时间：2022-12-15 01:30:35来源：法律常识
二手房买卖流程繁琐漫长
在此期间房价出现波动在所难免
然而，有些卖家不惜违约
或者恶意磋商拖延时间
买家眼睁睁看着房价上涨
自己的却被“套牢”
买家行使合同法定解除权的同时
对于房价上涨部分能否主张赔偿？
具体赔偿数额如何裁量？
让我们来看看下面这个案例——
事件回顾
在上海小有成就的程先生想要安个家
他看中了胡小姐正出售的二手房
双方协议以1350万元到手价成交
但是，仅仅三个月后
胡小姐突然翻脸不认人
对待程先生的催函“打起了太极拳”
最终房子也没有买成
这中间到底发生了什么呢？
胡小姐为什么坚持不肯签订新合约？
她质疑的“合同第九条”究竟是什么呢？
其实，所谓的变更合同条款是假
这几个月内房价大涨才是真
胡小姐拖着不签合同、不办手续
然而，程先生急得像热锅上的蚂蚁
多次催告其履约但未果
于是他将胡小姐诉至法院
并且申请评估房屋市值
经评估，房屋价格为1636万元
（评估价格日期为来年2月28日）
上涨了足足286万元
程先生要求在解除合同返还房款的同时
赔偿房屋上涨的286万元
胡小姐则辩称
自己的合同义务是
交付房屋并办理产权变更手续
而该义务履行期限尚未届满
谈何违约？
另，胡小姐要求进一步协商条款的情形
也未写进合同约定的解除事由
程先生无权行使解除权。
法院经审理后认为
程先生是否具备行使解除权的条件？
程先生和胡小姐在8月31日签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应依照诚实信用原则恪守合同约定内容履行。签订新版房屋买卖协议系胡小姐遗失产证而产生的从合同义务，其无正当理由拒绝履行，且程先生多次发函催告胡小姐履行合同，其回应需要研究律师函，已构成恶意磋商，导致涉案房屋买卖交易活动无法正常推进。即便当事人事先未将该情形约定为解除合同的事由，但根据法律规定，因一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，合同相对方可行使法定解除权。
程先生主张赔偿286万元是否合理？
出卖人胡小姐作为违约方，造成了合同无法继续履行，因房屋上涨的预期利益不能被程先生享有所导致了损失。根据法律和相关司法解释的规定，该项损失范围在确认时应运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及混合过错规则综合进行考量。
可预见规则要求损失范畴不得超过违约方在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。结合已查明事实，法院认为——
另外，根据损益相抵规则，在计算实际损失时应扣除非违约方因违约所获得的利益。因此法院认为——
最终，上海市黄浦区人民法院判决
胡小姐返还程先生200万元购房款并支付利息
并于判决生效十日内赔偿程先生
可得利益损失120万元
一审判决后，胡小姐不服提起上诉
二审法院经审理后判决
驳回上诉，维持原判
法官说法
魏乐陶
民事审判庭
审判团队负责人
近年来，类似出卖人违约引发的二手房买卖合同纠纷中，买受人以房价上涨为由主张实际损失成为普遍现象。但在个案中，参照何时节点来进行具体的损害赔偿成为双方争议的焦点。
该案中，出卖人恶意磋商导致网签合同备案手续迟迟未能办理，买受人行使法定解除权的同时，可以以房价上涨主张损失赔偿请求权。法院在查明买卖合同已履行部分以及违约事由的基础上，通过可预见规则、损益相抵规则的综合运用，兼顾买受人损失填平，也避免双方利益失衡，因此酌定了120万元的金额。
来源 | 上海黄浦法院
来源： 上海法治报
