时间：2022-12-20 00:47:17来源：法律常识
封面新闻记者 秦怡 谢燃岸 柴枫桔
搬家已经快10天了，24岁的小敏依旧有些愤愤不平。
因为房产中介杭州小蓝鲸“人去楼空”，没收到房租的房东找上门来，要求她和室友立刻搬出。各种渠道协商无果后，小敏只得与室友迅速找好房子，搬离了原来的出租房。
杭州本地媒体探访中，人去楼空的小蓝鲸
房东收不到房租、租客要不回房租和押金，在奔走维权的过程中，小敏发现自己并不是一个人。截止4月8日，在一个名为“小蓝鲸维权群”的微信群中，有成员263人，其中大多是租客和房东，他们都不同程度地面临“房租打水漂”的情况。
小蓝鲸成立于2018年
据了解，杭州小蓝鲸房地产代理有限公司（以下简称小蓝鲸）成立于2018年6月。近年来，房屋中介“爆雷”、“倒闭”的消息不绝于耳。在杭州，此前就发生过杭州乐伽公寓、杭州鼎家网络科技有限公司等房产中介“爆雷”事件。不止在杭州，2019年福建福州房产中介行业也频出“爆雷”潮，甚至在去年9月创下一个月倒闭4家的记录。
房产中介公司为何频发“爆雷”现象？他们在提供服务等过程中都有哪些套路？
案例1
银行贷款付房租
租客本人却不知情
去年6月，小敏从长春某大学毕业，因为和闺蜜的约定，她选择到杭州工作。通过小蓝鲸，小敏和朋友租到了位于杭州江干区的三室一厅，一个月的房租为4400元。
因为彼时还在学校，小敏便委托朋友与中介签订合同。按照约定，小敏与朋友作为租客与中介签订为期半年的合同，押1付1，房租由中介公司代收后转交房东。
但到了杭州以后小敏才发现，小蓝鲸以租客的名义向泰隆银行贷款，额度为一年的房租52800元，“贷款下来以后中介就拿走了一年的租金，由我们每个月向银行还款。”
小敏起初有些疑虑？为何谈好的半年租期变成了1年，而房租又变成了贷款形式？但因为入住过较为顺利，小敏便没有深入追问。
按照一年的租期，小敏的房子原本在今年6月份到期。就在距离到期还有3个月之际，中介公司人去楼空。找上门来的房东告诉小敏，“2月、3月就没有收到过房租了。”
收不到房租，房东要求小敏在4月份搬离，“我们报了警，警察说只能协商，只能走法律途径。”小敏告诉封面新闻记者，各种渠道协商无果后，她们只得迅速找好房子，搬离了原来的租房。
小敏告诉记者，“房东收不到房租、租客拿不回押金和预付款”的情况并非个例。在四处奔走维权的过程中，她加入了一个名为“小蓝鲸维权群”的微信群，群里大多是租客和房东，成员目前有263人，都不同程度地面临“房租打水漂”的情况。而在不知情的情况下，被中介公司办理了“代款付房租”业务的不在少数，“大多是刚毕业、低收入的大学生群体。”小敏说。
案例2
“低收高出”的房租
刘女士是浙江金华人，今年之前都在金华工作。去年底，她决定到杭州发展，为此通过小蓝鲸联系到了杭州一处住房。
“年前去看房，当时直接定好，年后他们就催我去签合同。”刘女士签订合同的时期为2月26日，但小蓝鲸提出房子是年前定下了，“他们提前一个月开始收房租。”也就是说，刘女士的房租是从1月26日起付的。
刘女士告诉封面新闻记者，小蓝鲸以“一次性付清一年房租会比较便宜”为由，向刘女士一次性收起了一年41000元的房租（含押金），“他们说是会给收据，也没给。”
小蓝鲸办公室，如今已人去楼空
大约1个月后，得知小蓝鲸人去楼空的消息后，刘女士联系了房东，“结果房东告诉我他没有收到钱，而且房东收房租是月结，只收到过一个月的房租。”在与房东沟通的过程中，刘女士还发现小蓝鲸存在以下两个问题：
一是小蓝鲸此前以疫情为由让房东给租客少一个月房租，“但他们（指中介）仍然收了我们的房租。”
二是小蓝鲸向刘女士收取的房租是3200元一个月，但交给房东的却是4300一个月，“这很不合理对不对？”
事情发生之后，刘女士和房东也曾分别找到过小蓝鲸的工作人员联系处理，但却得到了不同的对待方式。“他告诉房东，只要和租客协商好，我们都可以解决。”而刘女士却只等来依据，“你们自己去解决，如果要找我们就去告我们，我们没钱。”
无奈之下，刘女士跟房东协商好各承担半年损失，现如今仍旧住在原来租住的房子里。刘女士继续支付了半年的房租，租住周期为1年。“之前受疫情影响我们都没开工，收入也有影响。”刘女士告诉记者，目前付出去的房租基本上是她一年的工资。事情发生后，她从其他房产中介处了解到，“年前就听说他们资金周转不过来。”但小蓝鲸的工作人员仍旧在过年后持续联系她签合同、付租金，“工作人员也是有一定责任的。”刘女士说。
案例3
自称没有跑路
相关工作人员却一直联系不上
租客小朱遇到了同样的问题。不过在事情发生之后，房东拿着他单方面与小蓝鲸的解除合同上门了，“要求我们支付一个半月的房租和三个月期间的押金，才让我们继续住。”
“我们和小蓝鲸合同到期为6月份，小蓝鲸完全联系不上，却和房东单方面签了解除合同。” 小朱的疑惑不止于此。
小蓝鲸单方面与房东解约，租客却迟迟联系不上
4月6日，小朱和室友已经全部搬出，但小蓝鲸的工作人员却一直都联系不上，“看到新闻里说小蓝鲸自称没有跑路，但我们完全联系不到。”
事件进展：
当地派出所已经介入调查
上述3个案例，仅是此次小蓝鲸事件中的一小部分。大多数租客都面临着和他们类似的困扰，他们目前最关心的是如何能挽回损失。
此前，一位自称是小蓝鲸客户经理的人在接受钱江晚报采访时提到，他们从房东那里找来房子装修出租，装修费用是公司出，这涉及到成本。一般过完年之后租房市场都会比较热闹，但今年受到疫情的影响，手上的房源无人问津，投进去的装修、人工等资金无法回笼，导致公司运营压力大。而至于为什么会出现人去楼空的情况，他回应是换了办公地点。
放在小蓝鲸办公室里的租房钥匙
记者了解到，目前杭州彭埠派出所已经介入调查。
律师观点：
监管部门可积极介入
优化租赁市场环境
在梳理各个案例时可以发现，小蓝鲸在提供中介服务时有着多项不合理之处。刚刚毕业的大学生小敏，在不知情的情况下被小蓝鲸办理了贷款业务，这是否会影响他们的征信？
小蓝鲸向租客收较低租金、却向房东付较高租金，是为何用意，是否可以判定为“携款潜逃”的征兆？
利用疫情为由向房东申请免租金，事实上却并没有免去租客租金，是否存在诈骗行为？国浩律师（杭州）事务所律师胡敏就上述问题回答了封面新闻记者问。
问：在银行办理贷款付房租会不会影响征信？
答：如果是以“信用贷”的形式办理贷款，以信用做抵押，用贷款来偿还租金，和我们使用信用卡类似的，即以信用作为保证获得金融机构借款。如果定期按照合同来履行义务是不会影响征信的。但是如果租客逾期，没能及时向银行偿还贷款且状态持续，是有影响征信的风险的。
问：在租客不知情的情况下，小蓝鲸用租客的信息办理“信用贷”业务，是否存在过失？
答：一般来说，金融机构对借贷的风控是较为严格的，所以“信用贷”的形式多会出现在金融机构、中介公司、租客的三方合同里注明或是租客与中介签署租赁合同后，再与金融机构签署借贷协议，金融机构和中介间也会有协议，形成三角合同关系。在原来的合同条款里，如果没有注明用贷款来支付房租的情况，或者说在租客不知情的情况下用租客信息擅自办理“信用贷”业务，中介公司或存在过错责任。
问：就目前的案例来看，小蓝鲸存在哪些过失行为？
答：从两方面看，房屋中介从房东那里拿房子，再与租客签订协议。按照合同，应该按期向房东付款，如果没有按期付款，对房东要承担违约责任；房东没有收到房租的情况下，要求与房屋中介解除协议、要求租客搬出，这样一来租客的租赁权得不到保障，房屋中介同样需要对租客承担违约责任。
问：小蓝鲸以疫情为由，向房东提出向租客“免租金”，但实际上仍然收取了租客的房租，这样的行为是欺诈吗？
答：按照合同，房屋中介应该向房东支付租金，如果中介以占有租金为目的，以疫情为借口隐瞒了向租客实收租金的事实，致使房东陷入错误认识将应收取的租金让渡（处分）给房屋中介，则房屋中介有构成诈骗嫌疑。至于小蓝鲸行为是否需承担刑事责任，要以侦查机关和司法机关对具体案情的侦查结果和审判结果为准。
问：“高收低出”的情况，是否可以判定为“携款潜逃”的征兆？
答：这和房屋中介现金流相关。以上述案例为例，对房东给到月租金4300元，收取租客的月租金为3200元，如果房屋中介对租客是一次性收取三个月，但是对房东是一个月或者两个月一付，资金是可以覆盖的，但对现金流要求很高，如果资金流问题，就会出现“爆雷”现象。
总体来说，这种情况容易增加不确定因素，加剧合同履行的风险。这种商业模式再无趋良改变的情况下是否具有合理性和值得推广，个人认为有待商榷。
对于是否存在携款潜逃的行为，还要综合其他的证据综合考量。
问：不少租客是今年才通过工作人员签订合同，并支付了一年的租金。工作人员是否存在过失行为？
答：“天眼查”数据显示，小蓝鲸是一人有限责任公司，如果不能证明股东个人资产和公司财务完全独立，是要对公司的债务承担无限连带责任的。简单来说，作为房屋中介的小蓝鲸，如果用股东个人银行账号、支付宝、微信等来收款，较难证明其个人资产和公司财务完全独立，房东及租客可依法主张股东承担无限连带责任的。
对于一般的工作人员要根据具体情况来看，看其是否仅系根据公司指示完成工作。
问：房产中介“爆雷”现象为何频发？怎么避免？
答：近几年来，全国多个城市都发生过房产中介“爆雷”的情况。互联网金融日渐发达，互联网+托管式的租赁房屋模式遍地开花，但随之而来的问题也不容小觑，近几年类似的案例也屡见不鲜。以小蓝鲸事件为例，如相应行为未承担责任，主要责任人另起炉灶重新开张，对其监管乃至对房东和租客的权益保护或救济都是比较难的。在避免方面个人有几点意见：
首先，房东和租客应提高风险防范意识。在订立合同之初，充分了解托管协议、租房协议的相关条款。在合同履行过程中，发现中介使用其信息办理其他服务，应提高警惕及时交涉。同时，可在合法维度内积极使用法律武器维权。
其次，监管部门可积极介入，优化租赁市场环境，我们也看到杭州政府部门亦在这方面作出了努力。2019年11月份，杭州市住房保障和房产管理局、杭州市人民政府金融工作办公室、中国人民银行杭州中心支行等部门为加强住房租赁市场监管，规范住房租赁企业行为，防范住房租赁企业经营风险，保障房屋委托出租人、承租人合法权益，促进住房租赁市场平稳健康发展，联合发布了《杭州市住房租赁资金监管办法（试行）》。该办法要求在杭州市范围内从事住房租赁业务的住房租赁企业，应在杭州市范围的银行设立唯一的租赁资金专用存款账户，并报房管部门备案。而像小蓝鲸这样“托管式”从事利用收储房源开展住房出租业务的企业，须在专户中冻结部分资金作为风险防控金，在特定情况下用于支付房源委托出租人租金及退还承租人押金。该办法同时对风险防控金金额要求以及风险放空间不得随意使用作出了明确规定，也明确了对存在违规行为的住房租赁企业，将视情节轻重，采取约谈、列入风险警示名单、暂停办理网签备案、取消资金扶持资格、记入企业诚信档案等方式进行处理等。该办法落地与实施，相信对于优化杭州的房屋租赁市场会有积极的作用。
另外在司法途径上，严格依法按照民刑标准，进行民事审判或刑事侦查及审判，使违约方或犯罪方担其应担之责，相信也能较好地发挥法律的警示教育作用。
再次，是房屋中介自身了。守法合规经营，依法且勇于承担经营风险和责任是其享受收益时应挑起的担子。一时之难可协力共克，诚信合法经营方是长久之道。
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