日海南成功拍卖25套房产，成交价是市价的6-8折。比如今年5月，海口国贸仙乐花园一套建筑面积107㎡的房源法拍成交价为686656元，折合单价6417元/㎡。链家网显示，该小区二手房挂牌单价为12085元/㎡。法拍房相当于打了5.3折，省下60万元购房款。
△竞拍结果
怎么样，心动吗？
那么法拍房都有哪些流程？
需要缴纳哪些税费？
法拍房可以贷款吗？
法拍路上都有哪些坑？
怎么才能买到心仪的房源？
本期《读懂海南》系列栏目，小易君为大家带来最新干货，手把手教你薅法拍房的羊毛。
1
一、法拍流程
1、公示公告：房屋拍卖前都会发布公告，也会提前在阿里拍卖上预先放出房源，可以提前关注。注意，海南有数十个法院，每个法院的拍卖标的不同，可以在页面选择相应的法院查看房源，其中海南省海口市中级人民法院的拍卖标的物最多。
2、购房资质：法拍房也在限购范围内，是否符合当地限购条件自行对号入座。
△海口各地限购政策
3、看房：在网上看中合适的房源后，提前联系法院看样，公告里都有相应的联系方式和预约方式，这里就不粘贴上来了。但是据海南省海口市中级人民法院的工作人员表示，如果房屋有人在住，不太方便看样，但可以提前在公众号预约。
4、报名：报名需要缴纳保证金，一般是起拍价的10%左右。竞拍开始了也可以缴纳保证金，但建议还是提前缴纳以免出现问题错过拍卖。如果拍下后不想要或没及时支付尾款，保证金不会退回。没竞买成功，保证金将在1-2天内退回。
5、竞买：拍卖时间为24小时，在拍卖活动结束前，每最后5分钟如果有竞买人出价，就自动延迟5分钟，循环往复直至无人出价为止。
6、解押：需要自行跑房管局等部门解押房产。
7、过户：完成过户手续，缴纳相应税款，拿到房产证后收房。
另外，也可以公司为主体参与竞拍。首先需要注册一个企业账号，完成实名认证后再用企业账号参与拍卖，一般注册完成需要1-3个工作日，这个工作步骤要提前完成。如果来不及注册账号，请尽早联系处置单位申请办理委托手续，委托给个人淘宝账号参拍。
2
二、税费
和市面上的房源不同，法拍房所有的税费都由买家承担，不同的房源情况，承担的税费不一样，买房之前要先了解清楚是否满五唯一，用地性质等。
税费包括契税、印花税、交易费、测绘费、权属登记费及取证费，因房屋用途（住宅或非住宅等）、买卖双方身份（个人或企业）、房屋面积和买方拥有房产数量、房屋交易年限、当地房产政策等存在较大差异，根据实际情况而定。
△海南各地税费详情
税费绝对是一笔潜在的大开支，一定要格外重视，一不小心就可能掉坑。人民日报曾报道过一个真实案例，某业主以369万元拍下一处房产，结果税费就要242万元（其中增值税218万）。
还有一种特殊情况是，如果房子上一手交易还没出证，过户要交两次税。（必须先完成上一手交易流程，再过户。）
另外，如果房子有拖欠水电费和物管费，所有欠费也都要竞得者自己买单。是否拖欠费用可到小区物业处查询。
房源是否满五唯一，需要业主本人或授权他人到房管局查询。但参加竞拍的时候，你只能知道房产证编号，没办法查到房源的买入时间和业主名字的房产情况。
不过，你可以委托律师或担保机构进行产权调查，淘宝上有这种服务，费用在几百块左右。有的机构还可以代办从拍下到过户的所有手续，费用从几千到几万不等。
3
三、贷款
很多人以为法拍房不能贷款，No！有司法拍卖贷。当公告中出现“一键贷款”申请的入口，这套房子就支持拍卖贷，目前海南的页面只有华夏银行入驻。如果未标注可贷款，页面也没有“一键贷款”申请的入口，可自行联系熟悉的银行确认是否可以贷款。
首套房贷款额度最高不超过房产价值的70%，二套房（第一套房无贷款或贷款已结清）贷款额度最高不超过房产价值的60%，二套房（第一套房贷款未结清）贷款额度最高不超过房产价值的30%，三套房及以上暂不提供贷款支持。最长贷款期限不超过30年，且借款人年龄加贷款年限不超过70年。房贷利率为lpr+103基点，以6月lpr为例，房贷利率为5.68%。
贷款额度还和本地政策有关，比如海口，非本地居民的购房首付款为7成，那么拍卖贷的额度最高只能申请3成，以此类推。
可先在线上提交申请，竞买成功后，再去银行面签并提供材料，放款会在法院规定的付款时间内完成。
需要提交的材料：
1、借款人及配偶（如有）身份证、户口本、婚姻情况证明 2、借款人及配偶收入证明 3、借款人及配偶近半年银行结算流水 4、家庭备案套数证明 5、家庭房屋套数证明 6、竞价成功确认书 7、拍卖保证金缴存凭证 8、剩余首付款存入银行的凭证 9、公证委托书（如有）
4
四、清场
房子是否已经腾空会在公告中标注已腾空或有人居住，看公告的时候要特别留意。有竞买人拍下房产后，原房主一直拒不搬离，且态度蛮横，竞买人2年里都还在走司法程序等待法院强制腾空。遇到这种情况也是十分心塞了。
小易君咨询海口市美兰区人民法院的工作人员，对方表示竞拍结束后，可以向法院申请协助清场，清场包括清人、挂靠的户口、学位等。但不是每个法院都能协助处理，需提前咨询。
另外，“买卖不破租赁”，如果在竞买前，该房屋已经有租赁，拍下过户后该租赁关系并不自然解除，需竞买人提前确认清楚租赁关系处置方式。但竞得房屋后，租金收益归竞得者所有。
5
五、你可能踩到的坑
总结一下法拍房路上你可能遇到的坑。
税款，交易涉及的所有税款都由竞得者承担，特别是商办类房产，税额更高；
清场。如果有人在居住或者正在租赁，短期内很难入住，也许是持久战；
限购，法拍房也在限购范围内，对于岛外的购房者不是很推荐，毕竟只有一套房的名额，就别来趟这浑水了；
拍卖贷，拍卖贷要提前申请，等竞买结束再申请时间上可能来不及，余款交不上，保证金就打水漂了；
土地性质，如房产土地为划拨性质，无法正常过户，例如经济适用房，过户可能需额外申请政府审批同意并额外缴纳土地出让金。但土地性质都会在公告里标注，多留意，尽量避开这类房源。
6
六、怎么买到心仪的房源？
法拍房虽然手续复杂，但也不是不能碰。这里援引“关爱买房公会”微信号总结的几个小窍门，帮大家拿下心仪房源。
▲出手时机
法拍房最多会经历三次拍卖。
如果第一次拍卖没人报名，就会进入第二次拍卖，重点是：第二次拍卖起拍价会在第一次价格的基础上打8折！所以，第一次拍卖可以不着急报名，看看能不能等流拍，拖到第二次拍卖再出手。
但是不建议等到第三次。如果第二次流拍，房产就进入变卖环节，且房价不会再降，如有竞买人在60天内变卖期中的任一时间出价，则变卖自动进入到24小时竞价倒计时，价高者得。
▲卡好时间
进入网络竞拍环节，整个过程有24小时，而在最后几分钟，通常会设置延时出价。
也就是说，如果在竞拍的最后5分钟有人出价，那么竞拍延长5分钟，以此循环往复直至无人出价。
这种情况下，如果你卡在最后4分55秒出价，在心理防线上更容易击溃竞争者，而对方而一旦对方出手，又会为你赢得5分钟的思考时间，从而掌握主动权。
▲抢价格线
通常每个竞拍者心里都会有一条价格红线：如果叫价超过XX万我就放弃。
这条红线通常是5或10的倍数，也就是165万，或者250万之类的数字。你要做的就是，当加价接近这类数字时，抢价格线。
举个例子，本来大家都是1万1万地往上叫，当叫价去到248万时，按道理你应该叫249万，但如果你直接叫到250万，很可能部分竞拍者就会因为触及自己的价格红线而放弃竞拍。
怎么样，get法拍房的窍门了吗？
法拍房和商品房，一个省钱，一个省力，大家量力而行。欢迎大家后台留言，一起分享你买房路上遇到过哪些坑或捡到过哪些好房源吧。
