从荒地到“宇宙中心”，为何腾讯、百度、今日头条们不行？

作者 / 姚赟 来源 / 盒饭财经（ID：daxiongfan）

阿里的北京总部园区距离地铁崔各庄站不足200米，隶属于朝阳区范围内，西靠望京，北临798艺术中心，东边则是拥有众多高档别墅的金盏地区，从附近小区的高层眺望，还能看到望京SOHO大楼的远景。

但，现在看来，这里与CBD、高楼林立、灯红酒绿、繁华等词，没有半毛钱关系。站在这里，甚至会让人误以为进入了三四线城市的城乡结合部。

一条狭窄的双向小路，两边都是荒芜的空地，没有商圈，没有店面，只有等在地铁口招呼出站的黑车司机和三蹦子师傅以及来往的车辆。北京冬季一旦日落，气温便会骤降，寒冷中，从地铁或公交出来的人群，大多匆匆选择了这些“便捷”的交通工具，人群被有条不紊地送往附近的城中村公寓。

2019年12月27日，阿里巴巴为其北京总部园区举办了奠基仪式，逍遥子张勇也直接表达了“落地北京”的战略。据了解，阿里巴巴北京总部位于朝阳区电子城北区，来广营东路北侧，规划五路西侧。

这片像被人遗忘多年的荒地，一下成了“天选之子”，充满了可期待性。比杭州西溪总部还多出18万平方米的阿里巴巴北京总部，能为这片区域带来何种变化？而崔各庄又能否复制杭州西溪总部“楼市神话”？

为此，盒饭财经（ID：daxiongfan）就施工中的阿里巴巴北京总部及周边进行了实地探访，看看一家公司所带来的躁动。

1.诡异的涨租

阿里北京总部园区动工的消息发布后，一张照片开始迅速传播。

橙色背景墙下，包括逍遥子在内的十余人拿着铲子，围着“奠基”碑，摆出了经典的工程奠基pose。照片中，蓝天无云，显然那天北京正在刮大风，空气能见度比较高，也因此让2公里之外的瑞平家园看起来近在咫尺。

附近的楼盘却寥寥可数，瑞平家园、马泉营家园、香江北岸，剩下的不是高档别墅小区，就是城中村公寓。根据官方公开数字，崔各庄常住人口20982人，以附近名为“观唐”的别墅小区为例——建筑规模8万平方米，绿化率70%，容积率近1.0——住在城中村公寓的人口占了不小的比例。

95后程序员刘佳，在一家位于来广营的互联网公司上班。近期，想趁着年底找找附近是否还有合适的房子，瑞平家园一度成为他的目标：“今年年中，就看中了这个小区，自如上两居室大概五千出头，一居室4千出头吧，现在看一居室快5千了，两居室都已经六千多了，我就奇怪为什么涨的这么离谱。”

与刘佳有同样疑问的，还有某中介公司的经纪人毛瑞（化名）。近期，毛瑞就经常被顾客问及：为何在配套设施没有变动，北京总体房屋租赁市场疲软的情况下，这个小区的房租还在涨。

面对这样的问题，他也不知该如何作答。

据了解，瑞平家园附近没有超市，没有商场，购买东西地方也只有小卖铺，更别提交通、医疗、学校等设施。而北京住房租赁市场又在持续降温，贝壳研究院数据显示， 2019年11月北京房屋租金降至81.3元/㎡/月，从8月开始，房屋租金连续4个月下跌，环比10月份下降1%，同比下降2.8%。当前的房租价格，整体已经回落至2018年1月初的水平，与两年前大致相同。

是因为房源抢手么？也并不是。

2019年8月初，自如的房源预定得通过线上，抢手的房源都是要靠抢的。而这套看中的瑞平家园一居室，便需要刘佳从多人手中抢得。但，那时，他并没有抢到那套心仪的房源。

2019年第三季度，瑞平家园短暂出现一波抢租热潮后，因周边配套设施不完善，生活、交通都非常不方便，便回归了理性，但即便在供大于需的状况下，价格也一直没下调。

从房产中介毛瑞处得知，中介公司手上的房源，如果长时间租不出去，便可能会做降价处理。而瑞平家园在自如平台上的房价，正在做立减。

如上图，从自如平台房源截图来看，瑞平家园不少房源都处于“签约立减”活动中，而这些“立减”优惠活动中的房源，无一不是空置已超过30天。

周边配套设施没有什么改变，北京整体房租又在持续下降，用户需求也不高，瑞平家园两居室的房租却在半年内猛增近2000元，这租金涨得有些诡异。

不知是巧合，还是真有带动能力，官方消息发布后，周边可租小区的房租均受到了不同程度的影响。

2019年年初，某自媒体报道了阿里巴巴北京总部项目计划于2019年11月开工， 2024年投入使用的消息。

3月，北京市规划和自然资源委员会官网上发布了一则名为《阿里总部规划许可获批 多规合一成果持续显现》的工作动态。

6月，北京市政府信息公开专栏中，发布了一则名为《管委会连续召开工作会，协调推进阿里巴巴北京总部项目建设》的动态。

刘佳第一次抢房失败，便是在这之后。

2.一房难求

租赁市场外，楼市也有了直接反应。

权衡考虑后，刘佳决定放弃这块区域：“有朋友在瑞平家园住了几个月后，直接违约不续租了，主要原因就是太偏了，周围什么都没有，房租对比下来也没那么便宜。而且，附近除了这个小区，也没什么合适的地方了，干脆就放弃了。”

在百度地图中搜索，以崔各庄地铁为中心，方圆1公里内无主流中介店铺的信息。同时，58同城中搜索附近房源租售信息，与其他地区略有不同。这块区域小区租售信息下出现的经纪人大多来自坤岳房地产、怡嘉置地、阳光凯盛等规模较小的中介公司，不见链家、我爱我家、麦田等头部房产公司活跃的身影。

坐标北京朝阳，价格相对低洼，又即将有巨头入场，这些头部房产中介为何没有闻着味道就来？

事实上，年初阿里北京园区总部可能就建在崔各庄附近的消息出来后，各大论坛就出现了不少讨论的声音——阿里北京总部附近哪些楼盘将受益最多？哪些楼盘投资最佳？

现实是，哪怕买方、卖方和中介都有迫切的交易诉求，也无处下手。

阿里北京总部附近几个最主要的小区：瑞平家园、马泉营家园、香江北岸。燕保马泉营家园，公租房；香江北岸，小产权；而瑞平家园，虽然是70年的大产权房，但属于定向安置房的双限房，现在无法上市交易，还需满五年才能出售。

网易房产数据中心统计显示，望京片区已连续5年没有新盘供应，二手房均价已超7万/平，成交比较活跃的2000年后改善房源，上车门槛大多800万/套起步。

近期，阿里北京总部地区新上的楼盘大多为限竞房。事实上，在北京楼市整体的降温趋稳，“限竞房”项目并没有像开发商们期望的那样，一入市就被抢购一空，不少“限竞房”的销售并不理想。而阿里北京总部园区附近的中海·望京府、华樾北京楼盘，在开盘后却出现了一房难求的景象。

无一例外，这些“爆款”新楼盘都借着阿里北京总部的名号，开始做起了宣传和营销——“阿里总部旁”成为附近不少新楼盘对外宣传高频用词。

如中海·望京府，一开始就打出了“阿里巴巴总部毗邻落户”的宣传，加上限价背景下的6.89万元/平方米均价带来的“高性价比”，成为“爆款”。

据居理新房平台显示，2019年6月24日晚开盘，首次开盘推出的住宅房源现场售罄；8月9日，中海·望京府加推的二期洋房开盘；9月20日，二期住宅139㎡户型房源开盘，14秒售罄；9月24日，前期房源售完，楼盘方称预计后续无加推。

2019年4月，新京报就该附近的楼市进行了相关的报道：中海·望京府的一个重要“爆款”元素是，总投资68.9亿元的阿里巴巴北京总部已落地启动，位于中关村科技园区朝阳园北区，距离中海·望京府非常近。

2019年12月7日，距离阿里北京总部800米的华樾北京开盘。

在媒体对此的报道中直接该楼盘与阿里挂上了钩：“考虑到首都北京的全球辐射能力，未来阿里望京总部的影响力只怕也是核武器级别的……阿里打造望京新总部是一个风向标，一个新的时代已经开始，提前占位望京，就等于锁定这座城市未来20年的红利。”

不过，从目前还在售的状况来看，华樾北京是否能如“前辈”一样用好“阿里效应”这阵东风，还未可知。

3.从“仓前羊锅村”到“宇宙中心”

望京区域的楼市闻风而动，并非无风起浪。

85后的项楚正，家住杭州市余杭区五常街道，便是这一命题的见证者——“阿里总部旁”对周边到底能产生多大影响。

实际上，搬迁至淘宝城之前，阿里已有一部相对完整的“搬迁对房价影响简史”了。从最初的湖畔花园到后来的西湖国际、华星大厦，阿里对拉高周边小区的租房影响力逐步扩大。但“阿里房”效应首次凸显，应该是迁移至杭州滨江那次。

2009年，阿里创业10周年之际，阿里移师滨江高新区，此次搬家涉及6000多名阿里人，当时不少媒体将阿里这次搬家称为“猛龙过江”。

据了解，阿里这条带着6000多名员工的猛龙，搬家至与杭州城区有一江之隔的滨江时，那里才刚被划为“首批国家级高新区”。如果说现在崔各庄看着像城乡结合部，那，当时的滨江区就是纯粹的农村。

然而，就是在阿里大规模的搬迁影响下，给当时人气不旺的滨江房地产市场带来了很大的市场提振作用。

2009年，项楚正考上了大学，学校位于阿里滨江园区5公里，驾车15分钟，骑车30分钟：“当时部分同学在校外租房子，两室一厅大概在2000左右。阿里搬到滨江后，那片区域的房租一下子飙到了3000多。”

当时有媒体统计，阿里巴巴“过江”后，无论是二手房交易还是租赁市场，都应声而动，滨江区因阿里人的群聚，房租猛涨40%-50%。

直到2013年，万余阿里人迎来了第二次大规模搬家——迁移到了杭州城西未来科技城的淘宝城。同样，阿里的到来带火了这里的楼市。

新浪地产对此进行了报道：除了大华海派风范近2000元的单价涨幅外，青枫墅园小户型的均价从7177元/平方米上涨到了10000元/平方米；瑞城温莎郡的均价从8500元/平方米上涨到了9800元/平方米；复地上城的高层从开盘均价的8000元/平方米涨到了均价10000元/平方米。

“当时在58同城网杭州租房页面，输入‘淘宝城’三个关键字，一下就跳出100余条相关房源，‘淘宝城附近’与‘淘宝城隔壁’的消息一刷好几页。” 项楚正的家庭收入也因为阿里的这次搬家带来了最实际的收益：“我家那时还是农居点、回迁房，小区每家每户都有好几层的独栋。阿里刚搬过来时，附近商品房特别少，所以就算我家那种距离稍微远一点的农居点也能租得很好。我记得当时好像一间独立的房间，都涨了小1千。”

当时的《青年时报》也进行了相关调查：被调查中介表示，淘宝城周边的房租在当时已从1600猛蹿到了2500元/月，他总结称：“租金的定价完全取决于市场的需求，所以，以后这里的价格还会上涨。”

但，在此之前，这个地方最有名的有两项标签，一是周边吃货眼中的“羊锅村”，冬季没事便去吃“掏羊锅”（当地美食，一种特色的吃羊肉方式）的地方；二是国学大师章太炎故里。没有产业，也没有人流量，当时这个区域楼市沦落为“断崖式降价重灾区”，但淘宝城正式搬迁后的半年内，该区域内房租涨幅高达50%以上。

“大概两年前，朋友圈传了一阵子阿里巴巴总部要整体迁到雄安的谣言。我记得当时周围的邻居、亲友都在谈这件事。”2017年阿里总部要搬迁至雄安的谣言四起，项楚正回想起来还历历在目，“当时还出现了‘阿里巴巴确定把总部搬去雄安,会不会走下坡路’的讨论，我记得不少论坛都有这种帖子，当地人都挺担心阿里总部搬走的。’’

舍不得放走阿里，甚至产生一定的焦虑，那是人之常情，毕竟这家企业为当地带来了翻天覆地的改变。

项楚正的印象中，阿里搬到城西的数年间，这片区域从荒凉的农村变成了等红绿灯都要三五分钟的繁华之地，“走在路上，经常能听到天南海北的口音，他们的步伐也比当地人快出不少，你会产生错觉，怀疑自己这是到了北京还是到了上海。”

4.买房新论断？

阿里拉动房价，并非个案。

李嘉诚曾有一个著名论断：“决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段。”20年多过去了，这一论断依旧是不少房地产行业从业者以及房地产投资者所信奉的金科玉律。

通用的好地段的标准，总结起来，大致有以下几项：便利便捷的生活、医疗、教育，周边设施齐备；人流量大、需求量大；附近有大量上班族，可以让生活和工作无缝衔接；周边人群消费力高，可带动商业商务发展。

但，10年前的杭州滨江，7年前的杭州城西，以及现在的崔各庄，怎么看都算不上“好地段”——生活设施不健全、人口稀少、无商业办公中心、人群消费力不高。

“当时阿里将总部搬到仓前（杭州市余杭区五常街道下的一个区域，现在阿里杭州总部所在地）时，周围的人都不太理解。这么有钱的一个企业，为什么要搬到这么偏的地方？是不是眼光有问题？一般企业都是发展得差不多了，为了便捷，就搬到市中心大楼里去的。” 哪怕因阿里迁至城西受益不少，但项楚正和不少当地人依旧对此留有疑问。

实际上，带动某区域发展是事实，但背后的原因也不仅仅是阿里。

阿里搬到杭州滨江时，滨江定位为杭州高新区不久；迁至仓前的未来科技城时，这里也刚定位为国家未来4个科技城之一，这次的崔各庄依旧如此。据朝阳区政府官网介绍，未来将重点发展科技创新金融中心、国际研发聚集中心、科创人才交流中心和技术创新总部聚集地。

复盘阿里的几次“搬家”，可以发现一个规律——阿里每搬到一个新地方，这个新地方一开始都看起来非常荒凉，荒凉的原因很简单，因为这个区域处在发展的初期。从现有的结果来看，不论是政策还是其他原因，阿里进驻某地后，确实能给当地带来可观的活力和产业。

阿里在杭州的布局，属于多点开花式。

现在的淘宝城属于未来科技城1.0范围内，之江实验室、阿里达摩院、菜鸟总部等在未来科技城2.0范围内。同时，阿里在未来科技城一带周边还有不少产业布局：蚂蚁金服、支付宝大楼在杭州西溪板块，阿里云谷小镇在杭州三墩北板块，云栖小镇在之江板块。

围绕未来科技城外，杭州多处都有阿里的布局：阿里体育在余杭区东北的超山一带，菜鸟网络中国智能骨干网项目在北边仁和一带，甚至南面的萧山一带也签约了深化合作协议。

而这些区域，在房产市场也有了自己统一的名字——阿里板块，而这些因为阿里来了被带动的楼市，也被称呼为“阿里效应”。

数据显示，杭州市二手房均价，2017年同比上涨22%，2018年同比上涨31%。而翡翠城、老余杭、未来科技城、五常等地二手房均价涨幅全部超过杭州市全市涨幅。

跟着阿里买房，已成为不少杭州人的买房新论断了。

“虽然看不太懂，但是跟着阿里的步调买房，已经成为不少杭州人的默认炒房‘心法’了。” 项楚正补充到，“但是，投资还是有风险的，比如蚂蚁金服所在的西溪板块，那里本身周边设施就很完善，房价一直不低，所以就算阿里系过去了，涨幅不会和其他刚开发的区域一样大。”

盒饭财经（ID：daxiongfan）曾数次参观过阿里在杭州的淘宝城，也有类似项楚正分不清这是北京还是上海的错觉。

某次参观完毕后，坐上了阿里淘宝城附近的地铁5号线。刚上地铁时便发现，感觉似曾相识：拥挤的地铁内，仅有小声的低谈，或看手机或看书，还有些直接把电脑拿出在地铁上办公。随着地铁进入城区，车厢内的分贝逐渐变高。直到换乘去往主城区的1号线后，地铁的氛围又变得十分陌生：无所顾忌的交谈声，手机内传出来专属于抖音的魔性笑声。

或许，“阿里效应”背后，员工是关键。

从供需关系来看，一片处于开发初期的地方，在没有完善的配套设施下，一下子涌入成千上万人，那势必会形成“供小于求”的局面，价格上涨也是必然。

毕竟，阿里总部的迁移，去滨江带了6000多人，去未来科技城则带着1万余人——阿里到哪儿，哪儿就有人气；有人气的地方，房地产的价格就会上涨。而这些人的消费习惯、消费能力，均不可小觑。

项楚正也同意了我们的说法：“记得阿里搬到未来科技城后不久，房产中介专门针对‘阿里人’做足了功课。经常可以看到淘宝城附近有买房的横幅，横幅上不少标语还都是针对阿里人写的。当时阿里淘宝城附近的路边经常能看到考斯特大巴，这些大巴就是专门接阿里人去看房的。”

“租售情报”曾撰文写到：2014年，阿里巴巴如期赴美上市，创造了全球规模最大的IPO神话。同期，杭州房价，也在经历三次飙升。这场造富盛宴中，阿里出了30个亿万富翁，不计其数的千万富翁。先前买不起杭州房的阿里人，一夜之间成为地产商追捧的对象。

5.一座“线下流量池”

李嘉诚的“地段论”外，“阿里效应”是否具有普世的延展性？其他互联网大厂对周边房价的影响又是几何？除了“阿里效应”外，是否还有“腾讯效应”“百度效应”，或者是“字节跳动效应”“美团效应”“小米效应”？

跟着这些“超级企业”买房，已然成为一种风潮。

腾讯总部名为滨海大厦，2017年下半年，这座大厦迎来了员工的正式入驻，而这次，是腾讯第三次搬家：第一次是从创始基地华强北搬到飞亚达，第二次从飞亚达搬到腾讯大厦，第三次是腾讯滨海大厦的启用。

该大厦定位为腾讯全球总部大厦，总投资18.0145亿元，占地面积18650平方米，建筑面积约35万平米。据介绍，主要建设动漫游戏、移动互联网及搜索中心等设施，建成后将成为腾讯动漫游戏及移动互联网的研发基地，能供1万余人使用。

安居客数据显示，腾讯滨海大厦附近楼盘价格，在2017年下半年涨势凶猛，每平方米价格，从8万逼近10万，南山区房价略有攀升，从6万5千涨到了6万7千多。

从数据来看，略有涨幅，但影响范围和程度均不如阿里显著。

被誉为“APP工厂”的字节跳动，总部位于北京市海淀区知春路。据媒体报道，员工大致有四万人。

2019年7月，小米新总部建成，不久后小米员工就搬进了新办公室，雷军也在发布会中调侃当了多年的“北漂”，小米在北京终于有自己的家了。据了解，小米新总部落户于北京海淀区，总耗资46亿，取名为“小米科技园”，能够容纳1.6万个工位。

腾讯也好，字节跳动也好，还是小米，搬家动辄万人，对周边的房价都会产生一定影响，但却都没有如阿里一样产生显著的影响。

员工之外，还有另一层原因——产业聚集效应。

从模式来看，腾讯、字节跳动、小米等企业，不是产品导向，便是技术导向，也就是说带来的“人流量”大多为员工，至于产业链中的上下游伙伴，对物理距离的依赖程度并不高。而阿里则是由众多中小商家聚合而成的，运营导向性比较明显。如在淘宝直播的带动下，杭州就出现了网红主播聚集地、淘宝摄影基地等产业链。

据杭州当地都市报《都市快报》2018年报道：四年前整个杭州大约只有三四家有淘宝摄影基地，而这几年就九堡和滨江地区就发展出了十几家。甚至开车不到10分钟，就能看到七八家在附近。

阿里搬家，带来的不仅仅是万人的员工，还有数以万计的“合作伙伴”，以及根本无法统计的产业链上下游从业者。基于商业模式和底层逻辑的不同，阿里与那些技术驱动、产品驱动的大厂不同，他们对社会资源的调动力有所差距。

晚上8点，夜幕降临崔各庄。或许缺少周边的灯火，道路两旁齐刷刷的路灯，看起来力不从心——与远处望京的灯火通明形成巨大反差。然而，当阿里这座“线下流量池”来了后，如今一片荒凉的崔各庄，或许真能迎来繁花似锦。

当然，不少人眼中，这片荒地早已“遍地黄金”。