时间：2022-10-20 05:55:05来源：法律常识
去年7月，广州的杨女士通过司法拍卖，买下了广州市越秀区文德路金德大厦的一处房产，成交价为939520元。可当杨女士去收房时，却遭到了自称是原业主的苏某多次阻拦。争执中，杨女士强行破门入住，苏某为阻拦杨女士也跟着入住，并派人24小时轮流占房。
据了解，杨女士在收房前已收到执行法院出具的执行裁定书，明确了其作为房屋所有人的合法权益，而苏某亲口承认自己并非房屋所有人。但在事件中，她的法律文书却始终未被认可，一再陷入自救僵局。
对于该法拍房未完成交付与清场的质疑，广东省司法厅“12348”公共法律服务网络平台工作人员表示，该起纠纷在杨女士同意租户继续租住、后租户搬离时，法院就已完成了交吉工作，“苏某的出现与占房行为均属后续事件，杨女士应报警处理，若报警处理无果，可将苏某以非法侵入住宅罪诉至法院。”
成交确认书
那么，整个事件中到底哪里出了错？法拍房又该如何规避潜在风险？
收房时判决书成“法律白条”
2019年3月，广州市海珠区人民法院以（2018）粤0105执恢1382号/（2006）海民执字第214号，对广州市越秀区金德大厦内的多套房产进行分拆拍卖。其中一套房产经两次流拍后，于2019年7月27被杨女士以939520元的价格成功竞得。
电商平台司法拍卖网上关于杨女士所竞得的房屋拍卖页面
据杨女士表示，她在2019年8月收到法院出具的执行裁定书后曾去收过房，由于当时房屋里还有一名租户，便协商决定等到今年3月租户合同到期后再来收房。但直到5月23日，租户仍然租住在房屋里，不曾搬离，也从未与她联系过。
“我把租户告到法院后，在6月19日晚上，和先生一起通过强行破锁的方式入住进了自己的房子。”杨女士说，她入住后不久，租户便赶至现场进行搬离。但在第二日中午，一名自称是房屋业主的苏某却带着多名陌生男子前来，试图驱赶杨女士离开。
成交确认书
杨女士告诉红星新闻记者，苏某便是之前与租户签订租赁合同的房东，在金德大厦开了一家投资公司，多年来一直以该房屋业主身份进行租赁活动。
“但他并不是法院执行裁定书上的房屋原业主，也没有任何生效的裁决证明自己与该房屋有关系。”杨女士说，苏某一直以不知裁定书真假为由，否认她的业主身份。
争执中，杨女士向越秀区大塘派出所报警。但警方介入后，认为此事属于产权纠纷，当事人双方要么协商解决，要么走司法程序处理，杨女士认为，法院的判决没有得到承认。
据杨女士提供的《广东省广州市海珠区人民法院执行裁定书》显示，位于广州市文明路67号金德大厦X楼X室的房屋产权原登记在骆某某名下，被查封后因其作为被执行人未履行法律文书确定的义务，被该法院依法拍卖。因杨女士在网上竞买下该房产，故其具有该房屋产权及相应的其他权利。同时，记者注意到，书中明确表示“本裁定送达后即发生法律效力”。
广州市海珠区人民法院执行裁定书
重新回到房屋现场后，杨女士坚持要住在自己房子里，苏某为保障自己的利益，也派人24小时轮流守在房子里。
对此，杨女士表示难以接受，她认为自己是通过合法渠道购买到的房子，且持有法院出具的已经生效的裁定书，已是该房屋的所有人，“法院的执行裁定书相当于一个确权文书，里面明确指出我作为竞买人，在收到裁定书时所具有的房屋产权等合法权益便已生效了。”
杨女士与苏某等人在房屋里僵持
竞买公告披露房屋瑕疵15条
“这个裁定书又不是房产证，没有关于房屋面积等详细描述，谁能确保它说的就是大厦里的这个房。”苏某向记者表示，他对杨女士手中的执行裁定书真实性、合理性无法确定。
同时，苏某也承认自己确实并非涉事房屋的原业主，但十多年来一直在帮忙照看房屋，“收租收了十多年了，从来没人说什么，现在突然出现一个‘业主’，我是不认且不信的，除非有房产证证明。”
对于记者提出，希望出示与原业主的房屋照看协议等内容，苏某以属私人信息为由拒绝出示。
苏某说，涉事房屋在被法院拿去拍卖时，曾在公告上明确表示该房屋及所处大厦内的大部分房产均有诸多瑕疵、问题存在，法院不负责交吉，需买受人与现住户、租户自行调解，“现在这些问题、瑕疵都没解决，这房子怎么就成杨女士的了呢？”
因此，在杨女士强行破门入住进去后，苏某为保障自己的利益，也派人24小时占房力争。
通过查询人民法院诉讼资产网，记者看到，涉事房屋属于该栋大厦多套房产分拆拍卖的其中之一，而这些被拍卖的房产均存在一定的风险，在法院公布的《竞拍公告》中仅瑕疵披露就多达15条。其中包括，暂无法核实清楚涉案楼盘金德大厦是否欠缴土地出让金、违约金、利息与专项维修资金；涉案商铺与写字楼并没有具体确权，也没有正式办理产权证照；实际楼房编号与房产部门登记备案编号不一致等。
《竞拍公告》称，变卖标的物的腾退、迁出、接收或后续产权登记事项等问题均由买受人自行解决，法院不负责标的物的交付
记者注意到，法院在公告中明确表述，拍卖的大部分房产均有人在实际使用，但无法核实清楚有关租赁合同、租赁期限、租赁地址、承租人与出租人信息、是否有分租、转租等情况，买受人须在不影响此前正常租赁合同下，自行处理与承租人的利害关系。
同时，由于被拍卖的房产没有经过测量大确权，无法提供出官方部门认可备案的分户图和实际建筑面积，而许多楼层商铺又存在打通、改建的情况，买受人须根据涉案商铺与写字楼的平面附图（但个别楼层的平面附图标注得并不清晰）到现场，自行确定具体的面积和间隔位置。
值得一提的是，在《竞拍公告》里，法院多次声明，变卖标的物的腾退、迁出、接收或后续产权登记事项等问题均由买受人自行解决，法院一律不负责标的物的交付与清场，由此所产生的所有法律纠纷将由买受人自行解决，法院概不予负责处理。
据有关资料显示，位于广州市越秀区文德路与文明路两条主要商业大道交汇处的金德大厦建于上世纪90年代，由广州市金盛房地产开发有限公司开发建设，共有30层，其中地下2层为车库，地面1-6层裙楼为商场，第 6 层为架空层现改建为酒楼，第7-30层为写字楼。
“我买这套房子并不是为了自住，而是打算用来投资的。”杨女士告诉记者，她在竞拍前已仔细浏览过《竞拍公告》，但她认为法院在公告中声明不交吉的做法属于单方自我免除义务，是违法且无效的。
为了防止双方发生暴力恶性事件，派出所专门分派了民警24小时在门外执勤
据大塘街道办一工作人员表示，由于金德大厦的一些历史遗留问题，该栋大厦整体均未办理房屋产权证，加上时间久远，许多原业主或搬离、或转售，导致大厦内的业主情况有些复杂，“杨女士和苏某的纠纷，当地多个部门均有关注，但由于事涉房屋产权等问题，目前还在处理中。”
据了解，杨女士已在日前向公安机关递交了《立案申请书》、《查处治安违法行为申请书》，要求追究苏某等人的相关责任。同时，杨女士也向拍卖房屋的执行法院提出履行相关司法责任的诉求。
法拍风险不应竞买人一人承担
7月2日，记者多次拨打负责处理杨女士房屋纠纷一事的法官电话，均无人接听。同时，负责处理杨女士房屋纠纷的大塘派出所也以具体案件信息不便透露为由，拒绝回应此事。
但据广东省司法厅“12348”公共法律服务网络平台工作人员表示，该起纠纷在杨女士同意租户继续租住、后租户搬离时，法院就已完成了交吉工作，“苏某的出现与占房行为均属后续事件，杨女士应报警处理，若报警处理无果，可将苏某以非法侵入住宅罪诉至法院。”
对于这一房屋纠纷，北京炜衡（成都）律师事务所律师尹戈向红星新闻记者表示，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第30条规定：人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后15日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。
“这一规定明确了法院的清场移交义务，但实践中法院受限于人力等因素，并没有全面落实清场交付。”尹戈律师说，遇到这种情况，一是可以报警，由民警出面协调沟通；二是申请法院出面通知施压，要求强制搬离或者停水电气；三是自力救济，如强行撬换锁入住等。
南开大学法学院教授、博士生导师何红锋表示，事件的关键在于整个社会对法院判定的权威性认识度不够，导致在事件中，杨女士持有有效的法院执行裁定书，苏某却拒不承认反而索要房产证证明，公安机关也没有认可这份执行裁定书。
“如果公安机关在最开始就认可了执行裁定书，承认了杨女士是房屋所有人的身份，那么，苏某等人的行为毫无疑问是非法的，警方完全可以以非法侵入住宅罪或寻衅滋事罪进行立案，并追究其相关责任。”何红锋说。
何红锋指出，苏某等人坚持要杨女士用房产证来证明业主身份是没有必要的，“法院判决的效力高于产权证，法院判决可以撤销产权证，但产权证不能否定法院判决。杨女士手中的法院裁定书已经明确了她的房屋所有权。”
广东省高院印发《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见试行》时提到，司法拍卖以清场移交为原则
何红锋认为，广州市海珠区人民法院在整个事件的处理过程中存在司法懈怠等问题，“法院拍卖的房子，法院执行部门有责任将该房屋使用权交给拍得人，而不是让竞买人一人承担所有风险。按照广东高院去年发布的有关规定，杨女士的房子完全符合让法院来强制清场的条件。”
据了解，2019年6月，广东省高级人民法院就曾发布过相关规定（《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见试行》），明确规定司法拍卖以清场移交为原则，除确有合法原因不能清场的，执行法院应当在拍卖、变卖成交或者以流拍的财产抵债的裁定送达后十五日内，将执行标的物清场后移交买受人或者承受人。被执行人或者其他人占有执行标的物应当移交而拒不移交的，强制执行。
广东省高院《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见试行》
通过查询上述指导意见，记者看到，该指导意见列出的不予清场移交情形有4种，分别为执行标的物存在合法有效的租赁关系，且不属于出租前已经设立抵押权或出租前已被人民法院依法查封情况，承租人主张买卖不破租赁的；拍卖、变卖执行标的物共有份额或以执行标的物共有份额抵债，且共有物不可以分割使用的；案件情况特殊，实际清场客观有困难，申请人与被执行人协商一致要求不清场拍卖，且不损害第三人合法权益的；其他法律和司法解释规定不移交的。
曾代理过大量房产诉讼案件的张静律师告诉记者，法拍房作为目前较火的房产投资渠道，既有收益也存在诸多风险，“整体来说，全国的法拍房都存在隐藏瑕疵、房屋债权、房屋产权等潜在风险，如上述纠纷中的杨女士，房屋被占用导致无法入住。”
因此，买受人在购买法拍房时，首先需要仔细阅读拍卖公告上的每一个条款，了解拍卖的房屋是否有房产证、是否是商品房、是否欠地价、是否欠土地使用费等，“有租约、欠物业费、欠税费、土地使用费等情况，法院是不负责核实，也不负责清场交付的。”
由于法拍房竞拍多以实物现状为准，对存在的瑕疵，法院不负担保责任，而竞拍公告上对房屋相关信息披露有限，导致买受人很难全面掌握房屋情况，张静律师建议买受人一定要实地看房，尽可能的了解房屋的实际情况，比如是否有其他纠纷，是否为涉及刑事案件的“凶宅”，是否存在风水、采光等隐藏瑕疵。
红星新闻记者 李文滔 罗梦婕 部分图片由受访者提供
编辑 张寻
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