时间：2022-12-09 20:29:06来源：法律常识
3月5日，房博士发起了《3·15楼市曝光台丨西安哪家楼盘最“坑”？欢迎爆料！》，一经发出，便引发不少网友的关注。
更是收到众多粉丝关于虚假宣传、停工烂尾、经济纠纷……等各类投诉爆料，其中数量最多的莫过于停工烂尾。
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有人说，如今问你家交付了吗，还不如问你家交房PPT做了吗？
回顾2021年的西安楼市，楼盘延期交付、因质量问题爆发维权等现象屡见不鲜，甚至还出现了一边开盘，一边维权的“景象”。
“我走过最长的路，就是开发商的套路”，这句话成为了很多买房人的现实写照。
前期征集中，有不少网友爆料自己买的项目停工、甚至有烂尾风险……据房博士统计，有超50个项目，具体名单如下：
这与去年的市场大环境息息相关。
2021年楼市的上下半场分化明显，信贷收紧以后，房企资金获取受限，市场急速向下，销售、土地、投资纷纷遇冷。
也因此大部分烂尾的原因都是开发商资金方面的问题，而西安又经历了全运、防疫两大考验，购房者的耐心和对房企的信任被不断透支，未来，不排除将会有更多的项目出现停工。
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作为购房者，遇到这种事情，一般首先想到的就是维权，以前维权的方式多为拉横幅、喊口号、穿维权服装……，现在是做PPT、开公众号、官网投诉甚至写论文。
这里不得不说维权界天花板——苏宁雲著业主！
2021年9月16日开始 ，网上开始多了关于西安苏宁云著项目的报道，起因是从2021年1月开始至2021年9月项目停工，并有细心业主发现贷款合同中约定支付账户时开发商一般账户，并非备案的资金监管账户，并据不完全统计，当时约有600余人购房者没有打入资金监管账户，当申请要求公开账户时又出现了种种问题。当然，最精彩的还属于2021年10月11日业主发布的主题为《把孩子逼成啥样了，西安苏宁云著业主惊现“论文维权”》10W+的年度热点文章，并冲到该时间段微博热搜NO.1。
随后康桥悦蓉园业主博士“论文维权”、海外友人视频维权——
沣东XX兰亭公馆业主自撰文言文维权——
自从我们发布征集以来，大到交房无期、血本无归，小到空鼓、漏水，解决无望，每个事情背后都透露着满满的无奈和酸楚。
虽然维权方式越来越高级，维权的平台越来越多，但购房者的问题并不是都能顺利得到解决，那么，如果你入手的项目真的停工了，该怎么办？
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买房无小事！
对每个人来说，买房是一件慎重考虑的大事，一辈子也就一两次，一套房也许是很多人一辈子最大的投资，也是一辈子的希望。
奈何楼市水深，很多时候防不胜防，所以买房只能“自学成才”，慎之又慎。
等待观望？聚众闹事？法院上诉？房博士特邀陕西永嘉信律师事务所专职律师：孙剑律师为大家支招！
一、项目停工、一再延期交付，开发商该如何赔偿，购房者走哪些维权渠道更高效、快捷？
理论的权利：继续要房，迟延交房的违约金；解除合同要钱，并承担利息。
实际行使：两难。
孙剑律师意见：
1、在这种情况下，除非能确定要到钱，否则倾向要房，因为业主居住权利大于其他权利（工程款债权、银行债权、其他债权等）。在破产、开发商转让资产、或被执行时，业主居住权都会被优先考虑。
2、团结起来与开发商、政府沟通，等资产处置、盘活。
二、买房前与置业顾问口头多次确认三成首付后交了10万定金，后因银行面签时候要求首付款追加至四成，但购房者没有支付四成首付的能力，开发商不退10万定金违规吗？
孙剑律师意见：
理论上，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
实务中这个主要看证据，即有没有证据证明开发商知道你是按三成首付进行准备购房的。
三、业主买房后，开发商挪用监管资金至项目停工烂尾，业主如何追责？
孙剑律师意见：
西安市商品房预售资金监督管理办法、城市商品房预售管理办法(2004修正) 第十四条 开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。违规行为记入征信黑名单。
1、在这种情况下，除非能确定要到钱，否则倾向要房，因为业主居住权利大于其他权利（工程款债权、银行债权、其他债权等）。在破产、开发商转让资产、或被执行时，业主居住权都会被优先考虑。
2、团结起来与开发商、政府沟通，等资产处置、盘活。
西安现在摊大饼比较严重，向东、向北、向西30公里左右都有项目在卖，每一个项目都能够讲出一个牛逼的规划，不了解西安城市发展的购房者往往会被销售人员忽悠晕了头。
四、销售商与业主签订返租协议，业主购买商铺后，与销售商约定3年办理网签备案，开发商与销售商解除协议，业主拿不到返租租金，且一直未办理网签，购房者如何维权？找开发商还是销售商？
孙剑律师意见：
1、不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以售后包租、约定回购等方式非法吸收资金，属于非法集资，可能构成犯罪。
2、涉及两个法律关系。
商品房买卖合同。此时，业主有权要求办证，或者考虑能否以无法办证为由解除合同。
房屋租赁运营协议。这个可能会复杂点，要具体分析合同：签订主体是开发商还是销售商，内容上与买卖合同有没有关联。可以考虑继续要租金，或考量能否因无法支付租金能解除买卖合同。
3、但如果回到开发商无钱可退，而且开发商商业运营不赚钱。那么业主就是陷入两难，没有达到投资目的，但退房又无钱可退。
五、买受人以未载入买卖合同条款的《销售广告》及《宣传资料》内容向出卖人主张权利，能否获得法院支持？
孙剑律师意见：
商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。据此可知，销售广告和宣传资料的说明和允诺被视为买卖合同条款必须同时具备以下两个条件：
1、所做的说明和允诺具体确定；
2、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。
六、交房条件
孙剑律师意见：
1、关于房屋交付条件问题，作为买受人，在接收房屋时除了要对整个房屋进行验收外，还应要求出卖人出示《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》和《竣工验收备案表》(简称“两书一表”)，因为大多数购房人并非建筑领域的专业人士，对房屋的验收也仅凭感官，而《竣工验收备案表》是经建设主管部门对房屋的建设资料进行全面审查后出具的，一般情况下，房屋取得《竣工验收备案表》即标志着房屋已具备法定的交付条件。
2、房屋达到交付条件且出卖人履行了通知收房的义务，买受人无正当理由拒绝收房的，出卖人交房通知确定的交房时间视为买受人实际收房时间。
3、买受人在收房时应要求出卖人出具《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》和《竣工验收备案表》(简称“两书一表”)，在房屋已取得“两书一表”的情况下，房屋的主体结构或地基基础一般不会存在严重的质量问题而影响居住使用，此时房屋如果存在其他的质量问题，买受人可以在收房的同时将房屋存在的问题记载于验收文件中，并要求出卖人限期整改；买受人也可以拒绝收房，但该拒绝收房的理由不属于“正当理由”，将不会受到法律的保护。
