时间：2023-01-14 04:45:42来源：法律常识
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■本文作者：在明律师 北京在明律师事务所
导读：日前，天津市红桥区政府作出了一份《红桥区某棚户区改造项目住宅房屋征收补偿方案》。方案提到，房屋的补偿价值参考《分户评估报告单》，被征收人可利用补偿款购买回迁安置房，征收单位同时公示了相应的购买方案，其中就列出了安置房源的价格。征收部门表示，这个价格属于政府优惠购房价格，相当于成本价购买。
现实中，政府提出成本价购回回迁房的案例很多。通常情况下，被征收人如果选定上述购买方式的话，接下来就是与征收单位签订协议，从补偿款中结算差价，腾空被征房屋并选取相应安置房。
作为被征收人，拿到这样一份方案，做决定前通常会考虑两个问题，一是这个补偿价值合不合理，二是政府提出的成本价购买回迁房的方案合不合法。本文围绕上述问题，从法律方面解析并给出应对建议。
我们先来看补偿价值的问题。从天津市红桥区政府作出的补偿方案里会发现，房屋的补偿价值参考《分户评估报告单》。那么，这份评估报告是否合理，怎么判断呢？
首先，你要看评估行为合法与否。按照相关法律法规的规定，房屋被纳入征收范围后，应当由被征收人选取房地产估价机构，然后由被选的评估公司对房屋价值进行评估，并出具相应的评估报告，也就是上述提到的《分户评估报告单》。如果这份报告里提到的评估机构不是被征收人选的，那这份评估你可以不认。
其次，在评估公司做出评估报告前，一般会与被征收人联系，进行入户勘查。此时被征收人应当仔细审查勘查记录有没有缺项漏项，有没有如实的记载房屋情况。没有入户勘查，或者勘查记录有缺漏项等，都是不合法的。
不管是上述哪种行为，亦或是其他遭遇，比如遇到基准价格与市场价不符的情形，被征收人都应当及时在法定期限内提起复核。对于复核结果仍有意见的，可以依法申请专家委员会鉴定。
首先要说明的是，这里的“成本价”并不是实际意义上的建房成本，准确来讲应当称之为建安综合价。
建安价的构成是由建设用地征用补偿费，建安工程费组成，所以上述所说的“成本价”，除了建房成本之外，还包括房源协调价格，地块价格等多项内容。读者可以理解为回购安置房的价格属于一种政府优惠价，即政府在考虑到被征房屋的价值和安置房价值之间的各种因素之后制定出的优惠购买价格。这个价格的制定属于政策因素，不在法律的调整范围。
需要注意的是，这种购买安置房的补偿方式实际上就是房屋征收中的所称的“产权置换”。根据法律法规的规定，应当由区政府提供相应安置房屋，并与被征收人结算房屋差价。
因此，“成本价”购买安置房这种补偿方式本身是合法的。但要说明的是，被征收人仍然可以选择要求货币补偿，即直接领取被征收房屋价值相当的货币，而不购买安置房屋。
实践中，关于征收相关的法律问题十分复杂，其中有些是由法律规范的，有些是由政策来规范的。以天津为例，天津市房屋征收补偿项目一般是参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《天津市国有土地上房屋征收与补偿规定》进行，但一些老的项目还需要符合《城市房屋拆迁管理条例》、《天津市城市房屋拆迁管理规定》的有关规定。
在明律师这里提醒被征收人，应当正视征收补偿的问题，对于补偿不合理的情况，应当采取合法的途径来维护自身的合法权益。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第十九条，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
《天津市国有土地上房屋征收与补偿规定》
第二十条，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
被征收住宅房屋的价值，由房地产价格评估机构按照被征收房屋类似房地产的市场价格和其所处区位的新建普通商品住房市场价格分别评估，并按照较高的评估结果确定。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第二十一条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
《天津市国有土地上房屋征收与补偿规定》
第二十一条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。征收公有房屋的，补偿方式由公有房屋承租人选择。
被征收人或者公有房屋承租人选择房屋产权调换的，区人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人或者公有房屋承租人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
用于产权调换的房屋应当符合国家和本市房屋质量安全标准。
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