时间：2023-01-17 22:40:16来源：法律常识
封面新闻记者 刘秋凤 雷远东 海南报道
2019年1月12日上午10点左右，70岁的张盛正躺在沙发上看书。
“咚咚咚！”敲门声响起，来人通知他：“这是违法建筑，你们是违法买房，限你们三天内搬出……”
随后，小区内的电缆和水管被强行切断。
张盛和老伴来自哈尔滨。2017年2月，他在海南陵水·国茂国际泥疗养生休闲旅游度假区，以每平方1万3千多元的价格，购买了国茂·清水湾一套60多平米的房子。2019年1月初，他入住了新房，打算在海南养老、度假。
从北向南，张盛夫妇图的是这里的温暖。谁料到，刚到手的新房被认定为违法建筑，瞬间掉进了冰窟窿。
和他们有着同样遭遇的，还有上千户来自全国各地的购房者。
1月24日，封面新闻记者来到海南省陵水黎族自治县国际泥疗养生度假区发现，该项目张贴了三份文件:《致陵水“国茂·清水湾”全体购房人的公开信》、《关于国茂泥疗项目不宜入住的公告》和《陵水黎族自治县人民政府关于依法接管违法用地违法建筑物的通告》。
官方文件要求业主及相关人员“在三日内，清理全部物品，并撤离现场。逾期不撤离，不清理的，后果自负。”
这并不是一个小项目。来自小区物业的数据显示：目前，建成了9栋高层楼房约2200户，201栋别墅，已有591户办理了物业手续，提前缴纳了1年的物管费。
这是一个这样的项目楼盘？当地政府为何认定为违法建筑？它是如何平地起高楼，一步一步建立起来的？在无证的情况下，购房者为何又敢下手买房？新房被认定为违法建筑，购房者下一步怎么办？
带着这些疑团，封面新闻记者进行了实地调查采访。
国茂清水湾养生度假区，不远处的新房被认定为违法建筑
安家·国际旅游岛的诱惑
国茂·清水湾位于海南省陵水黎族自治县国际泥疗养生度假区，陵水县毗邻三亚，海南国际旅游岛先行试验区就位于陵水县黎安片区。
站在高处鸟瞰小区，蓝天白云之下，椰子树、艳红的三角梅，构成一幅美丽的海岛风景图。在图画里，9栋高楼直耸云宵，旁边还围着200栋墅黄墙红瓦的别墅。
门上的封条
和美丽风光同样抢眼的，是家家户户门上张贴的白色封条。
“我的电视收视费交了900多元，现在没人来安装。”在张盛家中，他拿出缴费票据给记者看。
张盛在这里买房时，成都人陈勇也交了首付。
2017年2月去海南旅游时，陈勇被国茂·清水湾铺天盖地的广告吸引。在项目的营销中心，他看到开发区超万亩的规划，喜欢上这里的生态环境，当即以每平方米1万3千多元的价格购买了一套精装“商业房”。2018年12月，陈勇收到新房后，开始购置家电家具。这套房，他前后花了近百万元。
重庆人李红丽，是某医药公司的财务工作人员，她以每平米1万2千多元的价格购买了7栋一套90多平方米的新房，花费120多万元。2018年11月收房，现已入住1个多月。
在楼梯间，记者碰到了57岁的张颖。她喘着粗气，正艰难地往15楼挪动脚步。张颖是吉林省长春市某街道办的退休人员，她卖掉了老家的房子，凑了95万到这里买房养老。春节快到了，她买来春联和福字， 用透明胶带把春联小心翼翼地粘在门上。“我把这些贴在门上，代表着这屋是有主人的”。红底黑字的春联上书写着“人兴财旺常富贵、心想事成永平安”。
听说是记者来了，张颖突然开始抽泣，赶紧打电话把媒体在关注小区的消息传递给老乡王林。
王林是长春市某机关的退休工作人员，现在，他只觉得处境很丢人，担心被朋友笑话被坑。王林说，“我加入了一个吉林老乡群，估计这个小区有上百户吉林人呢。”
国茂清水湾项目外观
噩耗·度假楼盘惊变违建
从张盛家的阳台往外望，能看到楼盘曾经的营销中心。庞大的建筑体，船型屋檐的尖角刺入蓝天。入口处，树立着“国茂皇家精品酒店”的招牌。
在这个气势恢弘的营销中心，张盛、陈勇、李红丽、张颖……来自全国各地的购房者，曾受到热情洋溢的接待，听销售人员描述那令人神往的美好明天，签下认购书，并爽快掏钱，为自己在海南筑起一个温暖的度假、养老的家。
国茂清水湾营销中心，沙盘依在。
透过落地玻璃，还能看见那个错落有致的沙盘，一如现今建成的小区模样。如今这里大门紧闭，一反往日的热闹。周围零星扔着吃剩的饭盒垃圾，在门口的保安亭，断水的卫生间里一片狼藉，阳光下，一群苍蝇“嗡嗡嗡”地打着转。
记者试图进去，被两名工作人员拦住，给出的解释是：要“保护现场”。
绕过营销中心的大门往后走，能看到酒店停摆的工地。游泳池的瓷砖已经贴好了，各种建材散乱堆放在地上，安静得能听见脚踩在泥石上的沙沙声。
根据1月12日发布的《陵水黎族自治县人民政府关于依法接管违法用地违法建筑物的通告》，政府会没收该公司在非法占用的土地上建设的符合土地利用总体规划的建筑物及构筑物，并要求相关人员在收到通知之日起三日内，将物品清理完毕，并撤离全部人员。
一纸通告，让来自天南海北的上千购房者们，正面临“购买了违法建筑、违法购房”的困局，梦断海南岛。
囧况·断水断电不知未来在哪
购房者告诉记者，1月12日，当地政府对这里强行断水断电，给已经入住购房者的生活带来极大不便。
“我们不仅没有饮用水，连马桶都不能冲。”张盛坚守的家里摆放着不少从外面购买的瓶装矿泉水，茶几上放着一根未燃尽的蜡烛。
小区内，记者还看到了一辆送水车。正在接水的购房者说，这是断水断电后，在业主的强烈要求下，当地政府送来应急的。
天然气管道被切断
“政府安排的应急供电也时断时续。”另一位购房者告诉记者。
为何要采取断水断电的措施？
记者看到张贴的《关于国茂泥疗项目不宜入住的公告》写着：之前小区所用供电系统为违建开发商违规自行安装发电，没有经过验收测试，电梯等设施也未经消防安全验收，无法保障安全；供水系统为违建开发商违规自行开凿水井供水，没有经过检测，不宜饮用。为了方便撤离，县政府安排临时应急系统供水供电。
这个是什么样项目？居然能吸引全国各地的人前来买房？开发商没有卖房子的“五证”，只有一纸认购书，为何还敢下手买房？
没想到的是，受访者的回应高度一致： “因为这是2016年2017年海南省的重点项目”。
购房者当时相信了自己所看到的：楼盘门口的国茂大道修得很大气漂亮，项目很宏大，布局有五星级酒店，儿童酒店。在网络上，能查到政府领导到实地来考察……
一对来自吉林的夫妻说，该项目在东北举办了购房会，他们在吉林老家看到了该项目的广告。他们认为：“这么大的宣传攻势，那一定是得到了政府的认可。”
来自小区物业的数据显示：目前，建成了9栋高层楼房约2200户，201栋联排别墅，已有591户办理了物业手续，提前缴纳了1年的物管费。
业主们更担心下一个问题：他们花百万巨资买的房子的未来在哪。
国茂清水湾项目外观
违建的高楼、别墅是如何建起来的？
这些卖掉的违建房子是如何修起来的？封面新闻追溯了这个小区的建设过程。
2015年6月27日，柳茂盛在“国际泥疗养生园项目投资意向书”上签了自己的名字。作为公司董事长，他所代表的辽宁国茂投资集团股份有限公司与海南省陵水黎族自治县人民政府合作，他承诺提供资金、技术和人才，推进项目开发。
根据海南国茂·清水湾官网的描述，柳茂盛出生在辽宁省宽甸县偏远山区的一个普通农家，创业有20多年，立志成立全中国最大的房地产集团。一位熟悉他的知情人士告诉记者，柳茂盛最早在东北做工程起家。在辽宁省本溪市桓仁满族自治县，算是当地的商界名人。
在东北闯出一片天地后，柳茂盛将投资目光转向海南。
2011年3月，他投资3000万收购了原“海南大金源实业发展有限公司”。2011年11月、2012年5月相继投资1000万、3000万资金注册成立了“海南国茂实业投资有限公司”、“海南国茂泥疗产业发展有限公司”。 其官网将这一布局形容为“乘海南国际旅游岛建设之东风，抓住发展机遇。”
就这样，2015年泥疗项目签约后，2016年全面动工，2017年年底封顶，2018年进行了内装修。
海南国茂一名知情人士告诉记者，2016年12月19日，项目开工建设。“县委县政府明确指示要求于2016年12月31日前对具备开工条件的地块先行动工，相关职能部门未提出异议。”同时，该知情人士也表示，她在海南国茂任职仅1个月，了解的情况并不全面，但她和柳茂盛早年就认识。
2016年、2017年，该项目被列为海南省重点项目投资计划。2017年2月，在一份《陵水黎族自治县2017年社会投资项目建设目标承诺书》中，海南国茂实业投资有限公司向陵水黎族自治县承诺，要在2017年投资计划3亿元，保证按要求完成年度投资计划。
不少购房者告诉记者，他们在没有签购房合同，只签了认购协议书的情况下，2017年初已经给了首付，收房时给了全款。
国茂·清水湾官网中显示，国茂·清水湾国际旅游养生度假区位于海南·陵水·清水湾，总占地约12583亩。国茂·清水湾集文旅观光景点、健康体育公园、大型泥疗养生会馆、五星级亲子度假酒店、风情商业集群、高尔夫于一体，以“生态地产+文化旅游”的规划理念打造万亩度假与自然巧妙衔接的缤纷大城。国茂·清水湾一期启动区约350亩，景观高层及雨林独栋别墅，配备4.7万㎡商业配套，涵盖五星级温泉酒店、泥疗养生会馆、康疗养生度假别墅，露天温泉等。
国茂清水湾营销中心也被打造成酒店，目前已经停工。
土地迷局 土地性质悄悄在“变脸”
实际上，就在项目轰轰烈烈地建设、卖房时，柳茂盛手上仅有“农业综合开发”用途的《国有土地使用证》。农村综合开发用途的土地，如何变成了商品房？还建起了别墅和酒店？
记者翻阅了一系列文件，试图在文件中找到答案。
2017年5月10日，在陵水县发改委印发的《海南省企业固定投资资产项目备案通知书》中提到，泥疗项目总用地面积448293.54平方米，包括星级酒店、泥疗温泉体验中心、旅游度假住宅等项目。这份文件中，提及了“星级酒店和旅游度假住宅”。
2017年9月21日，原住建局根据县国土局《关于出具陵水县2017年-16号宗地规划设计条件的函》（陵国土资函[2017]235号）提到，宗地面积56829平方米，用地性质为二类居住用地。
另一份《关于出具陵水县2017年-17号宗地规划设计条件的函》（陵国土资函[2017]234号）提到，宗地面积为42096平方米，用地性质为商业用地。
记者向海南国茂公司确认，2017-16号宗地即是高层和别墅地块，2017-17号宗地即是泥疗养生馆及皇家酒店的部分。
透过这一系列官方文件，不难看出，“农业综合开发”用途土地，似乎正在慢慢向旅游度假住宅、二类居住用地、商业用地方向变化。
曾经，这个项目的开发商是当地政府的座上宾，项目是海南省的重点投资计划。在海南省发改委发布的《海南省2016年重点项目投资计划》和《海南省2017年重点项目投资计划》中，“陵水·国茂国际泥疗养生休闲旅游度假区”项目均在列。
四年5次罚单
县政府与开发商的角力
一边，土地性质在官方文件中似乎悄悄在改变。一边，该项目不断收到行政处罚。
它自打出生起，县政府和开发商之间就展开了角力，张盛们买的房子正是在当地行政职能部门的处罚中修建起来的。
在当地政府《致陵水“国茂·清水湾全体购房人的公开信》中提到：2015年，2016年，2017年，2018年，陵水县国土资源局连续四年共5次对海南国茂下达《行政处罚决定书》。住建局也曾发送过《责令停止违法行为通知书》和《工程停工通知书》。
记者通过天眼查查询到，2017年6月13日，这家公司被当地国土局罚款5千多万元。
在当地国土局开出的《行政处罚决定书》中这样陈述处罚依据：2016年12月10日起，海南国茂未取得合法用地手续，擅自占地建设海南陵水国茂（原文为国贸）·国际泥疗养生休闲旅游度假区项目。没收非法占用的土地上建设的符合土地利用总体规划建筑面积总计90923.55平方米的建筑物及构筑物。非法占地总面积335583.2平方米，共处罚金50337480元。
这份5000多万元的罚单，让海南国茂将当地国土资源局告上了法庭。
了解当时案件的业内人士向记者回忆到：海南国茂一审判决败诉之后，海南国茂的代理律师向上一级人民法院上诉。
“诡异的是，海南国茂要求撤回上诉。”这名不愿意具姓名的业内人士说，因担心与政府的关系闹得太僵，海南国茂委派了公司一名副总来监督代理律师，一定要撤回上诉，并拿到二审法院的撤回上诉裁定才算了事。
这位人士分析到：“如果没有与政府的和解，并达成某种共识，单方面撤回上诉，对公司很不利。”
接受采访的购房者们认为：“如果没有政府的默许，公司不可能在几年内建成小区还能卖向全国。”
一名海南国茂的知情人士透露，海南国茂一直在努力申请建房和售房的资质，他们认为未能拿到达到售房条件的“五证”， 是因为海南省实施“两个暂停”政策，客观上让审批处于停滞的状态。
“两个暂停”是指2016年2月，根据《海南省人民政府关于加强房地产市场调控的通知》琼府〔2016〕22号，海南对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县，暂停办理新增商品住宅(含酒店式公寓，下同)及产权式酒店用地审批(包括农用地转用及土地征收审批、土地供应审批、已供应的非商品住宅用地改为商品住宅用地审批、商品住宅用地容积率提高审批)，暂停新建商品住宅项目规划报建审批。
“两个暂停”是为了消化存量商品住宅。之后，海南又在2016年7月、12月发文要求落实“两个暂停”，持续加强对商品房去化的力度。1年后的9月，海南继续发文要求深化“两个暂停”，促进房地产业平稳健康发展。
【官方回应】
针对封面新闻记者提出的问题，陵水县委宣传部在1月25日进行了书面回复。
焦点一
“国际泥疗养生园”与“国茂清水湾”是否是一个项目？
陵水县委宣传部：开发商偷换了概念，“国茂清水湾”是违建
封面新闻：从外观上看，“国茂清水湾”是“国际泥疗养生度假区”的一部分。它们是否是同一个项目？
陵水县委宣传部：“国际泥疗养生园”与“国茂清水湾”不是一个项目，开发商偷换了概念。国茂公司实际上并未实施“泥疗养生”项目。
在陵水县发改委备案的是“海南陵水国茂·国际泥疗养生休闲旅游度假区”项目，“国茂·清水湾”项目未在发改委备过案。“国茂·清水湾”房地产开发项目从未办理任何申报和审批的情况下擅自非法进行。“国茂·清水湾”房地产开发项目，构成违法用地、违法建设，全部地上建筑物为违法建筑。
焦点二
手续不全还能建成小区，为何未能提早阻止？
陵水县委宣传部：纪委监委已对相关责任人进行追责
封面新闻：在五证俱无的情况下，大楼是如何从无到有，并对外公开售卖的？数年里，有关部门在监管方面，是否存在疏于监管，或者渎职行为？
陵水县委宣传部：2018年4月，陵水县纪委监委已就监管国茂清水湾项目违法用地、违法建设、违规销售不力问题，依纪依规依法追究了县国土局、住建局、房管局等县政府职能部门和英州镇委镇政府相关领导的责任。
目前，县纪委监委继续对落实县委县政府整改要求不到位的相关单位责任人员开展进一步的审查调查，并将依纪依规依法作出严肃处理。
针对“国茂清水湾项目”违法销售、违法占用农用地和诈骗等行为，国茂公司相关责任人员已被公安机关依法采取强制措施立案侦查。
为了避免购房人不必要的损失，陵水县已经以《致陵水“国茂·清水湾”全体购房人的公开信》做出通报，希望购房人积极配合政府开展没收建筑清登和管控工作，并尽快与开发商国茂公司依法协商或提起诉讼解决购房争议和债权债务纠纷，依法维护自身权益。
除了高层楼房，项目还建有别墅群。
焦点三
当地政府部门将如何处置该项目遗留的难题？
陵水县：协调国茂公司退房退款
封面新闻：当地政府部门将如何处置该项目遗留问题？
陵水县委宣传部： 陵水县委、县政府已成立了以县委书记麦正华为组长、李锋县长为常务第一副组长的专项处置领导小组，对国茂清水湾项目进行彻底的清查，依法分类处置。相关职能部门将积极协调国茂公司处理退房退款工作。
同时，相关职能部门将严格执法，坚决依法行政，依法全面制止对违法建筑和施工现场违法供水供电行为，并采取查封违法建筑等强制措施，收回已被罚没的土地和建筑物。
届时，如有任何形式扰乱公共秩序、寻衅滋事、阻碍执法人员依法履行职务等违法行为，法定执法部门将依法按照《中华人民共和国治安管理处罚法》的相关规定进行处罚；构成妨害公务或其他犯罪的，将严格依法追究刑事责任。
（除柳茂盛之外，文中其他人名为化名。）
编辑 : 李春
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