时间：2023-02-08 16:13:41来源：法律常识
红刊财经 张哲
编辑 李壮
一直以来对外宣称“不拼规模”、“不追求行业最快”的旭辉集团，却凭着大量合作开发项目在规模扩张的路上高歌猛进。由于合作项目权益占比偏低，旭辉销售收入的“水分”多遭质疑。如今，其合作项目中的一些销售乱象也初露端倪。
距离旭辉集团董事长林中在年初业绩会上高调“对标”新鸿基，并立下未来商业地产将撑起公司业务半边天的豪言壮志仅过去不到半年，旭辉对商业地产的布局计划便显得低调了许多，林中先是在2019年博鳌房地产论坛上否认了商业独立上市计划；在8月13日召开的旭辉年中业绩会上，林氏兄弟对商办业务也仅是几句话带过。
《红周刊》记者注意到，虽然旭辉早在2016年便显露出打造商业帝国的野心，其投资物业及租金收入的规模也连年增长，一些商业项目在销售及运营过程中存在的问题也渐渐浮出水面。以在半年报中对租金收入贡献较大的上海旭辉纯真中心项目为例，记者了解到，该项目已经交付两年半之久，最近却陷入了“合同欺诈纠纷”。
“商业地产阳谋”呼声渐弱 项目纠纷浮现
谈及旭辉的商业地产蓝图，不得不提蒋达强。2012年，曾经供职于华润和大悦城的蒋达强加入旭辉，时任旭辉天津事业部总经理。三年后，蒋达强成为旭辉商业事业部CEO，旭辉商业地产的宏伟计划也浮出水面。蒋达强在2016年接受媒体采访时曾表示，“旭辉商业将以每年3-5个项目扩张，2021年开业25-30个商业项目，未来五年还会分拆商业上市。”
旭辉控股的“商业地产阳谋”也正是始于2016年。彼时旭辉在旭美商业的运营经验基础上，打造了旭辉广场、旭辉Mall、旭辉U天地三条商业地产产品线。不过，仅仅两年之后，蒋达强离开了旭辉。
但在2019年3月份的业绩会上，林中依然在高调“对标”新鸿基，声称十年后的旭辉将有50%的业务板块属于商业地产。到了7月，旭辉宣布成立旭辉集团商业地产管理总部，原集团商业管理部和旭美商业也将并入旭辉商业。
不过，8月份以来，旭辉在商业地产布局方面则显得较为低调。林中曾在八月初的2019年博鳌房地产论坛上表示，商业不会独立上市。近日召开的旭辉年中业绩会上，林中也未较多提及商办业务，其表示“商业的战略我们还在讨论和修正，商办不会影响到住宅开发的业务，因为商办投资比重会控制在回款的10%左右。”
红周刊《记者》注意到，2016年至2018年，旭辉商业地产开业项目数量以每年2个的速度扩张，2019年上半年即新增开业项目4个，租金收入更是按年增加207.1%至1.75亿元。不过整体来看，旭辉商业距成为集团业务的“半边天”，还有相当大的努力空间。
值得注意的是，旭辉对于商业地产计划的披露日渐低调的同时，一些商业项目在销售及运营过程中存在的问题也初露端倪。半年报显示，上半年按年大增207.1%的租金收入，主要来自嘉兴旭辉广场、上海旭辉海上国际、重庆旭辉城、上海LCM置汇旭辉广场及上海旭辉纯真中心。
然而，《红周刊》记者了解到，上海旭辉纯真中心项目已经交付两年半之久，最近却陷入“合同欺诈纠纷”，有项目业主向记者表示，旭辉方面通过以售后租金折抵房款、私自篡改发票中的“货物或应税劳务、服务名称”等手段侵犯业主的合法权益。
售后包租款“不翼而飞” 一份合同却有“四个房价”
在半年报业绩会上海现场，旭辉集团总裁林峰指出：“金杯银杯不如客户口碑，旭辉愿意牺牲短期利润，持续不断投入，坚持做优质产品。”但从目前上海旭辉纯真中心项目的维权情况来看，林峰似乎食言了。
上海旭辉纯真中心项目启动于2016年，由旭辉地产与丰禄置业合作开发，旭辉在该项目中的权益占比为45%。据该项目业主方女士介绍，其购买纯真中心商铺的实际成本为人民币约382.7万元（包括123万元按揭贷款及47.1万余元租金抵扣），但认购书中却显示房款总价为335.6万元，预售合同及购房发票则显示房款总价为247.5万元，三个价格均不同。
“该项目的销售过程一直疑点重重，购房时收到的发票金额与实际支付的房款金额并不一致，且包含高额服务费。出于对旭辉品牌的信任，业主们并未深究旭辉方面做出的各种解释，直到2017年办理产权证咨询有关部门及业内人士后才发现，整个销售过程中项目方都在‘环环设局’，很多业主此后便走上了维权之路。目前正在参与维权的业主已有40余户，涉维权金额近亿元。”她说。
方女士告诉《红周刊》记者，其购买的商铺前期宣传的报价为400万余元，在后期的认购环节，业务员承诺签订认购书可享受一定折扣的案场优惠，还可以以前三年的商铺租金抵扣47.1万元的购房款。2016年6月4日，方女士与项目方受托人上海曦跃实业有限公司签订了上述认购书，认购书显示优惠后标的房屋总价为人民币335.6万元。
不过，记者注意到，上述认购书仅在备注栏中提到“此价格已抵扣前三年租金且（系）已享受案场优惠后的最终成交价格”，但并未提及前三年租金所抵扣的具体金额为多少。而该业主向记者提供的一份委托管理协议显示，黄女士前三年的租金为47.1万元，计算公式为“租金收益计算基数*（5%+5%+6%）”。此时，协议中又出现了“第四个房价”——协议显示，上述租金收益的计算基数为294.6万元。蹊跷的是，这“第四个房价”恰巧是“预售合同房款总价”247.5万元加上“前三年租金”47.1万元之和。
同时，在用前三年的租金收益抵扣47.1万元购房款后，该笔金额却未体现在合同及发票的房款价格中。
《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。
北京东元律师事务所主任李松告诉《红周刊》记者，售后包租一般指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。上述案例中开发商的行为就是一种售后包租的行为，行政机关可以对其进行处罚。而开发商抵扣之后却未将这部分房款计入发票的行为也不合法，这明显就是一种规避税收的行为。
88万元购房款“变身”服务费 否认与曦跃实业合作纯真中心项目
除了三年的租金收益打了水漂之外，方女士还有88万余元购房款在开具发票时被计为“服务费”。而上述金额由于不具备合同依据，也没有发票佐证，对业主而言相当于一种潜在风险。若后期业主平价或高价转卖商铺，这些缺乏合同及发票依据的金额将在二手交易中作为纳税基数，这部分税款对业主而言无疑是种“意外”损失。
据方女士描述，付款当日（2016年6月8日），不管业主用几张卡支付购房款，都被项目方要求在两个POS机上分两次刷卡。项目方对此的解释为，“由于购房款金额较高，收款账户有单次收款额度限制，因此需要分次刷卡；由于同一账户连续发生大额收款容易导致扣款失败，因此要在两个POS机上分账户刷卡。”出于对旭辉品牌的信任，很多业主听信了项目方的解释，通过两个POS机交付了购房款。
2016年12月份，方女士准备办理商铺交接手续并拿到购房发票时才发现，其在付款当日缴付的335.6万元（包括123万元按揭贷款）在开具发票时却被分为“房款发票”和“服务费发票”。许多业主前去质问旭辉，得到的答复却是“分类开具发票是为了帮业主避税，不会影响到日后进行二手交易的权益”。
《红周刊》记者以业主身份咨询项目所在地上海市松江区税务局及房产交易中心时得到的答复是，一般情况下，交易中心在评估商品房一手交易价格时参考的是房屋交接书及发票中的房款金额，而不会参考服务费等。这意味着，方女士支付的购房款中有135.1万元无合同及发票依据，若日后平价或高价转卖商铺，需要承担这部分金额相对应的税款。对此，李松律师表示，由于开发商的上述行为使业主遭受了不必要的损失，对于上述差价产生的税费，业主可以向开发商进行索赔。
方女士称，维权以来，项目方给部分态度较强硬的业主退了无合同依据的高额手续费，目前正在维权的40余户则一直没有结果，旭辉则不承认与上海曦跃实业有限公司（发票显示的服务费收款方，下文简称“曦跃实业”）存在合作关系，并表示旭辉本身并没有收到发票中显示的服务费。对于曦跃实业是谁及其为何收到了业主的房款，旭辉均表示一概不知情。
如果旭辉方面与曦跃实业不存在合作关系，曦跃实业又为何能于收款日在旭辉的项目销售中心成功收取业主们的高额服务费呢？《红周刊》记者就项目纠纷细节向旭辉集团发送了采访提纲，但截至发稿前，旭辉方面并未回复。
（本文已刊发于8月17日的《红周刊》）
