随着城市化建设的加快，经济的高速发展，房价越来越高，有很多人需要耗尽一生积蓄来购买房子，对于低价的房子出来就一抢而空，而在社会实践中，有部分人钻空子在房屋被查封后低价出卖房子，对于这样的房子，在进行交易的时候肯定是存在很大法律风险的，那么，买卖合同效力如何？律师对话第504期邀请到任南南律师为大家解答。接下来让我们一起看一下任南南律师的对话内容。

1、哪些情形下房屋会被查封？

任南南律师答：查封是指司法查封，有权查封房屋的机关一般是法院、检察、公安等司法行政机关根据法律的规定，通知不动产登记中心对房屋进行查封登记。

业主因涉及刑事犯罪，会被检察、公安机关查封房屋；业主因有行政处罚未履行，会被行政机关申请查封房屋；业主因有民事诉讼纠纷，会被对方向法院申请查封房屋。

2、签订买卖合同之后，房屋被查封怎么办？

任南南律师答：签订买卖合同后，房屋被查封，购房人如何处理，要区分具体情况。

如果已经支付全部房款，并实际交付占有房屋，且非因购房人的原因未办理房屋过户的，购房人可以选择向查封法院提出执行异议，排除房屋被执行。也可以选择向购房人解除合同，要求卖房人承担违约责任，退还购房款。

如果仅仅只签订合同，尚未支付购房款或未支付全部购房款，购房人只能选择向卖房人解除合同，要求卖房人承担违约责任，退还购房款。

3、房屋被查封后出卖人擅自出卖的，买卖合同效力如何？有哪些法律后果？

任南南律师答：《城市房地产管理法》规定被依法查封的房屋不得转让，但是该规定仅是对被房屋被查封期间的所有权转移进行限制，并不因此影响房屋买卖合同的效力，买卖合同依然有效。

出售被查封的房屋，即使买房人已经实际占有房屋，但是在最后法院执行时，买房人必须腾空搬离房屋。

因房屋买卖合同合法有效，买方人可以向卖房人解除合同，主张违约责任，要求退还购房款及支付违约金。

4、被查封的房屋还可以办理抵押吗？

任南南律师答：被查封的房屋，不得在查封期间进行任何变动，所以被查封的房屋不得办理抵押登记。

5、房屋被错误查封该如何救济？

任南南律师答：如果是在诉讼中的错误查封，房屋权利人可以依据《民事诉讼法》第一百零八条及《最高院关于民事诉讼法的解释》第一百七十二条的规定，向作出查封裁定的法院提出复议申请。

如果是在执行中的错误查封，房屋权利人可以向作出裁定的法院提出执行异议，如果执行异议被驳回的，可以自裁定送达之日起十五日内提起执行异议之诉。

任南南律师擅长债权债务纠纷、商品房买卖纠纷以及建设工程纠纷等案件。任南南律师还是海口电视台《看法》栏目特邀点评律师。倘若您在生活中有相关的法律问题困扰，不妨点击文章底部“了解更多”获取任南南律师获取一对一法律帮助。

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