时间：2023-01-26 13:42:16来源：法律常识
2021年9月的卫星地图截图。 受访者供图
华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 于丽丽 李未来 北京报道
临沂被称为“中国物流之都”，近年来一直致力于打造现代化物流产业园。2019年，临沂传化公路港物流有限公司（下称“传化公路港”）与临沂商城控股集团有限公司（下称“商城控股”）合作，双方协议，商城控股将“传化智慧物流园项目”交由传化公路港建设，该项目总计209亩，其中82亩为商业用地。
不过，上述82亩商业用地，传化公路港并未亲自建设，而是选择与临沂展恒置业有限公司（下称“展恒置业”）合作，将建设权转移给展恒置业。
然而，传化公路港与展恒置业签署的两份合作协议，如今却成为展恒置业头上的一座大山，其迫切希望解除。
对此，展恒置业一高管对《华夏时报》记者称，“我司拿地为建办公楼、公寓，陆续投入1个多亿后却获悉没法建。之后，我们又发现这块地本就不允许被‘私自转让’，但传化公路港却违约以合作名义‘转让’给我们，我们感觉被骗了，现在只想解除协议、退掉土地。”
5月27日，传化公路港总经理梁先生在接受《华夏时报》记者采访时称，“合同自愿签署，属于市场行为，市场环境不好时，就推给我们，从道理上讲不通。”
究竟是合作还是“转让”？北京市一位不愿具名的律师分析，“从双方签订的《补充协议》性质来看，可能会被认定为‘明股实地’的土地使用权转让协议。”
矛盾如何发展到这一步？记者进行了详细了解。
特别的拿地路径
今年5月上旬，展恒置业的一名高管晏清（化名）和《华夏时报》记者讲述了其公司和“老乡”传化公路港之间的纠葛。
据了解，双方恩怨始于两年前。2019年上半年，展恒置业为拿取82亩土地，和传化公路港前后签署《合资经营协议》和《补充协议》，打算共同成立项目公司，以收购临沂商汇置业有限公司（下称“商汇置业”），通过这种方式实现拿地目的。
双方协议约定，展恒置业和传化公路港各出资500万成立临沂传化展恒置业有限公司（下称“项目公司”）。此外，展恒置业还需以“咨询费”名义支付传化公路港约1640万。
晏清称，目前展恒置业已实际支付传化公路港咨询费984万，此外，上述传化公路港出资的500万注册资本金，实为展恒置业交予的500万履约保证金，实际双方合作，传化公路港未出分文，并已获取984万咨询费。
上述《补充协议》曾约定，取得临沂市商城管理委员会致兰山区政府关于项目地块的函件7个工作日内，支付第二笔咨询费246万。展恒置业称，因一直未看到相关函件，因此246万未支付。
除展恒置业支付的上述1000余万外，其还以“股东借款”名义投入给双方成立的项目公司1个亿。
晏清解释，这1个亿，名为“股东借款”，实为通过项目公司收购商汇置业的资金，因此，其实这笔“股东借款”对方并不需偿还。
也就是说，双方虽然共同成立项目公司，但实际出资方为展恒置业。然而，既然展恒置业有资金实力，又为何选择与传化公路港合作，通过共同收购商汇置业的方式来拿地呢？
晏清告诉《华夏时报》记者，“事实上，商汇置业并不是谁想收购就能收购的。”按照晏清所述，传化公路港是该项目的建设运营方，和传化合作，算是展恒置业一种“过桥”的手段。
地块究竟应由谁建？
商汇置业，2019年由商城控股设立，成立约4个月即拿到上述82亩商业用地使用权。同年，商城控股曾和传化公路港签署《临沂传化智慧物流园项目投资合作协议书》，约定用包括上述82亩土地在内的209亩土地建设“传化智慧物流园项目”，由传化公路港负责投资、建设、运营。
此后，其中82亩商业用地，传化公路港并未亲自建设，而是以合作形式，交由展恒置业运作。传化公路港与展恒置业的“合作”，即上文提到的两个协议。
展恒置业称，因传化公路港背靠上市公司传化智联股份有限公司（002010），所以对其颇为信任。双方一拍即合，2019年2月和4月分别签署《合资经营协议》和《补充协议》，展开合作。
合作后，双方名义上共同出资成立项目公司。记者自天眼查获悉，目前，对于商汇置业，展恒置业和传化公路港各持股50%。
然而，友好的合作并未持续多久。展恒置业的1个亿投出去不久，矛盾爆发。展恒置业获悉这块地建不了公寓，因此，产生中止合作的想法。
晏清称，2019年8月前后，当地规划主管部门告知公司这块地不能建公寓。之后，又因82亩地所在区域的管辖权移交等原因，当地规划部门表示需有新的主管部门出意见。
那么，到底该地块是否能建公寓？展恒最初又为什么认为该地块可以建公寓的呢？
展恒置业晏清称，在签协议之前，传化公路港方面曾口头表示可建公寓，后来还出示了此前传化公路港与商城控股的合作协议，上面有写明该地块可建“高级人才公寓”。
5月5日，商城控股董事长李长城告诉《华夏时报》记者，“（建公寓）和政府的一些规划要求有一些出入。”
5月13日，《华夏时报》致电临沂市自然资源和规划局，相关工作人员表示对展恒置业、商汇置业等名字均比较陌生。晏清告诉记者，据其了解，临沂市自然资源和规划局负责审批规划的科室负责人曾换人，相关工作人员分工也是划片区的，也可能调换。
至此，该地块能建公寓的说法是否曾存在，显得扑朔迷离。
“不该存在”的两份协议
目前，对展恒置业来说，这82亩土地就好比一座铁笼。
展恒置业迫切希望解除2019年和传化公路港签署的两份协议。协议解除后，才可能抽回曾投入的1个亿资金。事实上，这两家同在临沂的公司曾经为此交涉过，但意见没能达成一致。
2021年双十一期间，展恒置业曾给传化公路港发送《关于解除协议的函》。展恒置业表示：“如果诉讼后法院发现犯罪移送公安处理，我们双方都会受到刑罚处罚，且会给我们双方公司造成严重的负面影响，但如果我公司的压力真正到了生死存亡的边缘，也就无法顾及处罚和面子了。”
解除协议而已，为何会严重到“受到刑罚处罚”地步？
晏清认为，曾与传化物流港签署的两份协议存在重大问题，这两份协议本不该存在。
晏清称，投入1个亿后，其曾在传化公路港出示的文件中看到，2019年传化公路港和商城控股签署的《项目投资合作协议书》中约定，传化公路港未经政府批准“不得改变项目性质、土地用途、或私自转让土地”。
传化公路港和商城控股签署的协议，其中提到该地块不允许被转让。受访者供图
晏清表示，传化公路港未遵守上述协议，而是以合作之名将土地“转让”给展恒置业，这是违规的，因此，这两份协议应解除。
目前，对于协议，双方各执一词。传化公路港总经理梁先生对《华夏时报》记者表示，“协议是没有问题的，我们都是按照协议去遵守的。”另外，梁先生认为，双方合作属于市场行为，不存在“转让”。
北京一家律师事务所曾对展恒置业给出法律意见，其称：“（双方签订的）《补充协议》名义上为合作开发协议，实际内容为传化公路港公司在收取固定收益后，通过转让股权的方式将自身间接持有的土地使用权转让给展恒置业公司，根据上述法规和检索的大量判例，《补充协议》可能会被法院认定为土地使用权转让协议。”
此外，该律师事务所还提到：“《补充协议》内容违反土地管理相关法律法规和主项目《投资合作协议书》，不符合履行的条件；《补充协议》的内容可能存在一定的刑事风险；传化公路港公司可能涉嫌偷逃土地转让所涉税款。”
记者注意到，展恒置业和传化公路港签署的《补充协议》中，6.1、6.2、6.5分别有这样的约定:传化公路港协助展恒置业将项目地块水、电、燃气、供热等价格按优惠价格执行;传化公路港协助展恒置业引进高级就业人才子女义务教育事宜；传化公路港协助展恒置业将本项目列入临沂市重点项目目录。
展恒置业和传化公路港签署的《补充协议》中有关合同解除的约定。 受访者供图
《补充协议》还提到，传化公路港确保与商城控股的协议中体现上述《补充协议》中的6.1、6.2、6.5约定的内容，否则本合同解除，项目公司解散，并返还展恒置业500万履约保证金。
传化公路港和商城控股签署的协议是《临沂传化智慧物流园项目投资合作协议书》。晏清称，此前，传化公路港曾出示这份协议，但这份协议上未体现上述6.1、6.2、6.5，但之后传化公路港和商城控股有无签署补充协议，且补充协议有无体现，不得而知。晏清称，展恒置业曾多次催促想要看有关补充协议，但传化公路港始终未出示。
对于上述《补充协议》相关内容及晏清所述传化公路港以合作之名转让土地。 5月28日，《华夏时报》记者发采访提纲至传化公路港。5月30日，传化公路港相关负责人赵先生致电记者做出说明，其认为展恒置业对外释放的信息不实，但具体不实内容并未解释。赵先生称，目前临沂市政府已牵头成立工作小组进行调查。
关于上述内容，《华夏时报》记者曾采访北京知名律师彭艳军。彭艳军分析，本案中，由于分歧太大，双方目前暂无法协商解除合同，但若满足约定解除的条件时，是可能解除合同的。即便合同没有约定解除条件，但若合同实际履行过程中符合法定解除情形时，如在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务时，也可通过法定解除权来解除合同。
另外，彭艳军补充，即便双方都不存在违约，均无过错，但若继续履行合同对于当事人一方明显不公平，则也可依据情势变更原则要求解除合同。