时间：2023-01-04 08:49:51来源：法律常识
涉事房屋
制图 李开红
尴尬
花了68万元买了一套146平方米的法拍房，而原房东已将房子出租了19年。如果等租完19年才入住，房子的产权就只剩下17年了。
惊讶
买受人走访获得的信息显示，承租人疑似原房东的母亲。
困局
拍卖前，法院已经披露了租赁信息，买受人需承担拿不到房子的风险。
争议
租赁在前，买卖在后，买卖不破租赁？拍卖前，法拍房应强制腾房？
今年7月，杨先生花了68万元在淘宝上买了一套146平方米的房子，购买前，杨先生已知房屋被原房东周女士出租了19年，而走访的信息显示，承租人罗某某正是周某某的母亲。
“我在成都没有社保，关注了很久，才下手买法拍房。”杨先生说，他怀疑这是为对抗法院执行的恶意租赁，“如果我的权利得不到主张，等租完19年后，房子的产权就只剩下17年了。”
成都市双流东升派出所居住登记信息显示，周某某和罗某某的户籍所在地一致，且同时居住在成都双流某小区，周某某侄子和邻居也向记者确认，罗某某和周某某是母女关系。
10月9日，四川省崇州市人民法院在回应记者时称，拍卖时法院已经披露了租赁信息，买受人知道租赁关系和租赁时限的存在，知道和愿意承担这个风险，如果对租赁协议有异议，可向双流区人民法院提起排除妨碍之诉。
1 恶意租赁？
花68万买下法拍房却无法入住
他聘请律师打算要回房屋使用权
杨先生今年32岁，四川德阳人，长期在北京工作。随着父母年纪越大，他想把父母接到成都生活。“我是北漂，没有成都社保，买法拍房是唯一的选择。”今年7月，杨先生留意到崇州市人民法院拍卖双流某小区的三室二厅房屋，146平方米，建设于2000年。
据公告介绍，该房子被原房东周某某租出去19年，租客为罗某某，不过杨先生留意到，签订租赁合同为2014年，租客罗某某已经77岁，且一次性付清租金68.4万。“这明显有悖常理，68万在当年已经可以买一套新的房子，而且租客77岁，租完已经96岁了，可能么？”
杨先生说，谨慎起见，他对原房东即被执行人所在的成都金鹰家私制造有限公司（以下简称成都金鹰家私）和涉事小区前往走访了解，成都金鹰家私经营人员已经更换，然而门卫却没有更换。
公司门卫告诉她，成都金鹰家私法定代表人张某某是周某某的姐夫，另外一个被执行人是周某某的姐姐，而罗某某是周某某的母亲。
杨先生说，种种迹象表明，这是一例对抗法院执行的恶意租赁，在最后竞拍的5分钟，他花了68万拍下了这套房子， 出价低于他的心理底价70万。
拿到不动产证后，杨先生联系周女士，试图通过协商解决，希望可以入住，但未果。杨先生说，他拿到产权证才知道，这个房屋产权为50年。若真的被租赁19年，等于产权只剩下17年，要等到2033年才能入住。
目前，他每个月还房贷5000元，明明有房却无法入住。不得已，他聘请了律师打算通过司法途径主张自己房屋使用权。
2 母女关系？
租客与原房东疑似母女关系
周某某依然住在被拍卖的房子里
杨先生提供的《借条》和《房屋出租协议》显示，2014年6月8日，周某某向罗某某借款68.4万，用于金鹰家私流动资金使用，同日，周某某将法拍房租给罗某某，约定租期19年，从2014年租到2033年，年租金3.6万元，一次性支付19年租金68.4万元，租赁协议上面留有周某某的电话，却无罗某某的电话。
杨先生说，他曾从周某某的朋友圈获得一条消息，2015年12月24日，周某某带着父母到公园玩，拍摄了照片并发朋友圈“陪同爸爸、妈妈到公园晒太阳”，并附有三人合影，在周某某朋友圈，也时时可见她与罗某某的合影。
9月26日，杨先生的代理律师到双流区东升派出所调取了周某某和罗某某的居住登记信息，去年1月5日和5月31日罗周两人分别进行居住登记，罗某某和周某某双方户籍所在地一致，均居住在涉事房所在小区，罗某某在12栋，而周某某在4栋，即杨先生购买的房子的所在楼栋。
10月5日，记者来到该法拍房所在小区，4栋无人在家，在12栋罗某某登记居住的房子，记者见到了罗某某的外孙：13岁的小张，记者拿出照片向小张求证。他告诉记者，罗某某是他外婆，而周某某是他姨，自己妈妈和周某某都是罗某某的女儿，今日姨陪同外婆去医院了。“平时我和爸爸住在这套房子，姨住4栋那边。”
3 原房东回应
不了解购买情况
已向法院提交执行异议申请
10月5日，记者电话联系了周女士，她表示不了解购买情况，她也想了解杨先生是以怎样的方式购买的，是否合法，价格是否公允。
10月8日，周某某给记者发来了她写给崇州市人民法院的《执行异议申请》。
4月2日，崇州法院给周某某送达了《公告》，告知周某某法院即将对所涉房屋进行评估，4月8日，她写了这份《执行异议申请》。《申请》说，金鹰家私突然停产是因担保公司抽贷，她作为员工，在2008年下半年为金鹰家私做抵押担保贷款，在2014年6月初她已经将房子出租给他人使用。目前，该房子是她离异后唯一一套合法住房，如果被强制执行本人和未成年的孩子将没有住处。请法官不要低价处置执行金鹰家私有关财产，对员工担保财产给予延期执行或者暂停执行。
记者从崇州市人民法院获悉，法院确已收到周某某的申请，但一直没有联系上周某某。“每个被执行人都不愿意自己的房子被拍卖，此案涉及很多个被执行人，每个执行人都申请执行异议。”该法院相关负责人说。
为何没有房子住又将房子租给别人？租客是否是自己的母亲？对于这些问题，周某某选择了回避。
裁判文书网的判决书信息显示，2014年，金鹰家私从中信银行贷款2500万，成都小企业融资担保有限责任公司作担保，周某某等多人以自己的房屋为担保公司提供反抵押担保，后来金鹰家私违约被担保公司起诉，周某某被判承担连带保证责任，房子被强制拍卖。
由于规避执行，周某某于2016年和2018年两次被列为失信被执行人。
法院回应
公告已披露有租赁
买受人愿意承担风险
9月26日，该案执行法官丁轮在与杨先生代理律师沟通中称，该房屋在拍卖时已经披露房屋现状，有租赁会影响房子的竞价。对于租赁合同的真实性，法院在执行中无法确认，买受人可以向房屋所在地双流区人民法院提起诉讼进行维权；在司法实践中，房屋所有权和使用权有时候是分离的，本案之所以无法强制清场交付，是因为拍卖前，三方都同意以房屋现状进行拍卖，对此案外人的占有，杨先生可以向双流区人民法院起诉确认“租赁合同无效”的诉讼。
10月9日，崇州市人民法院回应记者提问：拍卖时法院已经披露了租赁信息，买受人知道租赁关系和租赁时限的存在，知道并愿意承担这个风险，以比较低的价格购买了房子。“现在他取得了房屋的所有权，住不进去，是因为存在买卖不破租赁这个法律关系，如果对租赁协议有异议，可以向双流区人民法院提起排除妨碍之诉。”
律师说法
未明确规定是否腾房
致司法实践有不同观点
四川及第律师事务所律师邢连超认为，法院在拍卖时已经披露租赁关系，买受人就要对此承担可能拿不到房子的风险。“租赁在前，买卖在后，按照买卖不破租赁的原则，对于租赁合同是不能另行主张的。”邢连超说，如果买受人认为存在恶意的租赁要求解除租赁合同，一般通过诉讼来解决。
“在诉讼中买受人需要证明合同是虚假的或者是恶意串通损害国家集体利益，才能宣告合同无效。”邢连超说，租期最长为20年，此合同为19年，租赁双方身份为母女有悖常理，不排除恶意串通的可能，身份会成为法院裁决酌情考量的因素。
成都唯情法律咨询有限公司的负责人、法律工作者李国均认为，法拍房的交付问题不是“买卖不破租赁”的民事关系，而是法院在办理执行案件过程中应当履行的司法职权问题。
李国均解释说，根据相关法律规定，在法院执行程序，法院不仅要协助买受人办理房产证，还应当将房子使用权一起交付，即所谓“清场交付”。具体操作是，法院在对被执行房屋进行拍卖前，应当张贴公告，要求居住在涉案房产内的人员须于公告张贴之日起十五日内自行迁出，逾期不迁将强制搬迁。若承租人对法院的强制限期迁出涉案房产的执行不服，应当在执行终结前向执行法院提出异议。执行法院在收到承租人提出的执行异议后，会根据租赁合同、查明的事实和相关证据来裁决是否继续执行。
北京市君泽君（成都）律师事务所方毅律师指出，对于法拍房，法院是否要强制腾房，主要就在于腾房是否为房屋交付的附随义务。目前仅在2004年《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》和2016年《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》对交付作了提及，但并没有明确规定是否腾房，因而导致司法实践有不同的观点。认为法院有义务强制腾房的，主要站在体现司法裁判的公信力，维护了买受人利益的立场上，因而对于租赁在先的第三人就只能通过执行异议来保障自身权利；否认法院有义务强制腾房的，是因为买卖不破租赁，在先占有人对房屋占有具有合法性，这是站在了维护租房人利益的立场上。考虑到腾房工作需要耗费大量司法资源，需要充分的执行保障和详细的执行预案，在目前案多人少的司法环境下，有很多法院在执行时都不愿意负责腾房，而让当事人自己解决。（成都商报-红星新闻记者 钟美兰 受访者供图）
