时间：2022-10-30 20:18:11来源：法律常识
看看新闻Knews 记者 楚华 吕心泉 刘宽漾
2020-12-15 01:47
南行兴苑小区八号楼，共有18层高。在出入口的正上方，从三楼一直延伸到六楼，长约20米的外立面因开裂、空鼓等原因被整片铲除。裸露的白色是经简单修补的痕迹，这些痕迹与原本的棕色墙体形成鲜明的对比，像贴上了硕大的膏药，丑陋、扎眼。
业主周先生并不在乎外立面是否美观，他担心的是，墙体脱落会砸伤家人或者其他居民。“就算是一小块，那么高的地方砸下来，也是很危险的。”
他的担心并非毫无根据。
一次，邻居从楼道出来，一块约60厘米长的外墙涂层落下，正好砸在他身后的空地上，有惊无险。小区居民楼两侧的车库顶棚，也多次被脱落的外墙涂层砸坏。
南行兴苑共有16栋居民楼，无一例外，每一栋楼房的外立面都存在不同程度的开裂、空鼓甚至是自行脱落的情况。周先生搬进小区已经3年，这个问题却始终没有得到解决。
周先生原是奉贤区南桥镇吴塘村的村民，房屋被拆迁后，他和家人被安置到了奉贤区的金汇镇。
2018年初，周先生一家搬进了新房。周先生居住的南行兴苑小区，于2013年1月竣工。那时，房屋建成尚未满五年，但周先生发现小区的外立面已经开始脱落。“当时开发商对脱落的墙面进行了修补，当时以为修完以后就会好了。”
然而，问题的发展完全超出居民们的预期。脱落的墙面刚修好，旁边的位置又裂开了。外立面被铲除修补的面积越来越大，看上去斑驳不堪。
小区里老人居多，他们平时在楼下散步活动时总是提心吊胆，碰上大风天气更是不敢出门。在我们走访时，不少居民闻讯赶来反映情况。反反复复维修却不能从根本上解决问题，居民们开始质疑，安置房是否质量不过关。
事实上，早在2013年，也就是小区竣工后不久，楼房的外立面开始出现脱落的情况。也就是从那时起，开发商开始对尚在保修期内的楼房对外立面进行“小修小补”。
2018年年底，南行兴苑小区的房屋保修期期满，开发商表示未来将不再继续承担小区的维修工作。因此，小区物业专门聘请了一个施工队，负责小区外立面的安全隐患排查和维修工作。
据物业公司的维修记录数据显示，2019年，南行兴苑外立面的维修面积为934平方米，2020年的维修面积达到了1395平方米。
但是，物业经理坦言，由于小区楼层较高，肉眼排查很难做到万无一失。而局部的维修，治标不治本，并不能从根源解决外立面脱落的问题。这个问题，就像悬在空中的“定时炸弹”，给物业和居委会的工作带来了无形的压力。
居委会筹备组副组长吴晓惠清楚地记得，今年5月，一片硕大的外立面涂层，在自己的眼前落下。担心再有发生意外，她立即联系物业的工作人员，紧急在居民楼周边拉起了警戒线。
“到了梅雨季或者大风天气，那更是担心得睡不着觉。”吴晓惠告诉看看新闻Knews记者，“我们也希望能尽快地落实维修方案，解决这个问题。”
问题得不到根治，小区居民整日提心吊胆，物业和居委的工作人员也不堪其扰。而事实上，南行兴苑小区外立面脱落的情况并非个案。
2013年，浦东一动迁安置房，居民入住后的一年内，外墙保温层多次脱落。
2016年，嘉定区一小区外墙脱落，将一对夫妻砸伤。
2019年，一动迁安置小区，建成仅四年，外墙就已出现大面积脱落，
2016年，嘉定区江桥佳苑小区外墙脱落，将两位居民砸成骨折。今年4月，这个小区又再次发生相同的事故，导致两人受伤，其中一位颅内大出血、深度昏迷。
……
同样是保障房，同样是房子竣工不久就出现墙皮脱落。是否真如小区居民所质疑的，保障房的质量就是不如商品房？房屋建设是否存在偷工减料的问题？
但事实上，上述案例中涉及的房屋并非都是保障房。造成这些小区房屋外墙脱落的“元凶”，是一种名为“无机保温砂浆”的外墙外保温系统。
2009年至2010年，全国各地发生多起建筑外保温材料火灾，造成严重人员伤亡和财产损失。为把好火灾防控源头关，2011年3月14日，公安部消防局发布《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》，明确要求“民用建筑外保温材料采用燃烧性能为A级的材料”。
上海建科院副院长王琼告诉看看新闻Knews记者，在当时，燃烧性能为A级的材料可选择的范围并不多。此外，无机保温砂浆拥有强大的市场供应能力以及价格优势。在消防新规发布后的一段时间里，该材料被商品房以及保障性住房广泛应用。
但是，随着时间的流逝，无机保温砂浆本身的缺陷也开始逐渐暴露出来。
“它本身的脆性比较大，体积吸水率也比较高。一旦有轻微破裂，再加上日晒雨淋、冻融循环的作用，无机保温砂浆本身性能就会有一定的裂化。”王琼告诉看看新闻Knews记者，“再加上无机保温砂浆现场作业强度较大，施工控制难度相对较高，因此对技术水平有较高的要求，所以出问题的可能性会更大一点。”
对此，2018年4月23日，上海市公布了《上海市禁止或者限制生产和使用的用于建设工程的材料目录》，明确禁止将水泥基无机保温砂浆在新建、改建、扩建的建筑工程外墙外侧作为主体保温系统使用，从源头去除了安全隐患。
但是，那些已经使用了无机保温砂浆外墙外保温系统且已经建成的房屋，又该如何处理呢？
王琼告诉看看新闻Knews记者，目前对此类房屋的善后，主要以整体维修为主。如果出现严重脱落，或者保温材料本身性能已经不符合要求，需要对外墙面进行整体铲除。此外，也可以根据不同小区外立面损坏情况，采用原位修复的维修方案。
为了进一步消除城市高空隐患，2019年4月，上海发布了《关于做好本市大型居住社区市属保障性住房外墙外保温系统质量维修工作的通知》，今年1月又发布了《关于印发市属保障房无机外保砂浆外墙外保温系统维修工程质量验收要点的通知》，敦促落实维修工作，明确责任分工，并明确验收要点。
指导方案已经出台，然而一年多过去了，南行兴苑的问题为何迟迟没有解决呢？
谁出钱，显然成了问题的关键。从2019年至今，仅仅是对外立面进行局部应急维修，管理南行兴苑的物业公司就已垫资一百多万元，整体维修需要的又是一笔巨额费用。
目前，南行兴苑的入住率还不足百分之五十，尚没有成立业主大会，也就无法动用住宅专项维修资金。况且不少居民认为房屋质量问题发生在保修期内，他们根本不同意动用专项维修资金来修缮外立面。
律师表示，面对巨额的维修费用，涉及的各方往往不愿积极主动担责，必要情况下，可聘请第三方检测机构进行鉴定，明确责任主体。
因外墙脱落前后两次砸伤居民的嘉定区江桥家园小区，在今年7月已经正式启动外墙整体维修工作。目前，有四栋居民楼外立面已完成维修，预计在年底前可以全部竣工。据了解，此次整体维修工作得以顺利进行，是由嘉定区江桥镇政府出面，与多方进行约谈。最终各方达成一致意见，由开发商承担维修责任。
对于南行兴苑房屋外立面脱落的问题，奉贤区房管局回应，目前正在组织专家进行评审，切实消除安全隐患。在维修方案出台前，属地镇政府会加强排查梳理，落实安全防范措施。
（看看新闻Knews记者：楚华 吕心泉 刘宽漾）