时间：2022-11-12 14:09:26来源：法律常识
购房者在购房过程中或后续维权过程中，开发商总是或有意或无意的传递这样的信息：如果不是房屋的地基基础和主体结构的质量问题，购房者是不可以拒绝收房的，即便拒绝收房，开发商也不构成逾期交付，不会因此承担逾期交付的违约责任。
现实真的是这样吗？
一般认为，地基基础和主体结构的质量问题属于商品房屋质量问题中出现的最严重的质量问题。对于这类最严重的质量问题，不要说房屋还没有交付，即使商品房已经交付，只要出现该类质量问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，买受人甚至可以要求解除合同。
故此有开发商宣称的，将这种只有跌破最低交付底线，才可以作为购房者拒绝收房，要求承担逾期交房违约责任的理由，属于典型逻辑上的认识错误。对于这样的条款即便出现在双方签订的《商品房买卖合同》中，也属于涉嫌排除买受人权利的无效格式条款。
在司法实践中，地基基础和主体结构出现质量问题相对较少，更多出现的是其它质量问题，比如购房者在验房时提出存在房屋装修质量问题，能否构成购房者拒绝收房的合理理由，并据此要求开发商承担逾期交房的违约责任呢？
带着这个法律问题，我们来看这样一则真实的案例：
案情简介：（2019）浙0104民初3283号
2016年7月23日，原告（买受人）顾某与被告（出卖人）置业公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份。约定买受人购买的商品房为杭州市江干区茂宸金座7幢401室房屋（建筑面积178.77平方米），总价款8644093元（其中包含全装修总价1430160元）；出卖人应当在2017年6月30日前将符合约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；
附件八及附件九均约定：如出卖人不能在合同规定期限内交付本项目房屋的，买受人同意给予出卖人6个月（即至2017年12月31日止）的宽展期，买受人同意出卖人在宽展期内交付不视为逾期交房，且出卖人不承担违约、赔偿或补偿责任。附件九另约定：出卖人修复完毕后，买受人应于出卖人发出通知后7日内对房屋的修复进行验收，逾期不验收，视同买受人已验收完毕；若经检测，该房屋质量存在瑕疵，但不属于主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，检测费由买受人承担，出卖人有义务尽快予以修复；检测及修复期间，不视为出卖人逾期交付房屋，修复完毕后，买受人应于出卖人通知后的7日内对房屋的修复进行验收，逾期不验收，视同买受人已验收完毕；等等。
另查明，案涉项目于2017年7月31日竣工验收，于2017年8月2日完成竣工验收备案。
2017年12月27日，被告向原告邮寄房屋交付通知书。
2018年1月2日，原告认为验房存在20处问题，未收房。
具体问题为：
1、进户门关闭时晃动；
2、门槛、石材有划痕，门套下口与地砖间有缝；
3、南次卧门无把手；
4、南次卧西墙纸有划伤；
5、南次卧、阳台插座无电源；
6、南次卧、餐厅地砖有划痕；
7、南次卧西墙顶下收口不到位；
8、客厅窗玻璃有划伤、焊渍；
9、客厅石材背景四周有缝；
10、客厅东门套左侧起皮；
11、北房间墙纸有污渍；
12、玄关地面空鼓，台面背框四周有缝，地热，地热管道门未装、书房门与地板有磨损；
13、主卧衣帽间内侧门套打胶有污渍；
15、主卧地板多处松动；
16、主卧玻璃有焊渍；
17、主卧台面有划痕；
18、主卫门套右侧未打胶，淋浴房门下口渗水，墙砖一处勾缝不到位；
19、北卫墙砖一处破角；
20、厨房间两处打胶未做。
2018年4月2日，被告制作房屋复验通知书，表示在2018年3月25日前完成了原告提出的全部维保内容的维修，通知原告进行复验收。该份通知书于2018年4月10日邮寄送达。
2018年5月8日，原告再次反馈认为案涉房屋存在10项问题，分别为：南次卧西侧墙纸不平，南次卧暗门加装门吸，主卧西侧地板浮动，进户门南侧油漆修补，客厅玉石接头不平、两侧打胶粗糙，强电箱标识未贴好，厨房吊柜上口缝大，客厅南侧窗打胶粗糙，玄关地面大理石空鼓，门窗品牌存在怀疑，空气是否超标存在怀疑。
被告陈述，上述问题除玄关地面大理石空鼓外，部分问题并不存在，其他问题在诉讼过程中也已全部维修完毕。
原告表示此后未到现场查看。案涉房屋空置至今。
因杭州市上城区江干区合并，现为杭州市上城区人民法院
法院观点
（2019）浙0104民初3283号案件由浙江省杭州市江干区人民法院审理。法院认为，原被告之间的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，并不违背法律规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。
本案双方争议的焦点为，原告在验房时提出的房屋装修质量问题是否构成其拒绝收房的合理理由，由此判断被告是否存在逾期交房问题。
被告于2017年12月27日通知原告收房，该时间在双方约定的被告交房宽展期内，符合双方约定。原告在合理期间内，于2018年1月2日进行收房验房，发现案涉房屋存在19处问题，虽并无涉及主体结构问题，但对于精装修房屋存在如此众多质量瑕疵的情况下，势必影响买受人的正常居住生活，故原告拒绝收房具有合理依据。
在被告进行维修并于2018年4月10日书面通知到达原告进行复验后，根据双方约定，原告理应于7日内进行复验，但原告实际于2018年5月8日进行复验，由此造成验房时间拖延的责任应由原告自行承担。
原告在本次复验中认为案涉房屋仍存在部分问题，其中对于空气是否超标问题原告未能提供证据，而原告主张存在的其他问题显然不属于房屋主体结构问题，也并不能构成对原告正常入住生活的重大影响，原告可要求被告按约承担维修责任，但其仍然拒绝收房缺乏合理依据。
故本院确认被告交房日期为2018年4月17日，已构成逾期交房，应承担违约责任。双方约定逾期交房的违约金为已交付房价款万分之二每日，故计算被告应向原告支付违约金184983.59元（8644093×2/10000×107天）。
支持该判决现行有效的法律依据：
《中华人民共和国民法典》
第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
律师分析
一、精装修房屋存在装修质量问题，会引发开发商承担逾期交房的违约责任
该案例发生在浙江省杭州市，一审法院从《商品房买卖合同》中的约定，对双方当事人均具有约束力出发，对于购房者在验房时提出房屋装修质量问题能否构成其拒绝收房的合理理由，在案涉房屋第一次验房时所存在的19处问题，明确认为“虽并无涉及主体结构问题，但对于精装修房屋存在如此众多质量瑕疵的情况下，势必影响买受人的正常居住生活，故原告拒绝收房具有合理依据”据此要求开发商承担逾期交房的违约责任。
针对第二次验收，原告在复验后认为案涉房屋仍存在部分问题。对此法院认为原告所主张存在的问题不属于房屋主体结构问题，不能构成对原告正常入住生活的重大影响，对此可要求被告按约承担维修责任，被告不承担逾期违约责任，因此对该部分时间未纳入逾期时间。
一审法院罗列本案法律依据为原《合同法》的第60条第1款，第107条，第114条。目前这些法律依据，悉数都吸收进了现行的《中华人民共和国民法典》，相对应的条款分别为：509条，577条，585条。
二、法律法规规定以及合同约定的交付条件，都应当在交付商品房时得到满足，否则也会引发开发商承担逾期交房的违约责任
在法律法规层面，比如《商品房销售管理办法》中规定，商品房现售，应当确保供水、供电等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期，物业管理方案已经落实等。同理推断，预售商品房的交付也应当具备上述条件；
在合同约定的层面，以《浙江省商品房买卖合同示范文本》为蓝本，在某《浙江省商品房买卖合同（预售）》中明确规定了精装修商品房的交付标准为：
“案涉合同第十条约定商品房交付条件，约定该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：
1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；
2.该商品房已取得房屋实测测绘报告；
该商品房为住宅的，出卖人还需提供：
3.《住宅使用说明书》；
4.《住宅质量保证书》。
全装修住宅还应当符合下列第5、6项所列条件：
5.该商品房已取得第三方专业检测机构出具的住宅分户空气质量检测合格报告；
6.该商品房已取得装修部分《住宅分户检验合格证明》。”
在该合同第十二条约定交付时间与手续：交付该商品房时，出卖人应当出示满足第十条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。
在本文所分析的案例中，对原告所主张的空气是否超标问题，因原告未能举证而未获处理。对此，在开发商应提供的“该商品房已取得第三方专业检测机构出具的住宅分户空气质量检测合格报告”，可以作为此项抗辩的基础资料，在有异议的情况下可以提请鉴定。
结语
该案例的裁判主旨是对于精装修商品房虽然是非主体结构的质量问题，但存在众多质量瑕疵的情况下，势必影响买受人的正常居住生活，从而肯定买受人拒绝收房具有合理依据，对此可以说是十分中肯的认定。
该点对于当前司法实践很具有参考价值，对于处于相对弱势地位的购房者的权益保护，起到了良好的司法示范效应。
