时间：2022-12-20 07:34:19来源：法律常识
花巨资签约购买别墅，却发现墙外趴着好几个“坟头”，清明节还有人来祭扫。购房人将卖房人诉至法院，要求解除合同，且双倍返还定金100万元。这起案件近日在北京市朝阳区法院开庭审理，媒体报道后在网上引发了讨论。哪些情形卖房人必须要主动告知？“凶宅”如何定义？
诸葛女士要购买的别墅位于北京朝阳区霄云桥附近，在和房主闫女士签订了《房屋买卖合同》后，她支付了50万元定金。
履约过程正好赶上清明节，诸葛女士意外发现，别墅院墙外的小树林间竟然趴着好几个“坟头”。她走访邻居和物业得知，此处坟头存在已久，每逢民间祭奠，都会有人前来祭扫，包括焚纸、摆花、摆供品等。
房屋外围有“坟头”是否属于卖房人应当告知的重要事实？这一问题成为双方在法庭上争论的焦点。诸葛女士认为，她在补充协议中明确约定，出卖人承诺“房屋无重大瑕疵，亦不是‘凶宅’”，被告对坟头之事应当如实告知。
然而闫女士却表示，在原告发现并告知她小区外围存在“坟头”之前，她对此并不知情。闫女士认为，涉案房屋确实无重大瑕疵，不属于“凶宅”，房屋内也未发生过非正常死亡事件。一般人对传统忌讳的认识并不包含小区外围的不利因素。因此，闫女士认为自己并无违约行为，原告无权要求解除合同和返还定金。
这起案件在网上引发了讨论。“谁的房子旁边有坟墓不介意啊？”有网友感同身受，认为卖房人应当如实告知；但也有网友认为，法院如果支持原告的请求那就乱套了，因为太多地方楼盘都是平坟修建的，比这个还严重。
有关与墓地毗邻而居的买卖纠纷近些年在全国多地上演，记者注意到，诉至法院的结果往往是购房者败诉。败诉的主要原因之一，就是因为墓地不在红线（商品房开发规划范围）范围内，开发商不需要告知购房者，购房者需要尽到谨慎注意义务。
除了这两年比较多见的与墓地毗邻而居的纠纷，“凶宅”则一直是房屋买卖中的流量话题。尽管我国法律并没有“凶宅”这一概念，但通过这些年的司法判例可以看出，房屋内发生的非正常死亡事件，如自杀、他杀等，基本可以被列入“凶宅”的范围。
北京法院审判信息网公布的裁判文书显示，去年，丰台区人民法院审理了一起“凶宅”案。袁女士以308万元的价格购买了丰台区一套房屋，在装修时得知，房屋内曾发生跳楼事件，因而将卖房人柴女士诉至法院。法院到当地公安机关进行调查，发现2015年8月确有人从涉案房屋内坠楼死亡。
法院审理认为，涉案房屋发生过坠亡事件，符合社会普遍接受的意外死亡观念，属于“凶宅”，袁女士在签订房屋买卖合同时存在“重大误解”，据此法院判决撤销房屋买卖合同，被告柴女士全额返还袁女士购房款并将房屋过户回自己名下。但由于没有证据证明柴女士在缔约时已经知情，存在过错，因此法院在这起案件中没有支持袁女士要求柴女士赔偿的请求。可见，一旦被法院认定为“凶宅”，卖房人即具有信息披露的义务。在更多的判例中，卖房人因故意隐瞒“凶宅”信息，被法院认定为欺诈。
记者注意到，在浙江绍兴市越城区人民法院今年7月作出的一例“凶宅”纠纷判决中，明确了一个问题，即如何判断“凶宅”。判断是否为“凶宅”不能仅以个体主观感受为依据，而是应以公序良俗大原则下的社会公众一般认识为判断基准。其标准大致有三：一是死亡形式，需为人为非正常死亡事件，自然的生老病死不在此列；二是死亡地点，需发生在房屋主体结构内，应是一相对独立、封闭、专有的空间场所，至于电梯、楼梯间及车位等公共区域不应在此范畴内；三是若交易双方对“凶宅”范围、情形有特别约定，则应在不违反风俗的情况下尊重其约定。
除“凶宅”外，还有哪些信息属于“与订立合同有关的重要事实”，卖房人应当在缔约时进行告知？ 北京市盈科律师事务所合伙人律师李娜表示，民法典对于诚信原则有明确的规定。本着诚实信用和尊重社会公德的原则，凡影响购房者购买目的，对居住的安全性、便利性造成影响的，都属于重要事实，应当主动告知。
此外，李娜认为，对于房屋周边的情况卖房人如果了解也应尽可能地告知购房者，如是否存在洪涝风险，周边是否有垃圾场、污水厂等，以免后续引发不必要的麻烦。
同时，李娜提醒购房者也应尽到注意义务。如在签约前，到房屋所在的小区多转转，拜访一下物业公司、周围邻居，了解一下房屋的具体信息，再到相关部门查询一下房屋内的户口情况等。必要时应与售卖方签订补充合同，可以用列举的方式要求卖房人如实提供相关信息，对卖房人进行约束以降低未知风险。
原标题：买别墅发现墙外有坟头引发纠纷 卖房时这些信息必须告知买主
