时间：2022-12-28 10:59:59来源：法律常识
购法拍房一般分为8个环节：选房、交保证金、竞拍、交尾款、领取文书、核税、过户、入住。
（1）选房，法拍的房源主要在京东、淘宝发布。
为了不买贵，可以看看附近对标楼盘的市场价，在链家查询最近楼盘的成交价，历史价。一拍的起步价为评估价的7，8折，二拍再打8折。为了提高司法效率，现在取消了三拍，拍卖也由线下改到了线上。
（2）交保证金，保证金为评估价的10%，没有拍中会退还，拍卖在淘宝或京东上进行，避免了暗箱操作。交保证金更多是为了避免恶意抬价。如果悔拍会被没收保证金。
（3）竞拍，公告上会告诉拍卖的时间，错过时间没有补救措施，参拍的朋友闹钟要定好。
（4）交尾款，交尾款的时间一般为一个星期，最多不超过两个星期，超期算违约，会被没收保证金。这点被很多大V、小V定为法拍房的风险之一。但是只要遵循规则，就不会出现问题。
（5）领文书，交完尾款法院给拍中者一个裁定书，拍中者凭裁定书，身份证核稅过户。
核稅，过户，入住是尽调的重点，有人掉坑。
（6）核税
大多数税费都由买方承担，大家别忘了仔细阅读拍卖公告。有的房子的个税是可以退的，以公告为准。如果被执行人是继承和赠予的房产，还会有20%的个人所得稅，拍卖前要核算好，以免头脑发热拍出了天价。调查部门是税务局、交易中心。
（7）过户
过户，如果有违章搭建，还会涉及到过户困难的问题。如果被执行人的房产证还没有办，要先帮被执行人办房产证，然后再过户，这也是有成本的，一般称为合同备案房。如果开发商没有拿到销售许可证，也会存在过户困难的问题。
（8）入住
入住，行话叫清场。有的法院负责清场，有的不负责。拍前仔细看公告，打后面的客服电话核实。
拖欠的物业费，可以在物管查。高档小区可能是一大笔。拖欠的电费，如果有人比特币挖矿，那可能是一大笔，要了解清楚。燃气费，水费一般不多。
凶宅，这个只有狠人才镇得住，拍前去小区问问物业，问问邻居。拍前确认是否可以看样，有很多是没法看样的，毕竟法院很忙。但是自己事先可以去看看小区环境及同户型的房屋。
租赁，拍前确认一下，因为买卖不破租赁，谁破租赁谁担责。和被执行人取得联系，看看对方是否配合清场。有配合的，有附条件配合的，比如配合做节税操作、想拿一些现金的，还有不配合的，尽量规避
。
有老人居住的要注意。有正常租赁的不用在意，租赁到期即可收回。有人做长租公寓的看合同还有几年。如果是20年的房租，仔细看看是在拍卖前签的合同还是之后的合同。如果对方拍卖前用房租偿债签了20年的合同，那真的是清不了场了。如果是被法院强制执行后才签的，是无效的。
