订房屋买卖合同怎么找律师，德恒律师手把手教你审查买卖合同——还贴心赠送经典合同模板

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近两年来，新冠肺炎得到有效防控，全国商业贸易往来已恢复正常运作。各个经济主体之间买卖合同的签订，也随之日渐频繁。但由于疫情对企业发展的影响，并不是所有中小微企业在复工后都聘请了法律顾问或专业人员负责合同审查和把关工作。

为了帮助中小微企业正确预防潜在的合同风险、顺利签订符合自己需求的买卖合同、尽快实现生产和贸易有效运转，本团队律师潜心研究了一套浅显易操作的买卖合同审查方法，并总结出一份语言精练、条文简洁、权责清晰的买卖合同模板，分享给各位读者。

一、对合同主体的审查

合同主体是实际承担合同权利和义务的民事主体。审查合同主体是否能独立承担经济责任，是否有履约能力是预防合同法律风险最重要的一环。

（一）对合同主体资格的审查

1、对法人的资格审查

要求对方出示《企业法人营业执照》、《事业单位法人证书》或《社会团体法人登记证书》，以核对其登记信息（包括名称、法定代表人、统一社会信用代码、企业地址等）是否与合同上的信息一致。

2、对非法人企业的资格审查

非法人企业是指未取得法人资格，但依法定程序和条件取得营业执照，法律允许其从事生产经营活动的组织，如合伙企业、个人独资企业、企业分支机构等。对这类主体，应审查其是否按规定登记并取得《营业执照》，审查要点与法人的资格审查相同。

对于分支机构，还需要审查其总公司的相关情况。有些法人单位设立的分支机构，可以在授权范围内，以其所从属的法人单位的名义签订合同，产生的权利义务由该法人单位承受。对这类分支机构，审查的重点还应当包括其所从属的法人单位的资格及其授权。

3、对自然人的资格审查

若对方为自然人，则主要针对其是否具有完全民事行为能力而进行审查。主要方法为查看其身份证信息，确认已达到法定责任年龄（通常为18周岁）。

4、对签约经办人的资格审查

签约经办人是实际签署合同的人，可能为法定代表人、员工代表或者其他授权委托人。除了审查经办人的身份信息外，还需重点审查其“签约权”。

若签约人是法定代表人，需审查该公司的营业执照，查看营业执照中的法定代表人与经办人是否一致。若签约经办人为员工代表或其他授权代理人，则应要求其提供授权委托书，审查其代理行为是否超过代理期限和权限。

（二）对合同主体履约能力的审查

合同主体的履约能力很大程度上决定了合同目的是否能够实现。因此，在签订合同时要先了解对方的资信情况、商业信誉、历史履约情况等，并基于此来决定是否与其签订合同。

若对方为自然人，可以通过“全国失信被执行人名单”“中国执行信息公开网”查询对方是否为失信被执行人及相关执行信息。若对方为企业，可以通过“国家企业信用信息公示系统”“企查查”“启信宝”等网站查询该企业是否存在生产经营异常、涉及法律诉讼的情况。

二、买卖合同文本常用条款审查提示及模版

（一）当事人条款

1、若对方是自然人，要写清楚姓名、联系地址、身份证号码、联系电话、电子邮箱等信息。

2、若对方当事人是法人或其他组织，要写清楚住所地、法定代表人或主要负责人、联系电话、电子邮箱等信息。

合同主体信息模版：

3、若合同涉及银行转款，可以在合同落款处一并填写转账所需的账户信息，包括开户名、账号、开户行等。

落款模版：

所谓的合同标的物是指合同双方权利和义务共同指向的对象。买卖合同的标的物即货物。不同品牌、型号、等级的货物不管是价格、质量都相差很大。因此，买卖合同中对货物的描述应当清楚明白、准确无误。具体体现在：

1、要使用货物的学名全称，名称必须规范、明确、具体，建议不使用俚语或方言；

2、写明型号、规格、等级、花色、商标；

3、对于有配套的货物，例如电视机、设备等，还应写明辅机、配件的名称、型号、规格、等级、花色等内容。

（三）数量条款

数量条款是合同中重要的一个条款，但是很少受到合同当事人的重视。当数量直接表述为特定数字时，该条款几乎不会产生法律风险。但是当数量不是简单用数字表示时，则可能因该条款约定不当产生严重影响。

因此，建议尽量将数量条款约定为确切的数字。且必须此采用规范的计量单位，不能使用“一车”“一批”等模糊表述。

（四）质量条款

合同双方应选定一个具体的质量标准来执行，即本条要写明对货物的质量按照哪个标准执行，需要达到怎样的质量要求。

1、产品有国家标准、行业标准的，按买卖双方确定的质量标准和等级执行，质量标准必须明确执行的标准名称、代号或编号。没有国家标准、行业标准的，按合同双方约定的特约质量标准执行。

质量标准模版：

（1）本合同标的物为台式电脑，质量适用国家标准：GB/T 9813.1-2016。

（2）本合同标的物为空心玻璃砖，质量标准按行业标准：JC/T 1007-2006执行。

2、如果买方对货物有特殊要求的，需要在该条款中予以明确，要求越具体越容易适用。

3、对于需要试用一段时间才能判断内部质量是否达标的货物，例如大型设备或电子产品，合同中还应约定质量异议的期限。

质量异议期限模版：

质量检验期为：买方收到货物的10个工作日。

（五）价格条款

在审查合同时，需要审查合同是否就合同价款进行定义。确定该价格是否包含除标的物本身的价款外的其他费用，比如税费、运输费、装卸费、安装调试费等。

合同价款模版：

合同总价款：￥194000.00元（大写：壹拾玖万肆仟元整）。本价款包括货物价款、运输费、装卸费、安装调试费及各种应纳的税费。

（六）履行期限、方式、地点条款

买卖合同中，卖方的主要义务是按照买方要求交付货物。因此，合同必须约定清楚交货时间、地点及方式。

买方的主要义务是支付价款。审查的重点就在于合同的付款方式是否明确，例如银行转账方式，需要写明账号、开户行、户名；付款时间是否合理，例如分阶段付款，需要考虑时间节点是否过长和付款比例是否过低。

通常，在付款条款处还会约定关于增值税发票的相应事宜，包括开票信息、时间及要求。

买方付款条款模版：

第x条 付款方式及期限：

1、本合同生效之日起3日内，买方向卖方支付合同总价款的20%，作为预付款。

2、卖方将设备运至交货地点，买方应在7日内进行验收。经买方验收合格后3日内支付合同总价款的30%；设备安装调试完毕正常运转一个月后10日内再支付合同总价款的40%；剩余10%的总价款作为质量保证金。

3、质量保证金在质保期（自设备安装调试正常运转1年）满后1个月内结清（无息）。

4、买方付款前，卖方应提供等额法定的增值税普通发票，否则买方有权拒付款项且不承担任何责任。

5、卖方收款账户：

收款人：

开户行：

账号：

实践中，买卖合同中的标的物、数量、价款、履行期限、方式、地点条款可以用一个简单明了的表格来表述，综合模版：

（七）违约责任条款

违约责任，是指合同当事人因违反合同义务所承担的责任，应当合理且具体。

合理性体现在，一般来说合同违约金上限是不超过实际损失的30%。根据《最高人民法院关于印发全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要的通知》第11条的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为民法典第585条第二款规定的“过分高于造成的损失”。如果约定的违约金过高或者过低，当事人是可以在发生纠纷时请求法院给予适当减少或者增加的。

具体性体现在，约定对方违约赔偿的数额或者如何计算经济损失的标准、方法。有些买卖合同对违约责任的约定太过笼统，不具有可操作性，比如“双方应严格履行本合同，如一方违约，则另一方有权根据法律规定追究其违约责任。”这样的约定没有任何意义。通常，违约责任应根据违约方具体的违约情况约定相对应的违约责任，做到一事一责。

迟延交付货物／迟延付款的违约责任条款模版：

1、定额责任：违约方每逾期一日，应向守约方支付200元违约金。逾期超过7个工作日后，守约方有权解除合同。守约方解除合同的，违约方应支付守约方20000元违约金。

2、定比例责任：违约方每逾期一日，应按照合同总价款千分之一的标准向守约方支付违约金。逾期超过15个工作日后，守约方有权解除合同。守约方解除合同的，违约方按合同总价的百分之二十支付违约金。

质量责任条款模版：

1、卖方提供的货物的品牌、型号、质量指标等与双方约定不符的，买方有权解除合同，卖方除退还买方已付货款外，还应向买方支付合同总价30%的违约金。

2、货物因质量检验不合格的，卖方承担维修、调换、退货等违约责任。如货物未在买方限定的期限内完成修复或更换产品的，或者两次更换或维修仍不合格的，买方有权解除本合同，并要求卖方承担合同总价30%的违约金。

损失赔偿范围模版：

1、一方违约应赔偿守约方因此遭受的损失，包括但不限于因违约方未能履行其在本合同项下的任何义务而造成的实际损失及与维权诉讼有关的合理费用(包括但不限于律师代理费、保全费、交通费、差旅费、公证费等)。

2、违约方还应承担与诉讼有关的合理维权费用(包括但不限于律师代理费和差旅费、鉴定费、公告费等解决纠纷所需的全部费用)。

知识产权条款模版：

买方在中华人民共和国境内使用卖方提供的产品及服务时免受第三方提出的侵犯其专利权或其它知识产权的起诉。如果第三方提出侵权指控，卖方承担由此而引起的一切法律责任和费用。

（八）不可抗力条款

所谓“不可抗力”，是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《民法典》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”不可抗力是法定的免责事由，但法律对不可抗力的规定比较笼统概括，将法律条文直接搬用进合同，没有任何的实际意义。

因此，建议对不可抗力条款的约定应尽可能细化，以便发生此类情况时，可援引不可抗力条款避免相关法律风险的发生。在买卖合同中，应该从以下两个方面明确不可抗力条款的具体内容：

1、约定不可抗力的具体情形。对于合同双方，都应尽最大可能将可能对己方履行合同造成影响的情形都约定为不可抗力。例如买方应尽量列举可能会影响其按期支付货款的不可抗力事件，卖方应当尽量列举可能会影响其按期交货的不可抗力事件。

不可抗力情形模版：

本合同的不可抗力事件包括：重大的自然灾害，如地震、海啸、台风、海浪、洪水、蝗灾、风暴、冰雹、沙尘暴、火山爆发、山体滑坡、雪崩、泥石流等；重大的社会非正常事件，如战争、武装冲突、罢工、骚乱、暴动等；政府行为，如政府当局颁布新政策、法律和行政措施而导致合同不能履行的情形。

2、约定合同双方在发生不可抗力情形后的处理方式及损失承担。因遭遇不可抗力而不能履行合同的一方通常不承担违约责任，但具有及时通知和提供证明的义务。关于不可抗力给合同双方造成的损失，合同双方应当按照公平信用原则进行协商分配。

模版：

（1）合同双方任何一方因不可抗力不能履行合同的，应当立即以最快捷的方式通知另一方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在不可抗力情况发生之日起15日内向对方提供有权部门出具的发生不可抗力事件的证明文件。

未履行通知义务而致损失扩大的，违约方应当承担赔偿责任。

（2）若不可抗力导致合同不能如期履行的，履行合同的期限经双方协商后应予以延长，延长的期限应相当于事故所影响的时间。

若不可抗力导致合同无法继续履行的，合同双方可解除本合同，并就因不可抗力产生的成本费用等损失进行协商解决。

（3）一方迟延履行合同义务后发生不可抗力的，不能免除其责任。

（九）争议解决方式条款

对于合同争议的处理，合同双方可以在合同中选定通过仲裁或者诉讼的方式解决。注意：两种方式只能选其一，都选或者任选的管辖条款均视为没有约定。

1、若选择仲裁方式解决合同纠纷，不能只是笼统地约定一旦发生纠纷在甲方(或乙方)所在地仲裁部门解决，而应写明具体的仲裁部门，如重庆仲裁委员会。假如没有写具体名称，发生纠纷后只能由当事人协商签订补充协议予以明确，协商不成则合同的仲裁条款无效。

仲裁管辖模版：

发生纠纷时，双方应通过友好协商的方式解决，不能达成协议的，可提请重庆仲裁委员会仲裁。

2、若选择诉讼方式解决合同纠纷，则应尽量选择已方所在地法院管辖，尽量不要选择对方所在地法院管辖。在选择管辖法院时还应注意协议管辖不得违反级别管辖与专属管辖的规定。比如：对于诉讼标的额达不到中级人民法院管辖的一般财产案件，约定由某中级人民法院管辖是无效的。又如，海事案件，只能由海事法院管辖，合同当事人约定由普通法院管辖是无效的。

诉讼管辖模版：

双方同意通力合作，确保本合同保质保量执行，未尽事宜双方协商解决，协商不成，由买方所在地人民法院管辖。

（十）送达条款

在当事人条款完善了合同双方的名称、地址、电话、联系人等基本信息后，还应在合同的最后设置送达条款予以配合适用。完善的送达条款，不仅能节省诉讼的时间成本，更有利于合同各方有效履行通知义务，避免发生纠纷时，由于送达存在瑕疵而导致不利后果。

送达条款模版：

甲乙双方确认其送达地址为在合同内载明的联系地址、联系方式。送达地址适用范围包括合同履行阶段及诉讼、仲裁、执行程序等。

送达主体可以是合同各方、仲裁委员会、法院及各行政机关。送达主体按照送达地址进行送达，视为有效送达。

送达地址、联系方式发生变更的，变更一方应履行通知义务，因送达地址变更后未及时书面告知，导致未能被当事人实际接收的，邮寄送达的，以文书退回之日视为送达之日；直接送达的，送达人当场在送达回证上记明情况之日视为送达之日；履行送达地址变更通知义务的，以变更后的送达地址为有效送达地址。

三、结语

买卖合同是所有经济合同的基础，规范的买卖合同审查是所有单位建立全类型合同管理体系的第一步，也是完善其合同分级管理制度和合同履行管理制度的前提。

本团队长期致力于企事业及机关单位合同风险防范及争议解决服务，愿意与各位读者分享合同审查和管理的成功经验，也有信心协助贵单位完善量身定制的合同模板、审查机制和管理体系。

附：

本文作者

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