时间:2022-11-09 10:37:06来源:法律常识
怀孕多年,终于要生了。
阵痛之中,不是“狼来了”,而是“灰犀牛”。
不仅大概率,而且重量级!
10月31日,财政部网站发布《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》,重点提到:
支持深圳在全国税制改革中先行先试!
发挥好深圳的改革开放重要窗口和前沿阵地作用,聚焦打造制度创新高地,积极承担国家重大税收改革工作和研究课题,继续当好改革排头兵、试验田,努力为全国创造更多可复制可推广的制度经验。
这啥意思?这意味着房地产税将在深圳率先落地!
老傅认为,房地产税推出时间只是早晚问题,大约在明年内。大家要有这个心理准备。
既然来了,也不要惊慌,要临“税”不惧。
如何应对?老傅提前给各位聊聊先,缓解一下各位的“税前恐惧症”!
一
这税如何征收?
兵法曰:知己知彼,百战不殆。
要找到应对之招,必须先了解房地产税的征收办法、税率标准等基本要件。
参照很久以前(1986年)就试行过的《城市房地产税暂行条例》,情况或有变化。
也不同于之前在重庆和上海推行过的窄税模式,只征收豪宅税或特殊房产税,范围小。这次推行的房地产税可能选择宽税模式,范围广。
也就是说,只要涉及房地产权,无论是土地、住宅、公寓、商办或商铺,无论多大面积,都在征税计算范围内。故称“房地产税”。
不过,涉及绝大多数老百姓的,可能只是房地产税当中的一项:房产税。
所以老傅今天只单独说一说房产税。
房产税怎么个征收法?预估征收办法与标准无外乎两种情况:从价或从租。
1、从价计征的,其计税依据为房产原值一次减去10%-30%后的余值。
2、从租计征的(即房产出租的),以租金收入为计税依据。
3、税率采用比例税率。按照房产余值计征的,年税率约为0.5%-1.5%;按房产租金收入计征的,年税率约为10-15%。
其计算公式为:
(1)以房产原值为计税依据的
应纳税额=房产原值×(1-10%或30%)×税率(0.5-1.5%)。
比如一套扣除减值后的500万房产,房产税每年征收大约在2.5-7.5万元间。
(2)以房产租金收入为计税依据的
应纳税额=房产租金收入×税率(10-15%)
比如一套年租金10万的房产,房产税每年征收大约在1-1.5万元间。
关键在于,有没有免征标准?当然有。标准只有一条,个人或家庭全部的房产个数或建筑面积标准。
预估减免标准如下:
个人住房减免标准=单套住房建筑面积≤40-60㎡。
家庭住房减免标准=人均住房建筑面积≤30-50㎡。比如三口之家≤90-150㎡。
无论是个人或家庭,均按照实际拥有的房子建筑面积,扣除减免部分的超出建筑面积,就是房产税的征收计值。
之前传说个人或家庭均可减免一套住房征税,无论此套住房的面积大小。老傅认为这不太可能,这或将引发假离婚规避行为。
复杂的问题是,如果一个三口之家有两套房,两套房相加面积超过了150㎡,而两套房的市值又不一样,怎么征收?
老傅预估,或将选择相对较低市值的哪一套房所超出面积部分征收。
当然,以上各项办法与数值仅为推测,并非定数,仅供参考。
老傅判断,考虑到之前出台的二手房参考价与最近推出的二手房租赁参考价,征收办法应该大致就是从价与从租两取其一。
会不会两项都同时征税?
老傅认为,不太可能,应该只会选择其一,如同时征税,税费就太重了。
之前还有人认为,羊毛出在羊身上,如要征税,就把税费加到租金中去,抬高租赁价格。但现在出台租赁参考价,意味着堵死了这种可能。
不要再想什么歪招了,老傅这里倒是有几个正招,供业主们参考。
二
哪几个应对之招?
应对之招说来说去,主要有五个,申明一下,这里的招都是正招。
第一招:把多余的房产卖掉!
这是正招第一条,也是无奈之举。卖掉多余的房产,比如只保留一套房,基本上房产税就与你无缘了。
这可能意味着,未来一段时间,二手房市场供应量将大幅增加,这对深圳楼市是一个重大的考验。
市场能不能承受?如能消化,则楼市软着陆,否则,可能引发踩踏事件。楼市或迎来一段善后周期。
如果你不想卖掉多余的房产,那怎么办?有办法,这就是第二招。
第二招:多生几个孩子!
多生孩子,意味着可以享受多减免面积。一个孩子相当于40-60㎡的面积,折算下来,一个孩子相当于几百万。
而且,现在国家也鼓励生育,多生孩子不仅可以减免房产税,还可享受其他补贴之类。老傅力荐这招!
但问题是,没有意愿养孩子或不愿生或生不了,怎么办?这就是第三招。
第三招:把房子租出去!
之前曾经传说过要学香港,征收空置税,就是为了避免资源浪费。现在把房子租出去,是减少房产税的正招之一。
有了租金收益,变相代缴了房产税。虽然这个租金受到参考价的限制,可能租金不会太高,但基本可以覆盖房产税。
如果租不出价格来,或租不出去,怎么办?这就是第四招。
第四招:提高赚钱能力!
将房子抵押出去,换取一定的资金,进行再投资,提高房子的金融属性,也是提高个人或家庭的赚钱能力。
不过,这需要找对投资的路径和方法。对深圳人来说,搞钱是基本的技能,只是在时下,可能有点吃力。
如果投资上没有办法,还有没有更好的应对之招呢?最后一个,第五招。
第五招:老老实实缴税!
这是本招,老傅认为,缴税是每个公民应尽的责任和义务。而税收的终极目的也在于“取之于民用之于民”。
如果拥有多套房产,说明你已经拥有了一定的财富积累,缴纳一点税,不仅应该,而是也是回馈社会的必须。
包括房地产税在内的税制改革,有着现实而深远的价值意义,作为先行示范区的深圳,先行先试理所当然。
可能人们担心的是,房地产税一旦征收,房地产业就可能会玩完了。个人认为这个担心纯属杞人忧天。
在房住不炒的大政方针下,决定市场的是正常的供求关系。而要楼市健康发展,也需要一个长效机制,房地产税即是其一。
最后,作为一个深圳市民,老傅就不说那种“纳税光荣”的大话,只想套用一句时话:
每一个看似不妙的事情,最后往往都是好事!
你说呢?欢迎文末留言讨论!