这是丘水伊律师法律故事会的第 28 篇原创文章

作者 l丘水伊 严雅雯 广西君桂律师事务所

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01 故事背景

老王急匆匆地找到丘律师，说自己买的房子已经停工了很久，怕是要烂尾了，叫丘律师快点救救他，到底怎么办才好。房子还有希望入住吗？开发商能退房退钱吗？

02 丘律师解答

房子停工、烂尾，对于业主而言，影响最大的就是【交房】，需要分为几种情况来分析：

第一，还未到交房时间

对于还没到交房时间的业主，因为合同约定的时间没到，所以不能说是开发商违约，也可能开发商正在处理相关纠纷，尽自己的努力去推动复工。

所以，建议老王先去了解具体的情况，可以跟开发商、售楼人员、施工单位进行沟通，询问房子停工的具体原因、能否按期交房等。

如果真的存在违法问题，比如老王交的购房款，没有存入指定的商品房预售资金监管账户，建议立刻向相关部门举报、投诉，让相关部门进行调查。

若开发商未按规定将购房款存入商品房预售资金监管账户，监管部门可以责令其限期整改，整改期间暂停其使用预售资金，按有关规定进行处罚，并将其违规行为记入企业诚信档案并纳入人民银行企业信用信息基础数据库。

老王可以通知这些方式，来向开发商施压，防止事态继续恶化，从而避免房子真的烂尾的风险。

第二，已经超过交房时间

根据合同约定，已经超过交房时间但是房子还没交房的。

1、需要具体看一下是什么原因导致的逾期交房，如果是不可抗力（比如疫情政府要求停工、大雨、停电等等合同约定的延期期限）需要把这个时间扣除。

2、需要看购房合同的具体约定。一般合同中会约定，逾期交房超过多少天，是可以要求解除合同的。在扣除不可抗力导致的逾期后，还超过合同约定的时间的话，是可以要求解除合同的。

这种情况下，建议老王可以先通过与开发商协商、发解除合同通知书的方式，要求退款，若没有回应，则立刻提起诉讼，并进行财产查封，冻结对方财产，维护自身权益。

第三，开发商进入破产程序

开发商进入破产程序后，开发商已经处于资不抵债的情况，法院和破产管理人会介入并进行管理。这时，就要根据具体进入的破产程序种类而采取不同的应对方式：

1、重整、和解等破产程序

这类程序一般是要将楼盘重新盘活的，那么，建议老王及时进行债权申报，作为购房债权人，可以要求继续履行合同，最终还是可以拿到房子并办证的。

2、清算程序

破产清算，说明已经无法重整，管理人也会联系购房者解除合同。建议老王及时申报债权，将自己的购房款进行债权申报。同时，拿着管理人的书面解除通知，跟银行解除贷款合同，停止还贷。虽然破产清算清偿率低，不能完全弥补损失，但是至少能及时止损，不再继续偿还贷款。

注意，不论是因为什么原因，房子烂尾，都不能无故停供。必须要等到解除合同后，才能停止还贷，否则将会产生更大的损失。

以上，就是房子烂尾后的处理方法。由于房子烂尾原因、合同约定等不同的因素，对应的维权方式也会不同，大部分业主往往无法确定应该采取什么方法，才能最大化地维护自身利益。

因此丘律师建议，若房子存在烂尾或疑似烂尾的情况，第一时间找到律师，由律师为你分析，并针对你的情况，量身定制最优维权方案。