土地证样本，房地产掏空六个钱包

时间：2022-11-10 17:12:08来源：法律常识

封面图 |《岁月神偷》剧照

文｜风马牛（微信公众号：冯仑风马牛）

这个夏天，很多人意识到，买房不仅是人生中的一个里程碑，也是一个劫，这个劫的严重后果可能是辛苦攒钱几十年，却拿不回一套本该属于自己的房子。

上周，根据网络公开信息，网友们整理出来一张「全国业主发布强制停贷项目统计表」，短短几天内，涉及楼盘数量迅速突破100个，其中既包含一线城市深圳、上海，也有郑州、武汉这样的省会城市，以及新余、湘潭、株洲这样的三四线城市，从南到北，遍布全国。

停贷是无奈之举，这些项目共同点在于：开发商资金链出问题，项目停工，难以按时交付，甚至有的已经成了烂尾楼。业主们不是不知道，强制停贷很可能让自己的征信记录出现污点，后患无穷，但在房贷的重压下，他们只能联合起来，选择这一激烈手段。

有评论称：这些白纸黑字的停贷通知书，是几十万家庭的呐喊与自救。

实际上，烂尾楼从来不是什么新鲜事，与这次轰轰烈烈的「停贷潮」相比，还有许多业主的自救，藏在无数个有家难回的日日夜夜里。

一本烂账，别样幸福

2017年11月26日，广州澳洲山庄业主餐会正式开始前，参会的220多名业主全体静默，为一名因病去世的业主默哀。过去二十多年，这样并不欢快的业主聚餐举办了不知多少次，他们从中年人聚到老年人，平均年龄已经超过60岁，只有一个目的：救活自己的房子。

澳洲山庄是广州规模最大、历史最长的烂尾楼。

1993年，潮汕商人胡耀智从澳大利亚回国，在广州买下近1000亩土地进行开发，将其命名为「澳洲山庄」，以预售房方式对外出售。和大部分开发商不同，澳洲山庄启动时并未依靠银行贷款，而是由胡耀智充当「银行」的角色，以「首付3.8万，月供480元，免利息」的方式对外售卖，业主每月直接向他支付月供。

这种销售方式独特新颖，吸引了大量购房者，截至1998年，澳洲山庄已卖出3000多套房屋，业主2800余户。也就是这一年，公司财务总监何氏兄弟卷款上亿元逃跑，项目资金链断裂，胡耀智此前的销售策略成为一个雷，炸碎了这2800多户业主的家园梦。

澳洲山庄。图源：《小康》杂志

自1998年至今，澳洲山庄已烂尾二十多年，见证了中国房地产业高歌猛进的年代，而它也像一个丰富的样本池，包含着烂尾楼业主们的各种自救办法。

首先是诉讼。

澳洲山庄烂尾最初几年，业主们的起诉书像炮弹一样飞向胡耀智，但这时的他已不再有刚回国时一斥千金的实力。除了让他多次成为失信被执行人，这些起诉并未起到实质作用。即便如此，二十多年来，澳洲山庄的许多业主也一直坚持通过诉讼维权、自救。

2000年后，胡耀智曾与人合伙，试图通过转让土地使用权盘活项目，却导致整个项目陷入纠纷，甚至某地块的土地证也被注销，两百多户业主的房子成为「无土之屋」。为了保住自己的房子，这些业主联合起来在行政起诉状上签字，集体状告广州市黄埔区国土资源局。

被告方越告越多，是烂尾楼业主通过诉讼自救最常遇到的情况。

开发商资金链断了之后，往往会试图通过各种方式拉拢资金，而这期间开发商手中最重要的筹码就是还没交付的房子，以及承载房子的土地。当这些筹码在市场上转悠几圈后，业主们看到的就是一本烂账，时间越久，业主要面临的诉讼成本就越高，时间成本更是难以估量。

诉讼结果遥遥无期的情况下，部分业主选择住进烂尾楼，这也是一种自救——在房贷和生活的重压下，迫不得已的自救。

澳洲山庄业主最初的月供直接交给胡耀智，当项目出问题后，胡耀智说服业主向银行贷款，由他承担月供利息，慢慢地，这份承诺失效了，最终澳洲山庄的业主还是回到传统的银行房贷这条路上。

年过七十的老人何永年就和老伴儿一起住在澳洲山庄的烂尾楼里。1997年，他看完售楼广告就买下一套89㎡的房子，然而等待了十多年也无法入住，期间他一直坚持按时还贷。2017年，他决定搬进开发商置换的同小区房产里。由于无人维护，小区自来水管早已锈蚀，流出来的水都是暗红色的，无法饮用。他和老伴儿只能带着大桶，时常爬山挑泉水回家。爬山多了，他还在半山腰开了一片荒地种了木瓜，免费提供给其他住在烂尾楼的业主。

不仅是澳洲山庄，水电是所有住进烂尾楼的业主最头疼的问题。

单亲妈妈陈艳春也住在烂尾楼里。2020年5月，陈艳春带着女儿，成为第一户搬进某烂尾楼小区的人家。这个小区位于昆明巫家坝，距离地标建筑昆明双塔仅3公里，隔壁就是CBD，但这楼里却没水没电，杂草丛生，以至于陈艳春曾被十几条流浪狗围攻。

因为疫情导致的生活压力，小区里住进的人家越来越多，已经有三四十户，他们搭伙吃饭，共用煤气罐，AA制，一顿两三块钱，水也要在外面买了运回来，一吨10块钱。这个烂尾楼小区有一个温暖的名字：别样幸福城。

陈艳春接受采访时痛哭。图源：澎湃新闻

业主依靠自己解决水电问题很难。

烂尾楼分为浅烂尾和深烂尾，已处理好水电管道的，如果烂尾时间不长，还能勉强住人，但像别样幸福城这样的深度烂尾楼来说，业主们的自救最多也就到合伙购买煤气罐、饮用水的地步了，再往前走，就得由开发商出面与市政沟通。然而，绝大多数任由房屋烂尾的开发商无力也不愿主动承担责任，更有甚者，开发商还会驱赶入住烂尾楼的业主。

诉讼和入住，是烂尾楼业主自救的两个极端，前者或许还有钱有时间慢慢耗下去，而后者已经被生活逼到边缘，不得不低头妥协了。

掏钱自救，一坑接一坑

不管是诉讼，还是入住，只能算是无奈之下的自救措施，很大程度上仍然依赖开发商。但对于另一些有能力有决心的业主来说，掏钱自救，是最有效率的方式。

昆明财兴盛大厦是国内为数不多由业主掏钱驱动开发商，从而自救成功的烂尾楼项目。

2008年5月，财兴盛大厦开工，项目分为商务办公、酒店公寓、临街商铺。2009年4月3日，大厦开始预售，所有房源被抢购一空。原定2010年交房，因开发商资金链断裂，大厦成为烂尾楼。2012年起，陆续有业主搬进大厦，在没水没电的情况下开始生活。

转机发生在2014年。多次维权失败后，财兴盛大厦的业主决定联合起来，组成自救维权委员会，向开发商提出，由业主借钱给开发商完成剩余工程，之后开发商再还钱给业主。获得当地相关部门审批后，业主们自筹1170余万元，终于让大厦在停工4年多后，重新开工。

2015年10月，项目完成收尾工程。2016年11月23日，财兴盛大厦完成所有验收。2020年11月19日，业主终于拿到了不动产权证书。

业主黄明买财兴盛大厦的房子时，孩子还没出生，等他熬过4年烂尾期、6年业主自救，终于拿到不动产权证书时，孩子已经11岁了。

业主自救成功后，还送了锦旗给相关部门。图源：都市快报

即便耗时如此之久，财兴盛大厦也是昆明众多烂尾楼里第一个由业主自救盘活的项目。比财兴盛大厦烂尾更晚、涉及业主更多的别样幸福城，仍然作为城市伤疤，见证着当地房地产业的「别样幸福」。

除了掏钱驱动开发商，还有一种业主自救方式更加直接——

这种办法被称为「五自自救法」：自己组织，自己筹钱，自己联系施工方完成后续工程，自己监督，自己与政府协商基础设施建设。采用这种办法，业主将完全取代开发商，自己对自己的房子负责。

采取这种方式对业主的要求非常高，必须有一支坚定的业主代表队伍，说服所有业主出资，并出具完善的监管计划，聘请律师全程提供法律支持，并获得政府支持，明确土地权属，确认自救委员会的独立主体资格，从而与施工单位、有关部门签订合同。

说白了，业主们必须自己成为一家开发商。国内采取这种方式自救的业主很少，因为每一个环节对于普通业主而言，都是巨大的考验。

广州麓景台是屈指可数，能称得上由业主采取「五自自救法」盘活的烂尾楼项目。

1995年，麓景台开工，次年开始预售。2000年，麓景台因原开发商广州辉煌房地产发展有限公司（简称辉煌房地产）产生股权纠纷，被法院查封后完全停工，4年后，辉煌房地产资不抵债被注销，项目一直烂尾，直到业主救活了这个项目。

特别的是，这次自救完全由大业主中源公司操刀——中源公司从债权方摩根士丹利买下这个项目，自投资金完成建设，而后通过验收。旧业主可以办理不动产权证书，但如果要收楼，就要分担中源公司的续建费用。换言之，中源公司变成了第二个开发商。

看似大业主干了所有脏活累活，普通业主躺赢就好，但事实上，这种业主自救办法隐患很大。

2018年，「广漂」郭良武从广州银行手里，买下一套位于麓景台（现称麓湖御景）的拍卖房，掏空家里六个钱包付清全款后，他却无法正常过户，因为中源公司要收取每平米2000元的续建费用和1万元的利息。还有18位业主和郭良武一样，从广州银行那里买了房子，他们也被中源公司索要了续建费和利息。

除了不能过户，郭良武买到的房子连住也不能住。去收房时，他才发现这些房子被人不明不白侵占了十年，这些人不是房主，也不是租客，就这么一直住在里面，而广州银行坚称毫不知情。

郭良武和其他业主难以接受，跑去撬了自家的门锁，结果被以涉嫌故意毁坏财物罪刑拘，在看守所里关了30多天。

最让人难以置信的是，资不抵债的原开发商辉煌房地产突然复活了，还把广州银行告上法庭，认为广州银行没有支付楼款。2020年8月11日，广州市越秀区法院判定辉煌房地产胜诉，也就是说，郭良武向广州银行购房这一行为无效。钱没了，房也没了。

大业主中源公司盘活了麓景台，但对于其他业主而言，房子产权究竟在哪里，后续购房者的利益究竟谁来保障，没有人知道。

烂尾楼活了，但它也布满雷区，而这已经是业主自救相对较好的结局，像财兴盛大厦那样业主顺利拿到产权证的，凤毛麟角。

难解的题

回到最近声势浩大的「停贷潮」。上百封强制停贷通知书砸到网上，银行指数一周内累计下跌4.81%，三天内银行股总体市值下跌5000亿。不是停贷潮已经对银行造成了不可挽回的损失，而是在当下这种情况下，人们的信心经不起更多考验。

房子对中国人而言，太重要了。它叫商品房，但没有其它任何一件商品，可以让无数人调动几代人的积蓄，甚至预支未来几十年的努力去购买。它象征着家，代表着一个家庭能够在城市立足，还和户籍、孩子的教育等民生大事紧密相关。说得更直白一点，过去三十年，中国经济的飞速发展和房地产行业密不可分。但就是这么重要的房子，却屡屡出现烂尾楼问题。

有人说，这是房屋预售制带来的恶果。

房屋预售制源于香港，时称「楼花」。香港人的买楼热情闻名全球，但事实上，香港烂尾楼屈指可数。因为香港开发商卖楼花前，先要自掏腰包支付买地款，同时证明自己有足够的资金盖楼。楼花开售后，购房人的楼款只有5%直接付给开发商，其余都要打到由律师楼托管的账户，每完成一个阶段的工程，经过建筑师核准后，律所才会分批次打钱给开发商。直到交房前，业主都不需要申请按揭贷款、还月供，也就是说在交房之前，银行的角色非常单一，与开发商、业主之间的关系也相对简单。整个房屋买卖过程中，每个环节的权责都很清晰。

抄作业很简单，但确保每一个步骤不变形，却没那么简单。

从1990年代的澳洲山庄，到如今存在烂尾风险的各地楼盘，挣扎自救的业主们面临的共同问题是：为什么自己倾尽所有，却仍然是买房这个利益链条中最弱势的一方？

过去二十多年，必须上山挑水的七旬老人何永年、遭遇流浪狗围攻的单亲妈妈陈艳春、蹲了30多天看守所的「广漂」郭良武，以及无数在沉默中自救的烂尾楼业主，都在以亲身经历一遍遍重复这个问题，为什么呢？

他们买了房，他们没有家。这一切本不该是这样。

资料来源：

[1]张敏，孔海丽，唐韶葵：业主停贷调查，21世纪经济报道

[2]李阳：济南最大烂尾楼之困，中国房地产报

[3]徐大庆：烂尾楼业主维权行动研究，华中师范大学硕士学位论文

[4]郭煦：广州最大的烂尾楼调查，小康

[5]黄朝红：业主自救烂尾楼财兴盛大厦成功，都市时报

[6]黄立科：大业主自救盘活广州10年烂尾楼房产证发放，信息时报

[7]孟杰，李岩松：等8年仍交房无望，昆明30多户业主住进烂尾「别样幸福城」，齐鲁晚报