时间：2022-12-15 01:11:48来源：法律常识
本报记者 蒋翰林 赵毅 深圳报道
“最近严打小产权房，我们好多同行门店都歇业，风口上不敢高调。”在龙华从事8年小产权房交易的中介陈经理说，“我们最近只做回迁房生意。”
在深圳高房价、严调控的背景下，一些投资客把目光聚焦到价格低、无购房资格限制的小产权房。这其中，一种特殊的小产权房项目——回迁房，因其能够在城市更新完成后获得确权，引得不少炒房客趋之若鹜。
实际上，从去年“7·15”新政后，回迁房就一直承接着深圳楼市虚火。火爆大半年后，过热的小产权房市场引发媒体和监管部门的关注。
风暴之下，这个一直处于“灰色地带”的市场发生了哪些变化？《中国经营报》记者走访调查发现，实际上，不少打着“无需社保、不限购、三年涨两倍”广告的回迁房，如今依然公开在网站论坛上明码标价。一些专门做回迁指标房的中介门店，打着做商品房中介的旗号，暗地里仍旧做着回迁房生意。
“一天一个价，而且房源基本上一出来就没了，好多客户等货，每个月都有成交。”中介陈经理向记者暗示着这门生意的火爆。
回迁房到商品房 房价五年涨五倍
5月19日下午2点，烈日下的一个旧改区尘土飞扬，低矮的农民房密密麻麻、关门闭户，零星可见几家破败的阳台上还晾有衣服。街道上每几十米就可见到关于小产权房买卖的警示横幅，“投资搵（赚）钱系正路，小产买卖行错路”，标语颇具广东特色。
这是一个正经历旧改的城中村的模样。正常情况下，一个旧改项目的转化周期大概五年。
“左边这片是厂房，开发商全部收房了；右边这片住宅已经有八成村民签约，开发商很快就征收、动工拆。”陈经理带着记者站到高处，“指点江山”地介绍着该旧改项目的进展。
在他看来，回迁房跟最近严查的小产权房并不完全相同。“回迁房虽然也属于无产权登记的小产权房，但已经有开发商进驻洽谈城市更新。”陈经理介绍道，由于部分村民可能急需资金，拿出一定的回迁面积出售。
所谓回迁房，实际上是城中村回迁房指标，特指城中村里无产权登记的历史遗留违法建筑，在经城市更新之后得到确权，获得不动产权证。通常交易双方为原村民和投资购房者，参与主体还包括房产中介和相关城中村旧改的开发商。
回迁房价格通常只有同片区商品房的一半左右。例如陈经理带看的一个回迁房项目单价3万出头，而周边新房单价大约7万元/平方米。
“这边是我自己投资的第一套小产权。”陈经理指向马路一边的佳华领域广场。据他介绍，该楼盘2017年末交房，均价在4.6万元/平方米，目前贝壳找房显示的二手房政府指导价为5.3万元/平方米，陈经理介绍，现在实际成交价超过6万元。“我大概7年前买的指标，每平方米不到1万元。”陈经理说，五年涨五倍的收益在回迁房市场并不稀奇。
为了用高回报率吸引记者，陈经理还介绍了另一个项目——龙华大浪潭罗星河旧改回迁房的投资回报时间表：现在买的价格是每平方米3.6万元，拿到的指标房源68平方米，总价250万元左右。预计明年开始拆迁，2023年动工建房，2024年就能拿房，“那时候保守估计卖到每平方米10万元。”
由于近期深圳严查小产权房交易，5月记者走访时陈经理告知，该项目到6月份开发商就不再确权了，也就是说放出的指标仅限5月份交易。
潭罗村旧改项目申报主体为深圳市星广源房地产开发有限公司，该公司由星河集团有限公司100%控股。记者在星河集团官网了解到，该项目总占地面积约13万平方米，规划包含高端写字楼、商业、公寓、住宅。“紧挨着6号线羊台山东站，项目旁边还规划有文体中心，肯定是未来的城市客厅，周边上下横朗旧改还规划有博物馆和美术馆。”陈经理介绍道。
“最严”监管重锤
随后，记者跟随陈经理来到他所在的中介门店，店门口写着“从事一手、二手房交易”，店铺广告也没有提及小产权、回迁房买卖，看上去与正规商品房中介并无差别。
“要低调，宝安那边已经查封了几家小产权中介门店。”陈经理一边说一边带记者走进店内一间会客厅，墙上龙华片区的大幅规划图，屋内有着这样的陈设。
正如陈经理所言，关于小产权房特别是回迁房市场升级监管的消息近期不断传来。
4月28日，深圳宝安沙井街道3家从事小产权房交易的中介门店被连夜查封。与此同时,龙华发布了一则《关于小产权房问题的通知》，明确要求禁止小产权房相关交易，各房地产中介机构、从业人员应依法依规开展经纪活动，不得代理销售小产权房，不得为小产权房交易提供经纪服务，各房地产中介机构应及时进行自查自纠。
业内不少人士分析认为，深圳一直都在打击小产权房交易，这一次的力度史上最严。
关于回迁房交易的违法性质，《中华人民共和国城市房地产管理法》中早已明确指出，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，未完成回迁的旧改房没有商品房房产证，私下交易属于违法行为。
尽管回迁房交易性质违法、旧改周期漫长，但高风险背后的高收益，以及在近期深圳楼市持续收紧调控的基调下，回迁房热度高涨。陈经理坦言，去年下半年以来，每周至少带看三组客户，几乎每个月都会有成交，而按照往常，一年能成交10来套回迁房就算不错的业绩。
业内公认的所谓好的回迁房通常有两个特点，一是品牌开发商，二是好的位置地段。由于旧改周期动辄五年十年，对于资金的要求高，品牌开发商则意味着资金实力有保障，烂尾风险小。而好地段则意味着旧改完成后回迁房的升值空间大。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受记者采访时表示，“投资小产权房在深圳一直都存在，政府也一直在打击，但这一次是力度最大的。投机炒作愈演愈烈，导致旧改补偿预期提升，不利于推进旧改，房价越来越高，无法给正规房地产市场留足空间，也出现了西部地区一些投资价格高达5万元/平方米的情况。”
高风险违法交易
既然没有权属证书的回迁房买卖在法律层面涉嫌违法，那么在实际操作中，交易过程如何为投资者确权呢？
根据带看的两个旧改项目，陈经理拿出了两份合同样本，分别是《回迁安置房买卖合同》《龙华区大浪街道潭罗村片区城市更新单元搬迁补偿安置协议书》。
前者由购房者和原村民签署，合同中明确了转让标的的面积、价款。合同写道，甲方（原村民）促成乙方（投资者）与开发商签订房屋拆迁安置补偿协议后，后续一切事宜及义务由乙方与房地产开发商处理。如转让方违约，应以双倍金额赔偿受让方所支付的款项。
搬迁补偿安置协议书则明确了搬迁补偿人为开发商深圳市星广源房地产开发有限公司。协议中提到，如发生第三人对被搬迁标的主张任何权益的情况，乙方（被搬迁补偿人）负责解决权益争议事项，如无法解决，甲方可解除合同。
关于交易中如果出现权益争议，中介强调了两点以打消记者顾虑，一是村委确权，二是律师见证。
陈经理向记者介绍交易流程时表示，到时会约村民签署买卖合同，签完买卖合同后去村委确权。村委拿到买卖合同后盖章，并出具一份权属核查证明给开发商，“这就意味着村民的房子确权并转名给了买家，然后跟开发商签署搬迁补偿安置协议就完成了。”
中介提到，开发商为了能推进旧改进度，对这类炒回迁房行为持默许态度。整个交易过程中，中介收取房款总价1.5%的佣金，通常要求15天内一次性付清总房款。陈经理还表示，交易现场可以请律师进行第三方独立机构见证。
广东法制盛邦律师事务所律师陈亮告诉记者，“因为回迁房还没取得权属证书，与原村民签署的买卖合同很有可能会被认定为无效。即便律师见证回迁房交易过程，也改变不了交易不合法的事实。”
记者调查中发现，兜售回迁房指标的情况在深圳各个拟拆迁的城中村十分普遍。在宝安区沙井片区，也发现有房产中介兜售回迁房指标，同样是与村民、开发商签约，以近乎市场价一半的价格购入。而在沙井金蚝小镇片区，一些即将拆迁的回迁房价格已炒至5万元/平方米，与片区二手房相差无几。
针对深圳回迁房交易的相关问题，记者致电深圳市规划和自然资源局提出采访需求，相关工作人员表示需联系该局新闻处，并给了联系方式。记者致电新闻处无人接听，将采访函发至该局相关邮箱后，亦暂无回复。
同时，记者也联系了星河集团有限公司以及深圳星河地产集团有限公司，就旧改项目涉及无产权拆迁房交易的情况发函采访核实。截至发稿前暂无回复。
