时间：2022-06-30 14:00:03来源：法律常识
现阶段，推动城镇化发展基本建设变成在我国社会经济发展的重要任务。做为胶东半岛蓝色经济区的榜首大城市，山东省青岛市建立了“产业生态圈综合、三城连动、绿色生态间距、组队发展趋势”的全新升级城市形态发展战略规划，城镇化发展基本建设走在了前端。
在城镇化发展和城市的发展情况下，我们通过审理实践活动发觉，旧城区征收房屋补偿仍存有一些待解难题，且伴随着城市形态调整布局更加突显，处理不太好将明显牵制城镇化发展过程。这些问题主要包含：宅基地使用权赔偿不明确、征收房屋评估标准日趋完善、征收评估程序流程不完善、违章建筑评定和解决规范不统一等。对于以上难题进行探讨、给予防范措施，既可以为能够更好地开展司法审查给予一定的参照和按照，又能对旧村改造土地资源征收房屋补偿中常碰到的窘境觅得破局之道。
一、宏观经济角度：规章制度搭建
一是构建统一的旧城区征收房屋补偿规章制度。最高法院在《行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》(法[2005]行他字第5号)中注明：行政单位征用土地农村集体土地以后，被征收土地上的原农村百姓对房子仍拥有使用权，房子所在城市已被列入规划区的，理应参考《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋产权人给予赔偿安装。这根本原因是房子所属地域早就都市化，附近房产价格均社会化，参考大城市房子给予赔偿安装更加有效。因而，大家提议参考《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》，拟定特意的行政规章，明文规定旧城区征收房屋的标准、主管部门、程序流程、房产评估事宜、安置补偿方法和规范、法律规定等具体内容，建立起统一的旧城区征收房屋补偿体制，更改各行其是、一村一策的现况，合理防止各个区(市)补偿标准和类项不统一，将旧城区征收房屋补偿列入法制化路轨。
二是建立健全有效的权利救济体制。公平严格的征地程序，能最大程度地维护被征收人的使用权和自主权，避免征收土地个人行为中的弄虚作假个人行为。征收土地情况下往往会发生团体遏制、暴力强拆等不和睦的事情，说到底，这由现行制度存有严重缺陷所产生的——在我国土地法对征收土地计划方案和征地补偿安置方案批准后，别的重要事项是不是公布并没有确立，被征收人缺乏了争得自身利益的支配权，对于此事应予以改善：
1、将过后公布改成事先公布，充分发挥信息公开制度的监督作用，提高程序流程清晰度。集体土地征收计划方案准许的公示应提早至征缴土地报批环节或是国土资源厅门审批环节，与此同时将拟集体土地征收的部位、补偿标准、安装方式、主要用途等告之被征收人等有关产权人。若被征收人或是利害关系人对以上事宜造成异议能够提到听证程序，提升公众监督，聆听老百姓心里话。
2、在市、县人民政府国土资源厅门及其其他部门拟订环节，应公示征地补偿安置计划方案，并就土地征用补偿的补偿标准、范畴、付款目标、方法及农牧业工作人员的安装方式开展商议，公示后，彼此有权利授权委托技术专业地产评估组织对拟征收土地块开展销售市场价格评估，被征收人及利害关系人一样能够运行听证会、行政复议或是民事诉讼程序，先赔偿后拆迁。除此之外，还应进一步完善司法救济体制，将旧城区土地房屋征收情况下的具体行政行为，如征收土地确定(包含对能否合乎集体利益开展评定)、征收房屋确定、房屋拆迁赔偿确定等都列入司法审查范围之内，充分运用司法审查这最终一道防线在旧村改造中的功效，一方面促进政府部门依法执政，另一方面也切实维护旧城区群众的正当权益。
二、外部经济角度：防范措施设计方案
(一)进一步加强宅基地使用权赔偿工作中
在对旧城区土地资源开展征缴时，应综合考虑宅基地使用权赔偿的难题，独立于房屋价值赔偿以外，确立并统一补偿标准和类项，就宅基地使用权制订补偿方案，变暗补为明补，完成赔偿透明度、公开透明，防止弄虚作假，让人民群众安心、温馨、顺意。
(二)保证赔偿和评估标准公平公正
1、补偿标准是旧城区征收房屋的核心问题，在制订补偿标准时，应综合考虑销售市场的改变明确临时性衔接补助金、迁移补助金等各类赔偿;与此同时，各个区、市应制订相对性统一的征收房屋评估标准。制定标准不仅考虑到被房屋征收补偿的实际价值，又要了解到市場的市场价格，与此同时，还需要兼具独特被征缴人群的实际情况。仅有选准赔偿的均衡点，才可以制订出操作性强、公平公正的规范。具体来说，征收房屋定价理应依据被房屋征收补偿所在地区的基准地价、被房屋征收补偿的建筑构造、期限、房屋朝向、楼房、配套设施情况、周围环境等要素，按照房产评估有关规范和标准评定得到。与此同时政府部门理应依据房地产业买卖状况，每一年经常性调节基价，并容许征收评估规范在此基础上给予一定百分比的上下浮动，以真真正正反映每一处被房屋征收补偿的实际价值。
2、应充足重视村(居)民对赔偿方法的决定权，提升拆迁房工程质量控制工作中，认真落实建设工程多方行为主体质量责任，加强工程验收工作中，保证挑选产权调换村(居)民的定居水准。
(三)进一步完善房产评估程序流程
《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》对房产评估程序流程作出了比较细腻的要求，对评定的实物和程序流程难题均进行了标准，拆迁评估中存在的突出问题得到了处理。提议在对旧城区房子开展征缴时参考可用以上要求。与此同时，对于规章和方法执行后依然存在的程序流程层面的难题，推荐从下列几这方面下手进一步完善房产评估程序流程：
1、征收房屋资产评估机构名册按时发布与定项公示紧密结合。依照《青岛市城乡建设委员会国有土地上房屋征收评估管理办法》的要求，按时向社會发布具有资格的征收房屋资产评估机构名册及相关资质、从业经历、申请注册房地产估价师等基本情况。除此之外，征收房屋单位在被征缴范围之内公示征收房屋资产评估机构选中方法的并且，一并公示征收房屋资产评估机构名册，真真正正授予被征收人以掌握和挑选资产评估机构的支配权，避免出现信息的不对称及其事实上限定满足条件的房产价格资产评估机构承包评定业务流程的状况。
2、依据《青岛市城乡建设委员会国有土地上房屋征收评估管理办法》的要求，被征收人贷款逾期没法商议选中资产评估机构时，土地征收单位理应从公开的征收房屋资产评估机构名册中依照1：3的占比强烈推荐评定备选组织，在征缴地区给予公示公告，由被征收人网络投票选中。网络投票可设置实际标准：第一，参加网络投票的被征收人总数应超出整体被征收人的2/3，网络投票即为合理。有被征收人自己没法参与的，可委派别人委托网络投票。第二，网络投票理应公布开展，投票结果理应公布统计分析，并容许被征收人查看选举票。
(四)标准违章建筑评定与解决
1、确立评定行为主体。依据城市规划法的要求，有权利对违章建筑开展评定的是城乡建设规划主管机构，因而提议青岛统一，确立评定行为主体为城乡建设规划单位并非城管局单位。
2、更改更新改造时再发觉并评定违章建筑的作法。提议行政单位提升日常稽查和管理方面，适度开展执法监察，及时处理难题，并依据《城乡规划法》的要求做出解决，最好不要将改建与判定和拆除违法建筑混为一体。
3、统一认定标准和处理方法。依照遵照尊重历史、分类处理的整体标准开展评定和解决：第一，确定产权年限并给与征收补偿。合乎土地资源利用整体规划和城市发展规划，且工程建筑质量合格，仅仅在程序流程上面有缺陷或是因历史时间原因造成的违章建筑，给予一定额度的处罚并补领相关证件后，确定修建人对违章建筑具有使用权，在征收房屋时给与赔偿。第二，依规拆卸并不是给与赔偿。具有以下情况之一的工程建筑，应确认为违章建筑，在收取时给予拆卸并不是给与赔偿：存有比较严重安全风险，又不可以整顿清除的;非法占用已经完成征地赔偿办理手续的国有土地出让，严重危害城市规划建设，又不可以采取一定的有效措施进行纠正的;违反规定突袭抢建改建的新创建违章建筑，对旧村改造导致严重危害的。
