时间：2022-12-31 08:05:34来源：法律常识
杨先生在深圳平湖开了一家小工厂，由于生意上需要资金周转，一直没能抽出闲钱来买房，而深圳房价一天天在涨，就这样错过了一次又一次在深圳的购房机会。直到房价高得让杨先生望洋兴叹再也买不起，他只得选择在他工厂平湖附近的临深东莞凤岗镇买房。杨先生选中了一套小户型二手房，并于2015年12月10日签订了《房地产买卖合同》，总房价为105万元整。合同签订后，杨先生依约向吴小姐支付了定金20万元整。东莞凤岗的房价今年上半年涨了不少，卖方吴小姐因房价上涨要求加价不成就不卖了。后来杨先生才从中介处获知，原来这位吴小姐是福建职业炒房客，其名下有多套房产在中介公司挂盘出售。
根据双方签订的买卖合同第十二条约定：“买卖双方达成一致，所有产权过户手续于签订合同后至2016年2月30日前办理。”故吴小姐应于2016年2月29日前办妥解除抵押登记手续。但吴小姐至起诉前仍未完成涉案房屋解除抵押登记的手续，拒不履行合同义务。同时，根据合同第三条第一款第2项约定：“买方需于约定时间到银行申请按揭，卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约。”杨先生与房地产中介有限公司多次催告吴小姐配合办理银行按揭贷款手续与产权过户手续，吴小姐拒不履行合同约定的义务。
买方杨先生委托丹柱律师团队向广东省东莞市第三人民法院提起诉讼，请求法院判令：1、继续履行合同，卖方注销抵押登记，第三人广发银行股份有限公司东莞凤岗支行予以协助办理注销抵押登记；2、卖方协助买方办理涉案房产所有权变更登记手续，并依照合同约定于收到全部楼款当日内将涉案房屋交付给杨先生使用；3、卖方负有配合买方办理申请减免相关税费的义务，拒不配合导致增加的税费由卖方承担，如果因卖方的违约行为导致没有按合同约定时间内过户导致增加的税费由卖方承担。
【庭审现场】
吴小姐在庭审中辩称，杨先生没有申请银行贷款，不应注销广发银行东莞分行的抵押登记。双方签订的房地产买卖合同已超过双方约定的于2016年2月30日前办理房产过户手续，至今未见杨先生履行合同；并且合同约定杨先生在2016年2月开始供楼，杨先生至今未供，仍由吴小姐每月供楼2561元，杨先生尚未履行合同上的任何义务。直至2016年2月29日杨先生均未将首期款交付给担保公司监管，根本无能力履行。吴小姐已于2016年2月27日发了催告函给地产中介及杨先生，催告其尽快履行合同；于2016年3月25日发出解除合同告知函给中介及杨先生，通知对方解除合同。杨先生多次主动找地产中介和杨先生未果，杨先生不能履行合同义务，请求法院驳回其诉讼请求。
第三人广发银行东莞分行书面述称，卖方为广发银行东莞分行信贷客户，其与广发银行东莞分行于2013年7月8日签订个人房屋按揭贷款合同，贷款金额为伍拾万元整，贷款期限为30年，抵押物房产是涉案房产，并依法办理了抵押登记手续。截止至2016年3月20日卖方尚未出现欠供情况，贷款余额480609元。广发银行东莞分行对卖方享有债权尚未得到清偿，对涉案房产依法享有抵押权，与本案的房屋买卖合同纠纷是不同的法律关系。如要解除抵押登记，卖方必须清偿全部贷款本息。广发银行东莞分行请求法院依法维护广发银行东莞分行的合法权利，驳回买方关于广发银行东莞分行予以协助办理注销抵押登记的诉讼请求。
杨先生提交了中介公司与吴小姐的短信沟通记录和通知录音记录，证明中介公司多次催告吴小姐配合办理银行按揭贷款手续与产权过户手续，但吴小姐拒不履行合同约定义务；吴小姐明确对中介公司的工作人员表示因房价上涨拒绝履行合同并要求按照现市场价才能继续履行合同。吴小姐和中介公司 对该 短信沟通记录和通话录音记录均予以确认。
庭审中，杨先生、吴小姐和中介公司确认双方约定在2月30日之前办理产权过户前的一切手续，赎楼是卖方的义务；经中介公司多次催促才约定卖方在2月29日和担保公司办理担保赎楼手续，同时办理首期款115000元的监管手续，但是吴小姐因房价上涨拒绝在担保公司的赎楼手续上签名，导致后面的交易流程都无法正常进行，无法办理银行的资金监管，吴小姐也不配合办理贷款申请手续；2月29日当天，杨先生已经准备了当月的按揭款，准备交给吴小姐，但是吴小姐拒绝收取。中介公司认为本案是吴小姐违约。
在法庭调查程序中，吴小姐称由于杨先生迟迟不履行合同导致她未能及时获得房款，由于急着用钱，就将房产二次抵押借款100万元，并做了抵押登记。经法院庭后向房管部门调查，吴小姐于我方申请财产保全法院查封涉案房产的前一天做了二次抵押登记。
由于吴小姐欠按揭银行的贷款余额和二次抵押借款已超过了杨先生的未付房款，杨先生只得于第一次庭审后变更诉讼请求为：1、请求判令立即解除双方签订的《房地产买卖合同》；2、请求判令卖方立即返还买方购房定金人民币20万元及占用期间的利息；3、请求判令卖方向买方返还一倍定金20万元；4、请求判令卖方向买方赔偿申请人已支付给房地产中介有限公司的佣金损失10000元。
【法院裁判】
法院认为，卖方未在合同约定期限届满前还清自己的房屋按揭贷款，办妥解除抵押抵押登记手续，甚至于在本案起诉期间在涉案房屋中增加设定了第二顺序抵押，且拒不配合买方申请银行按揭贷款，办理资金监管手续，其行为既构成违约，又导致本案合同不能继续履行，因此买方请求解除双方签订的房地产买卖合同和请求卖方双倍返还定金40万，符合法律规定和双方约定，本院予以准许和支持。
双方在房地产买卖合同中约定如卖方在收取定金后不依合同条款将该房地产出售给予买方，则卖方须返还买方双倍定金予买方以弥补买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同。因此买方请求卖方支付占用定金期间的利息及赔偿其佣金损失10000元，明显不符合双方该约定，法院予以驳回。判决：一、解除房地产买卖合同；二、卖方判决发生法律效力之日起五日内向买方双倍返还定金40万元；三、驳回买方其他诉讼请求。
吴小姐不服一审判决上诉，二审维持原判。
【颜宇丹律师评析】
本案中买方在卖方违约进入诉讼程序后，愿意一次性付款，并代为清偿卖方银行欠款注销抵押，继续履行合同。但是由于卖方违背诚实信用原则，在案涉房屋买卖合同履行过程中恶意将按约定出卖给买方的房屋之上设置了高达100万元数额的抵押债务，又拒不涤除抵押权，致使买方买受房屋的合同目的落空，故买方不得不变更原继续履行房屋买卖合同的诉讼请求为解除合同赔偿违约金。
如果合同约定违约金为房价20%，一方违约另一方诉至法院，法院根据合同履行的情况会适当调整违约金，可能最后判决违约金不到约定的20%。如果合同约定卖方违约则双倍返还定金，则一般法院不再调整。但由于本案中双方合同约定如卖方违约，则卖方须返还买方双倍定金予买方以弥补买方之损失，买方不可要求进一步赔偿，该约定对守约方非常不利，买方除约定的违约责任外就无法再要求违约方赔偿其他损失。因此，法院驳回了除双倍返还定金以外的其他诉讼请求。而到卖方违约之时，涉案房产的房价涨幅早已超过双方约定的一倍定金赔偿，所以卖方宁愿违约赔偿也不愿继续履行合同，并故意设置继续履行合同的障碍，导致合同无法继续履行。如果合同在签订时，买方及时聘请专业房地产律师为其审查合同条款，设置维护自己利益的保护措施，则也许卖方慑于高额赔偿，就不敢违约了！
