时间：2022-12-18 00:40:31来源：法律常识
“那套房子100万能不能拍到？”今年1月，成都市民小余看中一套法拍房，便通过一家名为“千里法拍”的公司尝试参与竞拍。该公司工作人员告诉她：“100万那基本上就是你的房子了。”然而最终，这套房子的成拍价达到350余万元。
6月，市民小杨也看上了一套起拍价为76万元的法拍房。“蓉城法拍”公司工作人员告诉他：“这个房子基本上就是起拍价拿了。到时候我们这边会帮您进行操作。”然而最终，这套房子的成拍价达到165万元。
资料图片 图据图虫创意
事后，“购房”失败的小余和小杨均要求上述法拍公司退还1至2万余元的服务费或尽调费。对于小余的说法，千里法拍公司方面称，“‘基本上’不等于‘100%’”；而面对小杨，蓉城法拍公司方面则表示，员工“可能在沟通上、话术上有问题”。
有类似遭遇的消费者还有很多，他们聚集在小红书平台声讨这类法拍公司，发布聊天记录等证据，称这类法拍公司“瞎承诺”、费用不透明、且有“跳二手房中介公司的单”的行为……
官司
7月12日上午，一场关于服务合同纠纷的官司，在成都高新技术产业开发区人民法院开庭。原告王敬维的遭遇与小余、小杨类似，被告是蓉城法拍公司。
王敬维的律师在法庭答辩道：“王敬维于2022年2月17日，与蓉城（法拍）公司签订了司法拍卖房委托合同，同日向蓉城（法拍）公司预付26000元的费用，后因蓉城（法拍）公司提供的房屋调查报告有多处错误，导致王敬维未能成功竞拍成功，后王敬维多次要求蓉城（法拍）公司按照约定退回26000元费用被拒绝。”
该律师表示，要求蓉城法拍公司退回26000元费用的理由，是基于重大误解撤销案涉的服务协议，若合同撤销，则被告应退还26000元。即便不构成重大误解，应按照双方的约定，若竞拍不成功不收取任何费用，也应当向原告退回26000元。
该律师解释，“重大误解”的具体指向是26000元费用的性质，因为按照双方的约定，若竞拍不成功不收取任何服务费，当原告向被告主张退还26000元费用时，被告认为该费用不是服务费，而是房屋调查费用。
该律师还称，案涉房屋调查报告实际形成于2022年1月17日，而案涉服务协议的签订时间为2022年2月17日，因此该调查报告成本的产生原因与原告无关。且根据双方协议，被告可以为原告提供一年不限次数的房屋调查报告，也可以看出被告的房屋调查报告成本极低。
对此，被告蓉城法拍公司方面不予认可，“原告的诉讼请求没有事实与法律依据，依法应予全部驳回”。
随后，原告方进行了举证，出示了微信聊天记录、服务协议、房屋调查报告等材料。红星新闻记者在庭审现场了解到，当天法院还为双方进行了调解，但未能达成一致。王敬维的律师告诉记者，蓉城法拍公司的司法拍卖房委托合同的条款规避了很多法律问题，或由专业法务撰写，因此胜诉的希望不大，但通过调解退回五、六成费用的希望较大。
王敬维告诉红星新闻记者，此前在与蓉城法拍公司的沟通中，该公司也对他做出了一些“瞎承诺”，但其律师认为，相关的“营销手段”被认定为“欺诈”很难，因此他未在法庭中提出。
蓉城法拍公司全名为“四川蓉城法拍房地产信息咨询有限公司”。天眼查显示，与王敬维的服务合同纠纷，是该公司面临的第一场官司。
而更多与法拍公司有纠纷的消费者，目前是通过网络曝光、投诉等方式，主张退回相关费用。
乱象
近日，小红书平台出现众多与法拍公司有纠纷的消费者，他们声称，这类法拍公司“瞎承诺”、费用不透明、且有“跳二手房中介公司的单”的行为。在服务过程中，一家名为“千里法拍”的公司工作人员还声称，其公司系法院专门授权委托的机构。红星新闻记者联系到其中多位消费者，详细了解了相关情况。
小余和千里法拍公司李某的聊天纪录 受访者供图
今年1月，成都市民小余看中一套千里法拍公司在小红书平台展示的法拍房，便通过该公司尝试参与竞拍。小余提供的微信聊天记录显示，今年2月她询问千里法拍公司工作人员李某：“那套房子100万能不能拍到？”李某回复：“100万那基本就是你的房子了。”小余心动了，但随后又担心资金不够、工作繁忙，一度打算放弃，“心太累了，算了我不拍了”。
而李某则告诉她：
“别就这么放弃了。”
“（某套房子）基本能底价买。”
“现在做这一行的，我们老板90%就认识，经常会交流的，确保客户能拍到房子。”
“法拍房给我带来太多惊喜，没有你想不到的。之前看到过一个人，2300（元）买了一套房子。”
“你怎么都能买到房子的，怎么都是赚。这个效率比上班高多了。三年过后卖了，还可以换更大的房子。一步一步就起飞了。”
红星新闻记者了解到，另一位消费者小杨也咨询过千里法拍公司。他曾询问李某：“你们是法院专门授权的机构吗？”李某回答：“肯定是啊，我们是正规机构啊。”
小杨和千里法拍公司李某的聊天纪录 受访者供图
2月，小余与千里法拍公司签订了“委托咨询服务协议”，根据协议，小余向千里法拍公司支付2万元“咨询费”。小余称，千里法拍公司在口头上将该咨询费称为“尽调费”。
然而，小余看起的那套法拍房，成拍价为350余万元。聊天记录还显示，李某曾告诉小余：“总费用是房子的价格，我们的2万加‘1个点’，还有就是契税要交。”小余告诉红星新闻记者，后来她才知道，她购买法拍房还涉及约10万元的担保金，这超出了她的预算。因此，小余对千里法拍产生质疑，要求其退款。
小杨和蓉城法拍公司工作人员的聊天记录 受访者供图
6月，小杨也看上了一套由蓉城法拍公司展示的法拍房，起拍价76万元。微信聊天记录显示，当时蓉城法拍工作人员告诉他：“这个房子基本上就是起拍价拿了。到时候我们这边会帮您进行操作。龙泉那边的房子，我们公司基本上都是起拍价搞定。”
另一位消费者小张也看上这套房源，她称：“蓉城法拍公司工作人员告诉我，可以帮我以市场价的七八折拿下。”
然而，小杨和小张看起的房源，最终成拍价为165万元。他们认为这基本是按市场价成交的，由此对蓉城法拍公司产生了怀疑。随后，蓉城法拍公司提供的其他房源和房屋调查报告，他们也不满意。小张还告诉红星新闻记者，蓉城法拍在与她沟通的过程中，也未提到总费用包含担保金。
蓉城法拍公司给小杨出具的收据 受访者供图
因此，小杨和小张均要求蓉城法拍公司退回相关费用，分别为1万元和2万元。红星新闻记者注意到，该费用在蓉城法拍公司与他们签订的合同中写为“房屋调查费”。
回应
近日，小杨和蓉城法拍公司沟通后达成约定：公司向小杨退回七成费用。然而，小余和小张的退款问题却未解决。
千里法拍公司
7月12日，红星新闻记者与小余一起来到千里法拍公司，该公司位于锦江区东大街芷泉段68号2栋1单元38层。对于小余的退款要求，该公司经理王某和工作人员李某一口拒绝：“一分不退。”
为何李某向小余承诺“100万那基本就是你的房子了”？王某说：“他（李某）并没有说100%保证。”李某也表示：“我没有说100%。”
为何提及“总费用”时，李某未告知小余涉及担保金？李某表示：“当时的确没有说，但后来她来公司的时候有（说过）。”对于李某的说法，小余并不认可：“后来也没有说过。”
为何小杨在询问李某“你们是法院专门授权的机构吗”时，李某回答“肯定是啊，我们是正规机构啊”？对此李某表示，他的回答并不是针对小杨的问题，“肯定是啊”对应的是“我们是正规机构”。
蓉城法拍公司
当日，红星新闻记者也与小张来到蓉城法拍公司，该公司位于高新区环球中心，其前台不仅写有“蓉城法拍”四个大字，还有“四川跃升律师事务所”。该公司总监王某某接受了记者的采访。
为何蓉城法拍公司工作人员告诉小杨，“这个房子基本上就是起拍价拿了”？是什么依据保证能“基本上起拍价拿下”？王某某表示：“不可能保证起拍价拿下，他（工作人员）可能在沟通上、话术上有问题，用词有瑕疵。”对于小张所称“蓉城法拍公司工作人员告诉我，可以帮我以市场价的七八折拿下”的说法，王某某并不认可，“不可能（这么说），没有人能确定价格。”
蓉城法拍在与小张沟通的过程中，为何未提到总费用包含担保金？王某某表示，全款购房客户并不涉及担保金，按揭购房客户则涉及担保金，且该费用并不是其公司收取，针对每个客户的不同情况，有的销售人员就会把该费用信息忽略，入行时间短的、没接触过相关服务的销售人员，也并不清楚后续所涉及的（部分）费用，“这是我们管理上的问题，我们承认”。
对于小张要求全额退款的要求，王某某表示，他无法直接答复，需要与老板协商后才能决定。
跳单
红星新闻记者注意到，该事件还牵扯出了房地产销售行业中的“跳单”问题。
小张称，此前蓉城法拍公司在向她推荐了多套法拍房房源后，她均不满意，该公司工作人员告诉她可以介绍二手房。微信聊天记录显示，蓉城法拍公司工作人员王某宇告诉小张：“你到时候先看房子，看到合适的，你把房子的链接发过来，我们负责后续对接和跑手续，中介费能（被房屋调查费）覆盖的就不用给了，如果超了你补超出部分就行。”
小张和宏升地产王某的聊天记录 受访者供图
小张称，王某宇让她联系了宏升地产王某，该人士表示：“公司二手房部门就只有那么多人，没有办法带每个客户都一套一套去看二手房，只能跟贝壳去看，看好了我们这边联系业主谈价格。”
是否存在对链家（贝壳）跳单的问题？公司总监王某某表示，市场上确实有跳单的行为，而且极多，“跳我们公司单的很多”。对接二手房不是其公司在对接，而跳单的公司是“外边跟我们合作的（机构）”，公司不希望客户的钱打水漂，这是公司为客户提供的附加服务。
对此，红星新闻记者也联系到链家公司相关工作人员，其表示跳单的行为的确很多，链家也因此受到损失，但苦于没有具体的法律法规来规范，所以无法进行维权。
说法
1.合同中包含尽调费等且费用不菲的，绝大多数都有问题
对此，红星新闻记者采访了相关律师。四川纵目律师事务所张柄尧律师介绍，此前，四川省高院及各地市州法院，根据《四川省高级人民法院关于网络司法拍卖辅助工作的管理办法(试行)》，遴选并公布了一批网络司法拍卖辅助工作机构。但根据前述办法，司法拍卖辅助工作机构主要承担协助法官或执行员调查拍卖财产的权属证明、他项权证明、租赁及实际占有、物理现状、质量瑕疵、交易税费等情况，接受咨询（电话、现场等咨询），宣传网络司法拍卖有关法律、司法解释的规定，辅导竞买人参与竞拍，引领看样等工作。其服务费由被执行人承担，执行法院应当在送达拍卖成交裁定书之日起10日内从拍卖成交价款中支付。这意味着，入库网络拍卖辅助工作机构不会向法拍房的购房者收取任何费用。任何向购房者直接收取费用，并宣称经法院授权的公司或个人，都属虚假宣传。
张柄尧律师表示，不过一些法拍公司在司法拍卖房屋中提供中介服务，并未违反法律、行政法规的强制性规定，这样的委托服务合同通常都是有效的。现实中，部分法拍公司为了招揽生意，往往会进行虚假或夸大宣传，诸如能以起拍价拿到房子等，这并不现实。因为网络司法拍卖，处于相对透明的状态，主要受市场规则制约，缺乏暗箱操作空间。部分法拍公司并不在乎购房者最终能否得偿所愿，当购房者与其签署协议时，诸如尽调费、服务费等名目繁多的费用就已经产生。因此，作为购房者在与法拍中介机构签署合同时应注意到，合同条款中包含尽调费、服务费且相关费用不菲的，绝大多数都有问题。
另外，虽然《民法典》第九百六十二条明确：“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介入故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。”但现实中，法拍公司往往只会以口头等方式进行虚假宣传，这给购房者的举证造成困难。因此，作为购房者应重视书面合同，即对方未将其承诺体现在书面合同条款中，任对方说得天花乱坠都不要动心。购房者也应清醒地认识到，法拍公司所能做到的，无非是利用双方的信息不对称问题，提供更多、更适合的法拍房源，同时也可以进行更深入、更细致的尽职调查。但对最终的拍卖结果，却非这些法拍公司所能左右。
2.涉嫌欺诈或重大误解，但现实中因举证困难往往无法被认定
重庆六谦律师事务所律师张洋介绍，法拍房由人民法院对外公布竞拍，成交价本质上还是由市场决定，如果法拍机构工作人员口头答应或引导购房者认为缴纳“调查费”就可操作低价竞拍成交意向房屋，以此种方式诱导购房者签署《服务合同》，则可能涉嫌欺诈或重大误解，但现实中因举证困难往往无法被就此认定。
张洋提醒购房者，想通过法拍房“捡漏”，首先应对人民法院公布的拍卖公告中的房屋进行初步了解；其次，明白委托法拍机构是帮助你从专业角度了解房屋、竞拍房屋，但不能对成交起决定作用；另外，选择法拍机构时也应当对其做好足够的背景调查，审核法拍机构的资质背景、过往服务业绩，明白《服务合同》的每一条内容，避免被套路。
红星新闻记者 王拓 摄影报道
编辑 张莉
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