时间：2022-11-23 20:50:14来源：法律常识
来源：【上游新闻-重庆晨报】
9日，两江新区市民黄先生向上游新闻热线966966/上游新闻APP反映：他从托管公司重庆享办有柴物业管理有限公司（以下简称“重庆享办有柴物业”）租赁了两江新区联盛大厦四楼257平方米的一间办公室办公。缴纳完一季度租金和两个月押金搬进去办公后，他发现实际办公室使用面积只有135平方米，差的122平方米被托管公司计算成公摊面积，而公摊面积和实际使用面积相差无几。
情况真是这样吗？记者进行了调查。
现场：物业关闭门禁，数十名员工上班成难题
△员工刷“脸”无法打开公司大门。
5月9日上午10时许，记者来到两江新区翠云街道联盛大厦四楼，发现10多名员工已经在过道上站了一个多小时了，他们没有办法打开公司的大门。
“我们早上来上班，发现刷脸已经无法进入公司了。”一名员工说，平时他们都是刷脸进公司，这次却失效了。
经了解，不仅401的门禁系统被托管公司重庆享办有柴物业关了，402和406两家公司的门禁也被关闭了，数十名员工无法正常上班。
记者在现场了解情况时，两江新区翠云派出所民警也赶到现场向双方了解情况。民警表示，双方有合同纠纷，可以通过调解协商，或者法律途径解决，在没有解决之前，将租赁户大门关闭的作法欠妥。
随后，民警将重庆享办有柴物业负责人和租赁户，带到派出所，由派出所人民调解员进行调解。
起因：实际使用面积与合同面积不符，双方起纠纷
黄先生是401的租赁户，他说，公司从今年1月1日起租用该办公室，合同租用面积为257平方米，截至5月底，已经交纳75000元租金和其他费用。
“我们按257平方米缴了一个季度的租金还有两个月的押金后，发现面积有问题。”黄先生说，经过测量，公司全部使用面积只有135平方米。租房时，业务员曾明确表示办公室的公摊面积占比不超过39%。
于是，他多次找重庆享办有柴物业协商，并发函要求按照实际面积交纳租赁费，但是重庆享办有柴物业不愿意测量实际面积。
第二季度，重庆享办有柴物业仍要求按照257平方米收取租金，但愿意减少10000元租金。
“我的实际使用面积只有135平方米，公摊面积为122平方米，租个办公室，公摊面积都快和使用面积一样了，托管公司的吃相也太难看了！” 黄先生说。
与黄先生有同样遭遇的还有联盛大厦4楼402和406的业主。 5月6日，四楼所有业主正式告知重庆享办有柴物业，他们已经聘请律师专职处理此事，并希望重庆享办有柴物业负责人出面和律师商谈。结果，重庆享办有柴物业却在没有解决任何问题的前提下，在5月7日书面通知要求4楼的租赁户搬离。到了5月9日，重庆享办有柴物业直接关闭门禁系统，不让他们办公了。
调查一：房产证登记面积1106.42平方米 虚增305平方米出租
记者获悉，此前联盛大厦四楼共有6家公司，因公摊面积问题，403和405公司已搬离此地。401、402和406还在和托管公司协商，没有搬离地此。
△黄先生与大成仓业务员聊天记录
记者在黄先生和重庆大成仓业务员的聊天记录中看到，四楼401出租面积为257.58平方米，402出租面积为186.1平方米，407出租面积为396.92平方米，406出租面积267.35平方米，均含公摊面积。
△业务员提供的楼层面积图
“403和405没有注明出租面积，是因为注明出租面积后，租户一加就知道总面积了，所以托管公司没有注明。”黄先生表示，他问了403和405的出租面积，加起来为303.47平方米， 这样四楼的出租面积（含公摊面积）达到了约1411平方米。
黄先生通过业主单位提供的材料查询到四楼的房产证登记面积为1106.42平方米，也就是说，重庆享办有柴物业仅四楼一层，就虚增了305平米。
除了四楼虚增了面积，五楼租赁户也遇到了同样的问题。
位于五楼502的一家公司负责人廖某告诉记者，他们租的办公室面积为411.94平方米，实际使用面积为220平方米，在此之前他们一直按照411.9平方米在缴纳租金。“公摊面积都快和使用面积一样了，太吓人了。”她说。
调查二：工业用地用来商业出租，不仅涉嫌违法，而且和租赁户合同无效
记者查询得知，2021年8月25日，重庆享办有柴物业租用了重庆联盛君达工程管理资询有限公司（以下简称重庆联盛公司）拥有房屋产权的第2、3、4、5、6层房屋，面积5849.96平方米，租赁期限自2021年9月1日起至2033年8月31日。
△房产证信息显示这栋写字楼为工业用地
记者从两江新区不动产权第002552X号看到，重庆联盛公司所拥有的房屋产权，属于工业用地。工业用地上建设的办公楼、商铺等是否可以租售呢？
重庆渝宏律师事务所律师刘浪凡表示，表示，根据《土地法》第五十六条规定，建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府自然资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。意思是工业用地上建设办公楼，涉及土地使用性质的转变，需要在建设前事先到土地管理部门申请变更用地性质，缴纳出让金，方可以变更。变更土地使用性质后，还需要到建设机关办理规划和建设手续，只有取得了合法的手续，才可以租售。
“根据黄先生先生提供的材料，托管公司重庆享办有柴物业将重庆联盛公司的办公楼用于出租，不仅已涉嫌违法，而且和租赁户签的合同无效。”他说，重庆享办有柴物业将用于工业生产、管理的大楼，转租给租赁户用于商业用途，已经改变了土地性质，因此签定的合同无效。
对于将用于工业生产、办公、管理的大楼，租赁给租户用于商业，是否办理了变更手续，是否缴纳出让金？重庆享办有柴物业没有正面回应上游新闻记者。
托管公司回应：已聘请律师起诉租赁户占用办公楼
记者通过天眼查发现，重庆享办有柴物业管理有限公司成立于2021年07月29日，许可项目包括建筑劳务分包、物业管理、非居住房地产租赁等，其最大股东是四川大成仓商业管理有限公司（以下简称“大成仓”），持股99%。
黄先生告诉记者，他们租此办公楼联系的业务员，一直是和大成仓业务员联系的。“大成仓和重庆享办有柴物业其实就是一家。”
记者在联盛大厦六楼见到了重庆享办有柴物业负责人。她表示，重庆享办有柴物业是大成仓全资公司。
“公摊面积这样大，是由于有花园，而且花园很大，公摊给每户就有这样大的面积。”她说，因此，重庆享办有柴物业出租给租赁户的办公室面积没有问题，也不存在争议。
同时，她表示，这些租赁户缴纳的租金，已经使用完，但是租赁户还占用着办公大楼，他们才关闭门禁，让他们搬走。结果租赁户至今不愿意搬离。
目前 ，重庆享办有柴物业已聘请专业律师，起诉租赁户占用办公大楼，以及侵犯名誉权。
律师：虚增305平方米的收入属不当得利，可要求退还
重庆渝宏律师事务所律师刘浪凡表示，根据黄先生介绍和相关实际，重庆享办有柴物业已经涉嫌违法《民法典》相关规定。《民法典》第一百二十二条规定，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。同时，第九百八十五条规定，得利人没有法律根据取得不当利益的，受损失的人可以请求得利人返还取得的利益。
“租赁户租赁的是四楼的办公室，和楼下的花园公摊面积没有任何关系。”他说，而且租赁户租赁办公室办公，是专属面积，面积只能小于或者等于房屋产权证登记面积，如果其租赁面积大于了房屋产权证登记面积，那么多收的305平方米租金就是不当利益，应该退还。
相关部门：先开门让员工上班，再处理纠纷
5月9日上午，重庆享办有柴物业和租赁户一起到派出所协调，因面积问题达不成一致，双方没有协商成功，员工仍不能回办公室上班。之后，租赁户向两江新区管委会反映了此事。
5月9日下午7时，记者从租赁户处获悉，两江新区管委会已要求两江新区翠云街道协调处理。翠云街道已要求重庆享办有柴物业先开门让员工上班，后续合同纠纷，可以通过协商处理，或司法途径解决。
5月10日上午，物业公司又将门锁了，昨晚还能进内办公的员工又被拒之门外。
此事的后续情况，上游新闻将持续关注。
上游新闻记者 郑三波 视频编辑 何闯
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