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海口一对父母买了两套房均写了女儿名字，并实际由二人管理房屋，得知女儿欲低价售房，父母为此以双方是借名买房关系将女儿告上法庭，请求判令归还房屋并过户。

近日

海口中院二审审理该案

法院认为其是赠与合同关系

驳回父母诉讼请求

❖父母买了两套房均写女儿名字并对外出租

吴服、符萍为夫妻关系，符萍是柳柳生母，吴服是柳柳继父。柳柳系由养母杭某养育。

2015年12月24日，柳柳与案外人宋某签订《房地产买卖契约》，约定柳柳以40万元（实际价格50万元）的价格购买宋某名下位于海口市某小区的一套房屋。符萍向宋某支付了购房款50万元。同日，因办理房屋所有权人变更登记，符萍向政府部门支付价格调节基金1200元、存量房手续费184.5元、契税6000元，相关政府部门出具了名字为“柳柳”的相应发票。2017年9月6日，海口市国土资源局对该房屋颁发了所有权人为柳柳的不动产权证。2018年5月1日、11月2日，符萍分别与案外人吴某孜、蔡某就该房屋签订《房屋租赁合同》，并实际收取房租。

2017年10月13日，柳柳与案外人梁某签订《海口市存量房买卖合同》，约定柳柳以18万元（实际价格23万元）的价格购买梁某名下位于海口市某小区的一套房屋。同日，符萍向梁某转账支付购房款23万元。为装修该房屋，符萍向案外人梁某支付了装修款5万元。2017年10月23日，海口市国土资源局对此房屋颁发了所有权人为柳柳的不动产权证。2019年1月10日，符萍与案外人孙某签订《房屋租赁合同》，并实际收取房租。

❖女儿欲低价售房，父母起诉要求返还并过户

随后柳柳欲将上述两套房屋低价售出，吴服、符萍劝说无效后将柳柳告上法庭，请求法院确认吴服、符萍与柳柳对上述两套房屋是借名买房的法律关系，并判令柳柳将该房产过户到吴服、符萍名下。

吴服、符萍辩称，柳柳来到海口后，符萍为女儿安排入学、工作、支付女儿各项生活开支，二人关系一度良好。在女儿毕业前，符萍以女儿柳柳的名义购买房产，是为了让女儿符合海口入户政策，取得海口户口。在购买房产并办理不动产权证完毕后，他们一直保管两套房产的不动产权证，将两套房产出租，将租金用于补贴家用，事实上行使对房产的占有、使用和支配权能。这些行为都明确表示，他们是将涉案房产当做自己的财产来管理，没有将房产赠与柳柳的意思。因此，这两套房产实质是他们夫妻共同财产，柳柳准备私下低价出售行为严重侵犯两人的合法权益。

一审法院查明，在符萍与柳柳的聊天记录中，符萍曾说出“不爱你的人会给你买房子？”、“我们是想给你留一份嫁妆”、“我也会告诉老爸不许偷偷给你钱”、“是留给你的财产，不能便宜卖掉”、“我和你爸考虑了，你卖就卖吧！”、“我和老爸辛辛苦苦工作，平时也节俭生活才能给你买房子的。这是父母的血汗钱，买给你想让你将来生活稳定”等话语。结合上下文意思，聊天记录中“老爸”指代吴服。

❖法院认为双方是赠与合同关系，驳回原告诉讼请求

一审法院认为，因无证据可以证明吴服、符萍与柳柳之间达成了借名买房的合意，反而是在符萍与柳柳之间的聊天记录中，多次出现符萍给柳柳买房的意思表示，即符萍向柳柳赠与房屋的意思表示。而且，涉案的两套房屋事实登记于柳柳名下，柳柳已以其行为表示接受赠与。

其次，从符萍与柳柳之间的聊天记录中可以看出，吴服虽非柳柳生父，但在发生纠纷之前与柳柳关系良好，知情符萍将房屋赠与柳柳一事，且未表示拒绝。符萍并非一人处置了夫妻共同财产。

最后，本案主体身份关系特殊，符萍是柳柳生母，吴服是柳柳继父。涉案的两套房屋虽由吴服、符萍出资并由符萍对外出租，但不能简单作为认定构成借名买房关系的依据。柳柳于2018年6月30日才从海口市中医药学校毕业，而符萍对外出租涉案两套房屋的事实发生在柳柳毕业前后。虽然18岁作为我国成年的标志，但是现实中多有子女超过18岁仍由父母支付生活费、管理财产等现象。而且吴服、符萍未对其主张借名买房的主张作出合理解释，亦未提供充分证据予以证明。

因此，虽吴服、符萍出资购买并管理涉案两套房屋，但不能据此认定构成借名买房关系。涉案的两套房屋现登记于柳柳名下，登记具有公信公示效力，在无其他证据足以对抗登记的公信公示效力的情况下，涉案的两套房屋所有权归属于柳柳。据此，法院驳回吴服、符萍的诉讼请求。后原告不服一审判决提起上诉。

海口市第二中级人民法院二审认为，吴服、符萍向柳柳赠与房屋并登记在柳柳名下，柳柳以实际行动表示接受赠与，因此，双方形成事实上的赠与合同关系，应受法律保护。据此，法院依法作出裁定，驳回上诉，维持原判。

律师建议

“借名买房”

应签订书面协议明确双方权利义务

海南外经律师事务所高平玲律师表示，本案中柳柳与吴服夫妇双方未曾签订借名买房合同，柳柳不认可双方存在“借名买房”的合同关系。反而是在符萍与柳柳之间的聊天记录中，多次出现符萍给柳柳买房的意思表示，即符萍向柳柳赠与房屋的意思表示。根据物权登记具有物权的公示效力，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。即使吴服手持购房发票等手续以及实际管理房屋，尚不足以对抗房屋所有权证所具有的物权公示效力。

为此，高律师建议：

第一，实际出资人应提高风险意识与证据意识，与出名人签订代持协议，将出资情况、双方对“借名买房”的合意及房屋权属约定通过书面协议予以确认，明确双方权利义务。

第二，如借名购房协议有瑕疵，可能导致不被认定为代持法律关系并因此无法取得房产所有权。因此建议委托专业律师起草代持协议，必要时就该代持协议进行公证。

第三，应保存购房全流程的证据原件，包括但不限于购房合同、借款合同、首期款、按揭款等支付单据、购房发票、税费缴纳收据及完税凭证、产权证书等。

来源：海南特区报记者 吴佳穗（封面为网络配图）

来源： 海南特区报