时间：2022-11-01 05:44:08来源：法律常识
【引言】
随着物业纠纷的逐年增多，业主与物业公司之间的矛盾也在逐渐突显，但由于多数情况业主属于弱势一方，拒交物业费就成了多数业主“抗争”的主要手段，然而拒交物业费非但很难改善小区现状，也很容易让双方的矛盾升级。
物业公司为了正常的运营，面对拒交物业费的业主也只能采取各种催缴手段，但其中的部分手段并不合法，就比如给拒交物业费的业主停水、断电，虽然物业公司物业公司肩负着这小区的配套设施维护、管理职责，但也并没有权力限制业主水、电的使用权。
【物业如何催缴物业费】
其实目前业主拒交物业费的两个主要原因在于对于物业服务定位不清晰以及物业服务质量未达到业主心中的标准，所以如果想要业主补交物业费，首先要从这两点出发从根本上解决拒交物业费的问题。
并且根据我国相关法律规定，物业提供了双方约定的服务业主就有义务支付物业费，但物业公司不能采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
法律依据：《民法典》第九百四十四条，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
1.转变观念，理清定位
业主对于物业服务定位不清晰是一种普遍现象，就连一部分小区的物业服务人员对于自身定位同样不清晰，这是导致双方冲突的关键问题所在，所以如何转变观念，理清自己的定位才是首要问题。
首先，业主才是小区的主人，业主购买了小区的房产拥有了小区房屋的所有权，并且分摊了小区其他配套设施的费用，所以小区的主人自然是业主。
其次，对于物业我们可以简单地理解为小区的“管家”，业主忙没时间顾得上家里的大事小情，自然需要雇佣一个管家来打理，至于管家具体做什么当然是由主人说了算（双方在《物业服务合同》当中约定物业服务事项）。
最后，物业服务是一种等价的服务，物业提供服务业主支付服务费，而物业费就是物业提供的全部服务的服务费的和，所以业主支付了多少费用享受多少服务，并不是小区里什么事物业公司都需要管。
2.明确服务范围
角色定位不光是物业公司和开发商以及业主的区别，还包括物业公司和政府职能部门、居委会等的区别，物业公司并不是执法单位，没有任何执法权，仅是一家服务企业，而且服务的事项有边界。
很多物业公司对于自己提供的服务总是讳莫如深，好像害怕让业主明确地知道服务的事项有什么，但往往纠纷就是从业主不知道物业公司该做什么引起的。物业公司应明确自己的服务事项，哪些是包含在正常的物业费中的，哪些服务是要另收费的，另收费的具体的事项中，又包含哪些更细节的事项，必须清楚。权利义务明晰了，大部分的扯皮的纠纷也就避免了。
3.提高服务质量
首先，我国大部分物业公司需要提高的就是员工的服务意识，大多数物业服务人员认为物业是小区的管理者，面对业主的态度十分“嚣张”，完全没有一点服务意识。
其次，目前很多小区的物业服务人员大多是已经退休的老年人，岗前培训更是几乎没有，多数服务人员的考核标准仅是是否完成了工作，服务人员的专业素质十分堪忧，服务质量自然无法保证。
最后，才是提高每项服务的质量问题，根据业主们提出的问题进行专项整改，对于业主提出的并不属于《物业服务合同》当中约定的服务事项，可以签订补充协议进行约定。
4.针对不同的欠费类型采取不同的催缴方式
（1）对于故意长期不缴纳物业费的业主就是要诉讼解决，不能犹豫。
（2）对于存在房屋买卖、出租、法院拍卖等房屋产权和使用权变更的情况，要制定或完善管理规约、物业服务合同，明确出现此种情况时物业费由谁来承担。比如，过户时需要交清物业费，具体由谁支付可以买卖双方协商，但如果发现有拖欠时，可以向原房主主张权利等。现在中介的二手房交易合同中，一般也会包含着物业交接的相应条款，物业公司可以与之相对接。
（3）对于房屋产权存在争议的房屋，也可以制定规则，由最终获得产权的一名或多名业主，支付物业费。
（4）对于联系不上或者不在本小区居住的业主，及时跟进业主名册进行相应的催告，可以直接发函，也可以委托律师发律师函，长时间仍不予支付的，起诉解决，不宜犹豫。
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文丨东友律师
