时间：2022-12-28 12:50:52来源：法律常识
2022年8月，“公摊”存废之争，成为全网热议话题。 （视觉中国/图）
2022年8月下旬，山东省青岛市一位业主“110㎡房子到手仅61㎡”的购房经历，引起了公摊面积存废之争。
根据2000年起实施的《房产测量规范》，共有建筑面积的分摊（即公摊面积）包括电梯井、管道井、公共门厅、地下室、值班警卫室以及套与公共建筑之间的分隔墙等。
公摊面积与套内面积之和构成一套商品房的建筑面积。以建筑面积作为商品房销售的计价依据，已实施多年。
一直以来，市场上都有呼吁取消公摊面积的声音。8月24日，内蒙古住建厅官网上一则对《关于规范房屋“公摊面积”的提案》的答复显示，其将取消公摊面积的建议列为近期亟须修订的立法项目建议上报住建部。
内蒙古住建厅在答复中坦言，如果改革计价依据，首先必须修改完善相关配套制度，明确套内建筑面积的概念及计价方式，做好宣传、普及和解释论证工作，设置合理的过渡期，以实现计价依据和标准从建筑面积向套内面积的平稳过渡，因此实施的“难度较大，周期较长”。
公摊面积自上世纪90年代在内地出现后，围绕着它的争议成为房产纠纷中最常见的原因之一。
南方周末记者采访了两位代理过公摊面积争议案件并最终胜诉的律师。他们提供的案例表明，公摊面积的不确定性和不透明性，一定程度上为开发商提供了谋利的灰色空间。
目前中国的法律法规并未针对公摊面积作出上下限的规定。但根据《商品房销售管理办法》等，面积误差比绝对值超出3%时，购房者有权退房。
北京百环律师事务所主任文道全告诉南方周末记者，业主如果质疑公摊面积，可以先到城建档案馆等部门，查阅设计图纸和竣工验收图纸，然后委托第三方测绘机构测量房屋的公摊面积，对比测绘报告与图纸的数据，就能得到结论。
文道全曾代理过一起公摊面积纠纷案件。2002年，北京市丰台区开阳里六区13号楼的部分业主入住后，怀疑存在房屋面积缩水的问题。
接到业主委托后，文道全查阅了设计图纸和竣工验收图纸。他发现，该楼地下一层为自行车车库，阳台的设计为未封闭式。这两部分的面积不应作为公摊面积，但开发商却计入了公摊面积。
初步认定开发商违规增加公摊面积后，文道全让业主们聘请第三方测绘机构重新测量该楼的面积。测绘报告显示，开发商确实存在弄虚作假的情况。
针对拿到房产证的业主，文道全建议他们先通过行政诉讼撤销房产证。这部分业主在2003年向北京市丰台区人民法院提起行政诉讼，要求原北京市房管局撤销房产证，重新进行登记。
据《工人日报》报道，丰台法院审理后认为，原北京市房管局在房屋建筑面积的认定上，将不该计入分摊的人防工程面积计入分摊，其认可地下一层的部分面积作为物业管理用房计入分摊，也缺乏依据。业主一审、二审均胜诉。
开发商违规增加公摊面积的案件不止一起。
据北京法院网发布的案例，2005年10月，北京一位业主安某办理房产证入住后，感觉房屋面积有缩水嫌疑。后经调查得知，开发商将依法不应计入公摊的地下一层自行车库计入了公摊面积。
安某诉至法院，称市建委核发的房产证存在错误，请求撤销，令其按实测面积重新进行登记。安某一审、二审均胜诉。
文道全回忆起一个小插曲，他曾接到另一个北京小区的委托，但在上述开阳里案件后，官方的测绘机构几乎都不愿配合律师取证。
不过，在2001年前后，随着《中华人民共和国测绘法》《房产测绘管理办法》施行，房产测绘行业开始市场化。目前房产测绘实行市场准入机制，购房者委托测绘机构测量房屋面积已较过去容易。
业主也可起诉房产测绘机构。根据《房产测绘管理办法》，房产测绘单位在房产面积测算中弄虚作假、欺骗房屋权利人的；房产面积测算失误，造成重大损失的，要承担相应的法律责任。
除了多算，有的开发商也会偷偷减少公摊面积。公摊面积缩水，常见于商铺销售中，开发商可以把“省”下来的公摊面积多划出新的商铺卖出去。
无论是在住宅中“做大”公摊，还是在商铺中“缩水”公摊，吃亏的都是买房人。
广东经国律师事务所主任何伟民代理过两起公摊面积缩水的案件。他向南方周末记者回忆，第一起案件“打得很艰难”。
一审判决书显示，2002年11月，赵鸿购买了广州十甫名都商厦首层的一套商铺，该商铺按套内面积计价，公摊面积的建设费用计入套内面积销售单价内，单价为每平方米164226元，总价916.38万元。
赵鸿对比《商品房买卖合同》和产权证发现，他实际取得的商铺套内面积减少了0.2368㎡，公摊面积减少了17.1704㎡，总建筑面积减少了17.4342㎡。赵鸿认为，开发商应按照建筑面积计价退还商铺面积减少房款156.91万元。
开发商辩称，原告已选择按套内面积计价，现原告要求按建筑面积计价退还购房款没有依据。
一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应按合同约定履行义务。原告要求以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，不符合《商品房买卖合同》的约定。
根据一审法院判决，赵鸿只能拿回套内面积减少的房款约4万元。
何伟民认为，由于商品房买卖示范文本中缺少对公摊面积差异情形的处理规定，一些开发商就借此漏洞耍“猫腻”，在售楼时故意报大公摊面积，并按建筑面积与消费者协商房款，而签订合同时则诱导消费者选择按套内面积计价。
“当发生上述纠纷时，开发商便可堂而皇之地将消费者房屋的面积‘偷’走，以此变相提高房价，牟取暴利。”何伟民说。
赵鸿不服，向广州市中级人民法院提起上诉。
在辩论意见中，何伟民指出，从产权证上的“房地产分户图”与《商品房买卖合同》附件一附图对比中可见，赵鸿所购商铺“蒸发”的17.1704㎡公摊面积实际上已被开发商作为商铺套内建筑面积销售他人。
“如果开发商都以此种方式销售商铺，所获的非法利益是巨大的。”
二审判决书显示，法院认为，双方在合同中虽约定以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，但合同第四条也约定了公摊面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，显然原告所支付的房款不仅仅是案涉商铺的套内面积，而是包括公摊面积在内商铺总的建筑面积。
因此，二审法院认为，公摊面积的减少，导致原告所购商铺产权登记面积的减少，损害了买受人的投资权益。最终判决，开发商应补偿赵鸿所购商铺公摊面积差异款154.53万元。
何伟民提醒，为了避免出现开发商操纵公摊面积的情况，必须更加重视公摊面积的面积差异情形，把公摊面积或者建筑面积出现差异的处理方法详细列入商品房买卖合同中。
（应受访者要求，文中赵鸿为化名。）
南方周末记者 封聪颖
