时间：2023-01-05 18:41:57来源：法律常识
经常有人问村花家猎德的房子能不能买，答案当然是不能，没有产权证的房子，除了本村人，谁敢买谁敢卖？
不过随着有红本本的回迁房流入市场，好像也不是不行？譬如这位网友咨询的黄埔鱼珠某个安置房。
回迁房土地性质分为两种，一种是集体土地，一种是国有土地。
先回答一下这位用户的第一个问题，村花这条村这类型的回迁房，是属于第一种，宅基地证，是不可以买卖的，只有永久使用权。
而这个黄埔M村的带房产证的回迁房则是第二种，所以可以上市交易。
怎么能成为国有土地？是一条村在洽谈拆迁方案的时候，经过80%以上村民同意，就申请将该地块转为国有土地性质，是可以拥有独立产权的红本本（不动产权证）。
其实之前就已经不少该类型房子在市场上出现，但并没有看到大肆宣传，原因也很简单，因为政府不给。
回迁房跟经济适用房、共有产权房一样，是享受政府补贴的，价格有明显优势，后两者的购买也是有一定门槛，想想看，在新房不停推出，叠加巨量二手市场的情况下，如果回迁房也流入市场，对区域存量商品房是一个冲击。
真的那么便宜？
真的。
其实在上半年，村花隔壁村的冼村，也传来了可出售回迁房消息，7万/㎡，对比周边商品房（保利心语、尚东美御），打了个5折有余；
而网友咨询的M村，现房价格也是3.78万/㎡，期房价格则是3.18万/㎡，对比同小区的商品房（目前在售价格5.1-5.2万/㎡）的单价，便宜了1/3。
而且优点也不少：
·买安置房指标，是不需要名额的，如果不进行二次交易，则可享有永久居住权；
·现在很多旧改都配套学校，不少都引进了九年一贯制名校集团，村民也可入读，买了这套房子，迁入户口，也可就读，换句话说，也算是一套学位房；
·出证后，只要补缴土地出让金或者是给出售出评价价的5%，则可以进行二次交易，并转为70年商品房，拿正式的房产证；
不限购，有红本，住宅，但价格如此划算，真的纯粹是因为政府补贴？
还有一个很重要的原因，这个价格买到的不是房子，而是安置房指标。
村委/开发商找到代理公司，进行小范围内推广，将村民/村公司多余的安置房指标（也可以说是面积）卖给非村民，实现套现。从村民手中购入安置房指标，并不能像正常商品房买卖一样走房管局的购房流程：
选房方面是没有自主权的，选好面积段，然后参与抽签摇号，摇到哪一栋哪一楼，就是哪一楼；
付款方式也是需要全款，并不是按照商品房交易流程一样，可以三成首付，七成贷款，如果金额不够，那就只能其他渠道去凑。
靠不靠谱？
好问题，村花身边也有朋友在12年前购入了博雅御轩（冼村早期回迁房），但真正的不动产权证，是在2020年才拿到，也就是说购入了接近8年，才出证，算是成功上岸了。
但也有暴雷的例子也不少，深圳在前段时间曝出过，某MCN公司创始人罗某回迁房诈骗事件，他谎称手上有一批旧改指标，设置了办公室，也安排了律师团队做公证，利用“指标来源不能透露“的噱头，签订了所谓的保密协议，诱骗多人转账签约，涉案金额2亿+。
所以是否真的靠谱，通过以下“三省”就知道了。
首先是交易对象是否靠谱？毕竟是“桌底交易”，而且回迁房在抽到之前，都不属于持有者，所以这个所谓的“指标”是不受法律保护的，万一遇到一“标”多卖，或者卖方翻脸不认账，只能是“寄”（完蛋）；
其次是购入的房子是否靠谱？除了楼层、朝向不能确定，其实交楼时间也是一个未知数，旧改是个大工程，钉子户、开发商现金流等因素都影响着旧改进度，房子是否最终能收楼，规划是否落地，也是需要时间验证，这就是为什么M村的现房和期房价格相差6K的原因；
第三，这个不动产权证，真的能办？计划永远赶不上政策变化，虽然黄埔政府没有官宣过回迁房交易细则，但百度一搜，基本都能搜到买卖规定。
能不能买？
村花建议是“不买”。
毕竟交易信息不对称无法把控其中风险，其次是商品房和回迁房的质量不在一个水平线上。
装修上，回迁房多数简装交楼，质量参差不齐，根据朋友回迁装修经验，如果全屋清拆重装，140㎡装修费用70万左右（按照市面精装房标准），所以低价购入的回迁房，还需算上装修成本；
居住体验上，回迁房大都用来出租，居住群体复杂，你可能永远都不知道你的邻居是什么人；
即使低于市场5折价，前期交易不确定性大，后期入住体验跟想象有差，你们觉得能赌吗？欢迎评论区留言互动~
