广东格林律师事务所，不交吉法拍房

近期，有关广深两地房屋断供被法拍的报道沸沸扬扬，尤其是不交吉“法拍屋”在易手后新业主到底有没有权清场收屋，引起社会热议。广州市最新一宗判决与以往判决大相径庭，12月4日，广州市中级人民法院在官网宣布依法启动审判监督程序，由该院再审，似乎又为不交吉“法拍屋”带来一线生机。

除了涉及经济纠纷的房屋外，沦为“银主盘”的“法拍屋”在被银行申请拍卖前，往往都经历过 “自救”程序，不少业主是在“断担挑”之前就想急售房屋，可惜最后未果而上拍卖场。近日记者在多个板块了解了房屋急售的情况，合富置业、中原地产经纪向记者透露，目前热门板块急售房屋不算多，一般是置换型业主比较急于出售房屋，他们往往是“一降到位”，比同类型盘源要低10%——15%。此外，有中介“趁你病攞你命”，对业主提供所谓“增值服务”，处处要求业主支付费用。

对于不交吉“法拍屋”，法律界人士有何意见？对于急售房屋，买家又该如何辨别是真降价还是假摔？中介网站的排序，到底有什么讲究？

据记者查询相关法律判决，早在2018年3月8日，广州市中级人民法院审理的“不交吉”房屋案件（2017）粤01民终23741号，判决：撤销原判决，竞拍人有权要求前业主腾出房屋。不过，2018年11月12日，同样是“不交吉”房屋案件（2018）粤01民终17779号，广州市中级人民法院做出以下判决：驳回上诉请求，维持原判：竞拍人无权要求前业主腾出不交吉”房屋。

对此，广东格林律师事务所律师杨金娜认为，“不交吉”是粤语地区常用的房地产交易术语，指交易的房产现实中存在被占用的情形。他们认为在实际案件中应该区分“不交吉”的具体实情是什么，不是所有的不交吉房屋拍卖都是错误和应该被指责的。比如，根据我国《合同法》第229条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，也就是我们常说的“买卖不破租赁”，你拍下的房产在事前已经有人承租的情况下，他人的承租权是受法律保护的。

她研究了本次引起争议的案件，发现该案的房产不交吉竟是单纯的因为原业主本人不愿腾出房产。她认为这既是违背了一般民众的朴素正义观念，也违反了法律的规定。竞拍人在拍得房产后，已经通过司法途径取得房屋所有权，根据我国《物权法》的规定，所有权是指“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。现该案已经进入再审，再审又称“审判监督程序”，其目的是纠正已经发生法律效力但确属错误的判决或裁定。广州市中级人民法院的12月4日的《情况通报》一并表明了“再审期间，中止原判决的执行”。

杨金娜律师表示，法院拍卖的房产成交后，因复杂的社会、政策、法律等原因，有时不能及时交付给买受人。比如，一些无收入的独户老人，应该加强福利机构以救济。但一些“老赖”常常以“唯一住房”、“年老体衰”、“体弱多病”、“儿女年幼需要照顾”等理由拒不交房，情理不能逾越法理，更何况这些故意违法的“伪情理”。她和其他法律界人士都在期待再审结果。