找律师写疑义，房屋执行异议之诉案例

在普通金钱债权执行案件中，人民法院往往会对登记在被执行人（债务人）名下的房屋等不动产进行查封、拍卖。可是在现实生活中，往往这些被查封的房屋在执行之前就已经被转让给与案件无关的其他人，但因为各种原因未能办理过户，进而导致房屋被法院执行查封，给房屋的实际买受人造成极大的经济损失，因此引发了案外人执行异议纠纷。现就根据多年的办案经验，就此类纠纷总结以下裁判要点：

对于案外人提出的排除执行异议，人民法院主要审查以下的内容：（一）案外人是否是权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否能够排除执行。前两点根据字面意思很容易理解，我们着重讲一下第三点即“（三）该权利能否能够排除执行”。

关于这一问题，为了在审判、执行的司法实践中能够更好地把握和理解这一要点，在《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条中给出了明确的条件限制，排除执行必须同时满足以下四点：第一，是在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。第二，在法院查封之前已经合法占有该房屋，比如说已经领取了钥匙或者装修入住等等。第三，已经支付了全部购房款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行。第四，非因买受人自身原因未办理过户登记。如果满足以上四点，就可以认定享有的权利可以排除执行”。但是现实纠纷中最主要的原因是买房人消极不行使登记权利，不能积极地要求出售方在合理期限内过户，所以导致法院认定买房人“躺在权利上睡觉”，在未过户的问题上存在过错，最终输了官司。

前车之鉴，所以我们一定要在购买房屋后及时要求过户，即使因为各种原因不能办理过户，我们也要通过诉讼或者仲裁等有效手段进行维权，以避免钱财受损的悲惨局面。