#房产大真探#朋友李先生近期看中了一套房产，卖家通过邻居推荐没有中介，他们俩想自行成交。在沟通交易过程中，李先生了解到卖方目前的房产还处于按揭贷款过程中，卖方希望李先生支付购房款帮助他结清贷款，然后办理过户支付尾款，李先生不清楚这样操作他支付的房款有没有风险，会不会影响他直接找银行贷款？

买方需要办理按揭，首付款资金应该到银行办理资金监管。

二手房资金监管指买方将购房资金不直接给卖方，也不给中介机构，而是存到房产局指定的银行专用账户，约定房屋交易成功后转入卖方账户，若交易出现问题，银行会将购房款划转到购房人账户，银行作为监管方，保障买卖双方的资金安全，维护买卖双方的利益。李先生想要办理购房按揭贷款，需要将首付款资金作监管，不能将钱直接支付给卖方。

买方直接将购房款支付给卖方有严重的资金风险，有可能有出现钱房两失的局面。

传统理解的交易行为是一手交钱，一手交货，即完成房产交易过户即支付房款。房产能如期交易过户首先得保证房产是完全产权，买方将房款支付给卖方，卖方可以用于归还按揭贷款，也有可能挪作他用，还有一种可能是卖方有诉讼可能处于查封状态，根本无法完成交易过户。一旦这种情况发生，买方首先是拿不到房子，想拿回购房款也是非常难的事情，幸运的是经过层层磨难拿回购房款，不幸的话钱与房都没有了。为卖方办理赎楼（归还原银行贷款专业叫赎楼）业务是一项专业性非常强的工作，在办理过程中没有按流程严格执行，专业人士也会出现资金风险。买方有时想当然地认为卖方是自己认识并熟悉的人，往往我们看到的都是事情的表面，并非看到实质，我们的实际案例中，被朋友坑资金的案例也常发生。

专业机构用流程控制交易及资金风险，避免购房客户发生损失。

专业机构在办理赎楼业务须完成以下工作：1）通过卖方的征信报告判断卖方目前的债务情况，当前有没有逾期不良；2）对卖方进行调查核实，包括卖方家人的基本情况及工作单位；3）查询卖房人有无法院诉讼，是否属于黑名单老赖；4）到房产局档案科查询交易资产有无被查封或其他法律纠纷；5）了解交易资产的原贷款银行的提前还款政策，还款周期多长时间，提前还款需要办理哪些手续（专业机构会去认识该银行客户经理，避免资金归还后出现其他问题）；6）公司风险部审核，给出赎楼意见（赎或不赎），赎楼过程中要签署的文件及流程中注意事项；7）办理完所有赎楼前的准备工作后同卖方一起预约赎楼，并在约定的时间与卖方一起办理提前还款手续，不是将资金直接交给房主自行解决；8）协同客户在银行拿取结清资料并在房管局办理解除抵押手续；9）交易过户。赎楼每一个过程都有严格的要求，办事人员必须按流程与注意细节，控制好流程时间完成工作，不坚持流程就可能发生资金及交易风险。

从专业机构赎楼业务的流程要求及严谨的风险控制来看，将购房资金支付给卖方结清原贷款不是那么容易的事情，也不能因为是熟人而想得过于简单，当支付房款那一刻卖方的所有风险都转移给了买方。购房人想实现的就是支付了房款拿到房子，对购房金进行资金监管，配合银行完成贷款审批，其他的事情交给专业机构去完成，将购房产生的资金与交易风险转移给他人，是最好的选择。