时间：2022-12-16 01:14:48来源：法律常识
文|庞佳琦
因宣传中按 “半面积”赠送的院馆，变成了收费的书房，融汇温泉城童话里小区业主将重庆融汇投资有限公司（以下简称“融汇”）告上法庭。（详见融汇与业主对簿公堂：认可“虚假宣传”，但不认可民事责任、融汇温泉城童话里半赠送“院馆”变全价，这“价差”该谁承担？）
17日，界面重庆从业主的代理律师——重庆渝宏律师事务所的谢旭主任律师处得知，此前因一审败诉，上诉到市第一中级人民法院的当事业主，目前已经拿到了法院下发的二审判决书。判决结果为：融汇败诉，将赔偿业主两万元损失。
不过，融汇方面对该判决结果表示不服，已经提交了上诉。
图片来源：庞佳琦/摄
对于本案中被告是否违约，市第一中级人民法院从两个方面作了认定。
一是被告融汇是否在案涉商品房销售过程中使用了“院馆”、“销售计半面积”的宣传方式，就“院馆”赠送半面积作出具体确定的允诺。
图片来源：业主提供
市第一中级人民法院认为，被告制作的“融汇温泉城童话里A户型”宣传图中以橙色标注部分面积并备注为“销售计半面积”，“户型鉴赏”处载明“独立院馆，功能多变，书房、练琴室多种满足”。同时有销售人员与购房人的微信聊天记录、朋友圈截图与“融汇温泉城童话里A户型”宣传图相印证。
另外，重庆沙坪坝区市场监督管理局于2021年1月26日作出的《行政处罚决定书》认定，被告在案涉商品房的销售中将规划设计图和施工图中的书房（避难间）表述为“院馆”，并标注“院馆”按半面积计算房款，而实际按全面积计算房款。同时该《行政处罚决定书》认定被告的这一行为对房屋的价格进行了误导。
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以上几点足以证明被告在案涉商品房销售过程中使用了“院馆”、“销售计半面积”的宣传方式，其就“院馆”赠送半面积的说明和允诺具体确定，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。
二是双方在《商品房买卖合同补充协议》第二十四条关于宣传广告、样板房装修布局等事宜的约定能否排除“院馆”赠送半面积的允诺的问题。
市第一中级人民法院认为，“融汇温泉城童话里A户型”宣传图下端“本宣传资料仅作为要约邀请，所载全部内容仅供参考”的内容字体远小宣传图中其他内容字体，客观上难以起到特别提示或说明作用。其次该约定的内容免除了被告在商业广告和宣传资料中作出的所有承诺，对原告明显不公。最后原告作为普通购房者并不能很直接、很轻易就判断出被告允诺赠送的“院馆”半面积是否包含在合同约定的销售面积中。因此，依据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，双方在《商品房买卖合同补充协议》第二十四条关于宣传广告、样板房装修布局等事宜的约定无效。
对于原告要求退还书房（避难间）一半面积房款并支付资金损失的请求，市第一中级人民法院从以下几个方面作了认定。
首先，《重庆市商品房买卖合同》第六条关于面积确认及面积差异处理的约定，是针对产权登记面积与合同约定面积存在差异的情况，与本案客观事实不符。《重庆市商品房买卖合同》第四条购房价款是针对购房面积约定的对价，原告既未主张也未举证证明被告向其实际交付的房屋面积不符合合同约定，故就合同约定的价款和面积而言，被告并不存在多收取房款的事实。
其次，本案中，被告向原告交付的房屋既无宣传中所称“院馆”，也无半面积计价的部分，导致原告未享受到部分面积计半价的优惠。但同时，原告支付的房款得到了房屋全部面积的产权作为对价，相对于部分面积计半价的情况，争议部分面积从仅享有使用权到获产权，一定意义上实现了价值补偿。
另一方面，在正式的《重庆市商品房买卖合同》签订过程中，通过计算是可以发现约定房款金额未享受部分面积计半价的优惠的，故原告自身在签订合同过程中，亦存在一定程度上未尽审慎义务的过错。因此，法院结合被告违约行为的严重程度、双方当事人过错程度以及违约行为造成的损失严重程度等诸多因素，酌情认定原告的损失金额为2万元。
关于原告对案涉商品房诉争面积，即户型图中“院馆”部分的面积进行测绘、坚定地申请，如前所述，被告的违约行为给原告造成的损失并不能直接以实际交付书房（避难间）一半面积的房款作为衡量的标准。因此，原告的鉴定申请与本案实体处理结果之间不具关联性，法院不予支持。
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综上，市第一中级人民法院判决：限被告融汇于本判决生效之日起三日内赔偿原告损失2万元；驳回原告其他诉讼请求。
对于市第一中级人民法院的判决，融汇方面表示不服，已经提交了上诉。
同时界面重庆还了解到，目前，还有约120多户业主也同样准备着手状告融汇。案情内容和证据与本案基本一致。
