时间：2022-11-20 23:17:10来源：法律常识
引言：开发商与购房人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，属有效合同，对当事人双方具有法律约束力，当事人应按照约定全面履行自己的权利义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。开发商在履行合同中不仅逾期交房同时也逾期办证的，购房人可以同时主张开发商逾期交房以及逾期办证的违约责任。
一、商品房的交付
1、相关法律规定
对于商品房交付条件的相关规定分别规定在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”
第九条：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
第十一条：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，开发商向购房人交付的房屋应当经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记。合同约定的交付条件高于该标准的,以合同约定为准;合同约定的交付条件低于该标准的,按该标准认定。约定的除外。
2、商品房的交付
司法解释第八条规定，在当事人没有特别约定的情况下，“转移占有”视为交房完成，交房在法律上是房屋毁损、灭失风险划分的标志，同时在实践中也是开发商开始承担保修责任，购房者开始缴纳物业费的时间起点。
现实生活中有一种误解，即把“交钥匙”作为交房的一个标准，但是交钥匙并不能算是正式交房。交钥匙与交房区别表现在：交钥匙是交房的一部分内容，交房是房产归属权的问题，交钥匙和交房是表面和本质的区别。3、商品房的接收
一般开发商与购房人签订的《商品房买卖合同》中一般均约定，“出卖人应当在xxx年xx月xx日前，将符合各项条件的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本相关的证明文件，并签署房屋交接单，在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”
开发商交付的房屋未完成建设工程竣工验收备案登记的，购房人有权拒绝接收。开发商以购房人已接收房屋为由主张不承担逾期交房违约责任的，不予支持，但购房人明知或应当知道房屋尚未取得竣工验收备案登记的事实且同意接收房屋的除外。对购房人是否明知或应当知道上述事实的举证责任，由开发商承担
二、违约责任的承担
1、相关法律规定
《民法典》第五百八十四条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。第五百八十五条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十三条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”
2、违约金的调整
违约金的调整应遵循《商品房买卖合同解释》第十六条‘当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少’的规定。
（1）逾期交房的违约金的调整合同约定的逾期交房违约金每日标准在已付购房款或房屋总价款的万分之一至万分之三(均含本数)范围内的，开发商主张约定过高请求调整的，原则上不予支持。购房人认为该约定低于其实际损失请求调整并举证证明的，可按实际损失予以调整。
合同约定的逾期交房违约金每日标准低于万分之一或高于万分之三的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之一至万分之三的范围内。对方当事人举证证明约定的违约金合理，无需调整的除外。合同约定的逾期交房违约金并非以日为标准计算，而是按购房款固定比例计算的，按固定比例计算违约金数额极低的，可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款，逾期交房违约金按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条合同没有约定违约金数额或损失赔偿计算方法的规定处理。
合同对逾期交房违约金在约定了按日计算的同时还约定了最高限额的，认定的违约金数额远超该限额的，按认定的违约金数额确定。
（2）逾期办证的违约金的调整
开发商交房和办证均构成逾期时，购房人主张逾期交房违约金和逾期办证违约金的，应予支持。合同约定的逾期办证违约金每日标准在已付购房款或房屋总价款万分之零点五至万分之一点五(均含本数)范围内的，开发商主张约定过高请求调整的，原则上不予支持。购房人认为该约定低于其实际损失请求调整并举证证明的，可按实际损失予以调整。合同约定的逾期办证违约金每日标准低于万分之零点五或高于万分之一点五的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之零点五至万分之一点五的范围内。对方当事人举证证明约定的违约金合理，无需调整的除外。合同约定的逾期办证违约金并非以日为标准计算，而是按购房款固定比例计算的，按固定比例计算违约金数额极低的，可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款，逾期办证违约金按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款合同没有约定违约金的规定处理。合同对逾期办证违约金在约定了按日计算的同时还约定了最高限额的，认定的违约金数额远超该限额的，按认定的违约金数额确定。（3）地方的计算标准
江西省高院关于《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》的通知明确规定逾期交房、逾期办证违约金约定低于年1.8%，视为无效格式条款，按银行逾期贷款利息标准计算。
3、各地相关判例
（1）开发商逾期交房违约，买受人退房受一定限制。
湖南省岳阳市中级人民法院在（2021）湘06民终4024号民事判决书中认为：“本案中，江xx公司与谭坦诚于2018年7月31日签订的《商品房买卖合同（现售）》中约定江xx公司拥有合同解除权。根据上述规定，因谭坦诚逾期支付房款又没有催告，江xx公司应在合同约定的解除权行使期限内行使合同约定解除权。
虽然江xx公司于2019年7月30日向谭坦诚送达律师函催讨房款，但并未提出立即解除合同，且双方当事人在通知后继续对房款支付进行协商，故一审法院认定该律师函不能作为解除合同的通知，不发生解除合同的法律效力，并无不当。此后，在2020年1月5日，无论是谭劲松向江xx公司出具的《承诺书》，还是2020年3月30日，江xx公司与谭坦诚、谭劲松签订的《协议书》中，均未对江xx公司是否享有合同解除权进行约定，不具有重新约定解除房屋买卖合同行使期限的效力。即使江xx公司在2019年7月30日继续履行合同后再次达到合同解除条件，至江xx公司2021年4月15日起诉日，均已超过一年，符合上述解除权消灭的规定。”
（2）开发商严重逾期交房，致使合同目的无法实现的，应解除合同。
贵州省贵阳市中级人民法院在（2021）黔01民终11852号民事判决书中认为：“案涉房屋至今未达到合同约定的交付条件，宏德公司逾期交房已达两年有余，且宏德公司并未提交证据证明房屋何时能够达到交付条件，上诉人作为买受人其购买房屋的合同目的因宏德公司持续地迟延履行违约行为陷入高度不确定性风险中，买受人购买房屋的目的系在合理期限内取得房屋占用、使用、收益等权利，在宏德公司未提交证据证明何时能够结束迟延履行状态的情况下，应认定为被上诉人的迟延履行行为导致上诉人合同目的不能实现，故案涉商品房买卖合同应当予以解除。
